Nov Zakon o stanovanju i održavanju zgrada

Prema navodima zakonodavca, osnovni razlog donošenja ovog zakona je potreba da se ova oblast detaljnije pravno uredi i uskladi sa izmenjenim društveno-ekonomskim odnosima u odnosu na period donošenja relevantnih aktuelnih zakona – Zakona o stanovanju i Zakona o održavanju stambenih zgrada, a u skladu sa Ustavom Republike Srbije kao osnovnim pravnim okvirom za regulisanje stambene oblasti.

Nakon proteka više od dve decenije, svih promena koje su se desile radi osnaženja tržišne privrede kao koncepta političke ekonomije u Republici Srbiji, kao neophodno se pojavila i potreba da se i stambena oblast reformiše i kodifikuje u jedan propis radi jasnijeg sagledavanja svih relevantnih činioca koji je prate.

U toku primene trenutno važećeg pravnog okvira koji reguliše stanovanje i održavanje stambenih zgrada, pojavila su se brojna pitanja kojima se građani obraćaju nadležnim organima, a najčešće za pomoć u rešavanju stambenih potreba ili radi regulisanja odnosa između vlasnika stanova u vezi sa upravljanjem i održavanjem stambenih zgrada. Pri tom, problem nejasnog ili nedefinisanog pojma upravljanja pojavljuje se ne samo u stambenim, već i stambeno-poslovnim ili poslovnim zgradama, jer nijedan zakon ne uređuje ove odnose.
Ovim zakonom definiše se održivi razvoj stanovanja, koji u smislu ovog zakona predstavlja usklađivanje aspekata ekonomskog i socijalnog razvoja i zaštite životne sredine u oblasti unapređenja uslova stanovanja građana i očuvanja i unapređenja vrednosti stambenog fonda, uz istovremeno unapređenje energetske efikasnosti, smanjenje negativnih uticaja na životnu sredinu i racionalno korišćenje resursa. Održivi razvoj stanovanja utvrđuje se kao javni interes. Takođe, utvrđeno je da je u javnom interesu održavanje i upravljanje u stambenim zgradama, stambeno-poslovnim zgradama, poslovnim zgradama, zgradama javne namene ili zgradama koje su proglašene za kulturno dobro i zgrade u zaštićenim kulturno-istorijskim celinama, u cilju sprečavanja ili otklanjanja opasnosti po život i zdravlje ljudi, odnosno u cilju obezbeđivanja sigurnosti zgrade i njene okoline.
Naime, stambeni fond Republike Srbije je tokom proteklih decenija u velikoj meri urušen, što je zajedno sa očigledno nedovoljno efikasnim sistemom upravljanja zgradama, ukazalo na potrebu da se ova oblast uredi drugačije. Stambenoj zajednici, kao organizaciji vlasnika posebnih delova, upravo iz razloga definisanja mogućnosti da bude nosilac svih prava i obaveza u pravnom saobraćaju, ovim zakonom daće se puno svojstvo pravnog lica, a ne samo u poslovima koji se tiču održavanja i korišćenja zgrada, što je trenutno zakonsko rešenje. U tom smislu, pojavljuje se potreba da se drugačije uredi registracija stambenih zajednica, i da se podaci o stambenoj zajednici i njenom zastupniku (upravniku) učine javno dostupnim.
Predlagač zakona predvideo je da će registraciju vršiti jedinice lokalne samouprave (koje trenutno samo „evidentiraju” postojanje skupštine zgrade). Dobijanje svojstva pravnog lica podrazumeva i dodelu matičnog broja i PIB, te kako bi se izbegao dug postupak registracije, odlaženjem na više šaltera (Republičkog zavoda za statistiku za matični broj, Poreske uprave za PIB, i dr.), predlagač zakona uvodi „jednošalterski sistem” registracije u kom bi podnosilac zahteva na jednom mestu dobio uslugu više državnih organa koji će biti elektronski povezani. Pri tom, ustanoviće se jedinstvena evidencija podataka o stambenim zajednicama koju će voditi Agencija za privredne registre i koji će biti javno dostupni na internet strani APR.
Predlagač je predviđene zbirke podataka (registara i evidencija) kojom su obuhvaćeni podaci o ličnosti propisao zakonom i time odredbe ovog zakona uskladio sa odredbama Zakona o zaštiti podataka o ličnosti („Službeni glasnik RS” br. 97/08 i 104/09, 68/12 –US i 107/12) i Zakona o slobodnom pristupu informacijama od javnog značaja („Službeni glasnik RS”, br. 120/04, 54/07, 104/09 i 36/10).
Ovim zakonom utvrđuje se ko upravlja zgradom, bez obzira na njenu namenu, a u odnosu na stambene zgrade jasno se uređuje sistem odlučivanja stambenih zajednica, propisivanjem načina odlučivanja, kvorum u prvo sazvanoj ali i ponovljenoj sednici, kao i većine za odlučivanje po kriterijumu vrste odluke koja se odnosi, a koji čine sistem odlučivanja sprovodivim i primenljivim u svakodnevnim situacijama koje se dešavaju u stambenim zgradama.
Problem neadekvatnog upravljanja zgradama, u poslednjoj deceniji značajno je rešavan pojavom pravnih i fizičkih lica koja se bave upravljanjem zgradama u vidu profesije. Međutim, postojeća zakonska rešenja ne definišu uslove i nadležnosti takvih profesionalnih upravnika, zbog čega je predlagač ovog zakona smatrao neophodnim da se uredi i jasno definišu uslovi za one koji se bave ovim poslovima. Institut profesionalnog upravnika definiše se kroz dobrovoljni princip i ostavlja se kao mogućnost svakoj stambenoj zajednici da po slobodnoj volji zaključi ugovor sa organizatorom profesionalnog upravljanja (privrednim društvom ili preduzetnikom). Profesionalnim upravljanjem bi se u vidu delatnosti mogla baviti privredna društva i preduzetnici, koji bi za konkretne profesionalne upravnike angažovali fizička lica koja imaju licencu za profesionalnog upravnika.
Princip dobrovoljnog upravljanja zgradom prema trenutnim zakonskim rešenjima doveo je do toga da većina stambenih zgrada nije organizovala skupštinu i savet zgrade prema postojećem pravnom okviru, što je prouzrokovalo ne postojanje jasne odgovornost za štete koje nastanu po zdravlje i imovinu trećih lica u slučaju neadekvatnog održavanja tih zgrada. Imajući u vidu ove probleme, predlagač ovog zakona uvodi institut prinudne uprave koja se uvodi u tačno propisanim slučajevima, Postupak uvođenja prinudne uprave imenovanjem profesionalnog upravnika pokreće se podnošenjem prijave nadležnog inspektora ili vlasnika posebnog dela u skladu sa ovim zakonom i traje samo dok se stambena zajednica ne organizuje u skladu sa ovim zakonom. Postupak uspostavljanja prinudne uprave sprovodi nadležni organ jedinice lokalne samouprave, uz primenu pravila zakona kojim se uređuje upravni postupak, čime je uspostavljena pravna sigurnost u postupku uvođenja ovog instituta.
Uzimajući u obzir brojnost slučajeva u kojima je usled neadekvatnog održavanja zgrada (kao zgrade kao celine, zajedničkih delova zgrada i posebnih delova zgrade) nastupila šteta za treća lica, predlagač je razmatrao mogućnost uvođenja obaveznog osiguranja zgrade. Međutim, imajući u vidu da u ovom trenutku predlagač ne raspolaže sveobuhvatnim podacima koji bi opravdali uvođenje obaveznog osiguranja, zakonom je predviđen sistem osiguranja na principu dobrovoljnosti. Predlagač će u narednom periodu, nakon donošenja zakona, svakako započeti rad na prikupljanju podataka i sačinjavanju sveobuhvatne finansijske analize radi utvrđivanja opravdanosti eventualnog budućeg propisivanja obaveznog osiguranja zajedničkih i posebnih delova zgrade.
Upravo imajući u vidu urušeno stanje stambenog fonda ali i zgrada druge namene, predlagač zakona predvideo je ovim zakonom da se radovi hitnih intervencija na stambenim zgradama, stambeno-poslovnim zgradama, poslovnim zgradama, zgradama javne namene ili zgradama kulturnim dobrima, u slučaju kada nadležni subjekt iz nije izvršio potrebne radove, a neizvođenjem ovih radova bi mogle da nastanu štetne posledice po život ili zdravlje ljudi, životnu sredinu, privredu ili imovinu veće vrednosti, vrše u javnom interesu.
Posebno značajno polje kojem se u ovom zakonu daje akcenat je socijalno stanovanje, odnosno stambena podrška. U tom smislu član 69. Ustava utvrđuje da građani i porodice kojima je potrebna društvena pomoć imaju pravo na socijalnu zaštitu za zadovoljenje osnovnih životnih potreba, među koje spadaju i stambene potrebe. Ove odredbe upravo upućuju na obaveze države u smislu zaštite osnovnih ljudskih prava, kroz preduzimanje mera da rešavanje stambene potrebe kao osnovne životne potrebe bude dostupno svakom građaninu, pa samim tim upućuje i na potrebu utvrđivanja tog minimuma.
S obzirom da Ustav ne definiše na jasniji način taj minimum kroz definisanje javnog interesa u stanovanju, kao i da ga aktuelni Zakon o stanovanju, donet 1992. godine, definiše u skladu sa drugačijim društveno-ekonomskim odnosima iz tog perioda, neophodno je doneti novi krovni zakon koji jasnije uređuje pitanja od javnog interesa u stanovanju i regulisanja međusobnih odnosa u vezi stanovanja koji nisu uređeni drugim opštim aktima.
U cilju preciziranja javnog interesa, posebno treba skrenuti pažnju na članove 16. i 18. Ustava kojima se utvrđuje neposredna primena opšte prihvaćenih pravila i zaštita ljudskih i manjinskih prava u skladu sa potvrđenim međunarodnim pravnim aktima kao sastavnog dela pravnog poretka Republike Srbije.
U oblasti koja se odnosi na stanovanje, u tom smislu je relevantan Zakon o ratifikaciji Međunarodnog pakta o ekonomskim, socijalnim i kulturnim pravima, („Službeni glasnik SFRJ”, broj 7/71; u daljem tekstu: Pakt), koji između ostalog uređuje i pitanja stambenih prava. U skladu sa članom 11. stav 1. ovog pakta, koji utvrđuje pravo svakog lica na odgovarajući životni standard (u sklopu čega i pravo na odgovarajući stambeni smeštaj), utvrđena je obaveza država da preduzimaju odgovarajuće mere radi ostvarivanja ovog prava.

U cilju jasnijeg definisanja osnovnih aspekata stambenih prava koja su definisana ovim paktom, kao i drugim međunarodnim aktima, razrađeni su i detaljniji pravni akti: Opšte napomene 4, koje pojašnjavaju pravo na odgovarajući stambeni smeštaj (13/12/91), Opšte napomene 7, koje u smislu istog prava pojašnjavaju zaštitu od i prilikom prinudnih iseljenja (20/05/97), Osnovni principi i smernice u vezi prinudnih iseljavanja i raseljavanja usled urbanog razvoja (u daljem tekstu: Smernice za procedure raseljavanja), kao i Preporuka Saveta Evropske unije 2013/C 378/01 od 09.12. 2013., u delu koji se odnosi na preduzimanje delotvornih mera u cilju obezbeđivanja jednakog postupanja prema Romima u pristupu stanovanju.
Opšte napomene 7 i Smernice za procedure raseljavanja jednako se odnose na zaštitu od i prilikom prinudnih raseljavanja iz legalnih, kao i iz bespravno izgrađenih stambenih objekata, privremenih stambenih struktura građenih od slabih materijala, a u smislu nepovredivosti jedinog doma, odnosno „krova nad glavom”, a čime ostvaruje još jedan minimalni standard stambenih prava u smislu sprečavanja beskućništva.
Osnovni elementi stambenog prava koji su razrađeni u potvrđenim međunarodnim pravnim aktima su: 1) nediskriminatornost u ostvarivanju stambenih prava; 2) odgovarajući stan; 3) zaštita od/prilikom prinudnih iseljenja i 4) zaštita od beskućništva. Odgovarajući stan podrazumeva: a) pravnu sigurnost stambenog statusa; b) raspoloživost usluga, materijala opreme i infrastrukture; v) cenovna priuštivost; g) odgovarajući stambeni prostor; d) fizičku pristupačnost; đ) lokacionu podobnost; i e) prikladnu kulturu stanovanja.
Stoga Predlog zakona treba preciznije da uredi i ova pitanja, a u skladu sa mogućnostima Republike Srbije da preduzima odgovarajuće mere kojima će se progresivno unapređivati uslovi da građani samostalno ili uz određeni vid podrške ostvaruju osnovna stambena prava.
Treba ukazati na matematički pokazatelj koji upućuje na potrebu preduzimanja mera javne intervencije u stanovanju, a to je slučaj kada je odnos prosečnih godišnjih primanja domaćinstava prema ceni prosečnog stana na tržištu veći od 1:4 do 1:5, što pokazuje koliko godina izdvajanja prosečne zarade je potrebno da bi se kupio stan na tržištu (odnos prema 1:5 je pokazatelj da je potrebno 5 godina izdvajanja prosečne zarade za kupovinu stana). U kojoj meri se javna intervencija nameće kao potreba u sektoru stanovanja u Srbiji, jasno ukazuje podatak da je taj odnos 2013. godine bio 1:13 ukoliko bi se stan kupovao gotovinom, odnosno 1:19 ukoliko bi se kupovao kreditnim sredstvima.
Predlagač zakona je takođe pristupio i rešavanju višedecenijskog problema zakupaca na neodređeno vreme u stanovima građana, zadužbina i fondacija. Naime, nakon sprovođenja Zakona o prijavljivanju i evidentiranju zakupaca na neodređeno vreme u stanovima građana, zadužbina i fondacija dobiće se precizni podaci o potrebnom broju stanova za preseljenje ovih zakupaca. Imajući u vidu da još nema preciznih podataka o ovim stambenim potrebama (odnosno koliko takvih zakupaca ima), u članu 121. stav 1. Predloga zakona je predviđeno da će jedinica lokalne samouprave kroz godinu dana od primene ovog zakona doneti program za obezbeđivanje stanova za preseljenje zakupaca na neodređeno vreme, a koji će se zasnivati na stvarno utvrđenim potrebama, čime će se otkloniti nepreciznost finansijskih potreba za sprovođenje zakona.
U skladu sa prethodno navedenim, predlaže se donošenje obuhvatnog zakona kojim će redefinisati opšti interes u stanovanju u skladu sa Ustavom, zahtevima vremena i izmenjenim društveno-ekonomskim odnosima, precizirati odredbe kojima se jasno definišu prava i obaveze građana u stanovanju, kao i regulisanje njihovih međusobnih odnosa i odnosa prema trećim licima na stvarima od zajedničkog interesa, te konačno i intervencije iz javnog sektora kada je to neophodno, te raspodele zadataka između javnog sektora i organizacija građanskog društva, te mehanizama za ostvarivanje ciljeva od opšteg interesa.

Izvor: Sajt Narodne skupštine RS.