Pravni stav Vrhovnog kacacionog suda da ugovor o prometu nepokretnosti u formi javnobeležničkog zapisa jeste podobna isprava za upis prava svojin

Pravni stav koji je izazvao burne reakcije advokature u Srbiji.

Između ostalog, zbog takvog stava, Konferenciji advokata Srbije usvojila je 25.02.2017.godine, između ostalih, zaključak:

-Pravni stav Vrhovnog kasacionog suda da ugovor o prometu nepokretnosti zaključen u formi javnobeležničkog zapisa predstavlja ispravu koja je podobna za upis prava svojine, u suprotnosti sa Zakonom o obligacionim odnosima, Zakonom o prometu nepokretnosti i Zakonom o javnom beležništvu, zbog čea ga odmah treba staviti van snage.

Takođe, usvojen je zaključak da:

–Ukoliko zahtevi advokature ne budu usvojeni nadležni organi Advokatske komore Srbije   će doneti odluke o organizovanju protesta advokata Srbije.

Sa ovakvim zaključcima i prethodno citiranim stavom, treba povezati i činjenicu da da su od 1. marta stupili na snagu propisi kojima je predviđeno da u gradovima i opštinama za čije su područje izabrani javni beležnici, poslovi overe potpisa, rukopisa i prepisa prešli su u njihovu isključivu nadležnost.

Inače,  pravni stav da ugovor o prometu nepokretnosti zaključen u formi javnobeležničkog zapisa predstavlja podobnu ispravu za upis prava svojine usvojen na sednici Građanskog odeljenja Vrhovnog kasacionog suda održane 25.10.2016. godine.

U obrazlošenju tog stava navedeno je da je:

“Stručna javnost je podeljena.

Po jednom stanovištu koje zastupaju neke katastarske uprave,takva javna isprava ne može da bude osnov za upis prava svojine.

 Ovo stanovište zasniva se na članu 4. sada važećeg Zakona o prometu nepokretnosti po kome se ugovori o prometu  zaključuju  u  obliku  javnobeležničke  potvrđene  (solemnizovane) isprave; da je za ovaj pravni posao isključivo nadležan javni beležnik na čijoj se teritoriji nalazi nepokretnost; i da ugovorkoji nije zaključen na način iz stava 1. do 3. ne proizvodi pravno dejstvo (član 4. stav 4).

Pored toga, osnov za odbijanje  zahteva  za  upis  pristalica  ovog  shvatanja  nalaze  i  u  pravilima sadržanim u Zakonu o državnom premeru i katastru i to: načelu zakonitosti (član 64), načelu određenosti (član 66); članu 87. po kome isprava o pravnom poslu pod opštih uslova da bi bila podobna za upis mora: biti sačinjena u

pisanoj formi uz overu potpisa lica između kojih se isprava sačinjava; i na članu 93. Zakona o javnom beležništvu po kome potvrđivanje isprave vrši se stavljanjem klauzule kojaje uslov punovažnosti pravnog posla. Zakon o javnom beležništvu je izmenjen (po ranijem tekstu sve isprave su sačinjavane u obliku javnobeležničkog zapisa) pa se broj slučajeva van tačno određenih u članu 82. Zakona o javnom beležništvu ne može širiti. Toj argumentaciji dodaje se i raniji stav (praksa) o strogosti, zasnovan isključivo na jezičkom tumačenju zakona (Zakona o zemljišnim knjigama), kaoi da su poslednja zakonska rešenja rezultat kompromisa između dve pravosudne profesije. Suprotno,pristalice  drugog  mišljenja(notari  pojedine  geodetske uprave)  smatraju  da  ugovor  o  prometu  nepokretnosti zaključen  u  formi javnobeležničkog zapisa predstavlja valjanu i podobnu ispravu za upis prava svojine. Svoj stav zasnivaju na načelu autonomije volje (član 10), članu 69. stav 1. ZOO po kome se ”ugovorne strane mogu sporazumeti da posebna forma bude uslov  punovažnosti  njihovog  ugovora”,  stavovima  teorije  i rešenjima  iz uporednog prava po kome strožija forma konzumira manje strožijuformu.

Zbog značaja za pravnu praksu(upravnu i sudsku),Građansko odeljenje Vrhovnog kasacionog suda je usvojilo predlog radi rešavanja spornog pravnog pitanja(član 180. ZPP), I ubedljivomvećinom glasova usvojilo predloženi pravni stav iz sledećih razloga:

Javno beležništvo je služba od javnog poverenja (član 2.)Zakona o javnom beležništvu);javnobeležničke  isprave  su  isprave  o  pravnim  poslovima  i izjavama koji su sastavili javni beležnici (javnobeležnički zapisi)…,kao i potvrde o činjenicama koji su posvedočili javni beležnici (javnobeležničke potvrde (član 6)).

Po zakonu javnobeležničkizapisi predstavljaju oblik pravnog posla i sačinjavaju se: kod ugovora o raspolaganju nepokretnostima poslovno nesposobnih  lica;  kod  sporazuma  ozakonskom  izdržavanju;  kod  ugovora  o hipoteci i založnih izjava ako sadrže izričitu izjavu obaveznog lica da se na osnovu ugovora pre dospelosti obaveze može sprovesti prinudno izvršenje.

(član 82).

Drugi oblik (manje strogu pogledu forme) javnobeležničke delatnosti predstavlja overavanje nejavne isprave (solamnizacija) a naročito: ugovorao prometu nepokretnosti;  ugovorao  hipoteci;založneizjaveako  ne  sadrže izričitu izjavu obaveznog lica…;ugovorakojima se zasnivaju stvarne i lične službenosti.

Iz izloženog proizilazi da je forma javnobeležničkog zapisa strožija od  overavanja  nejavnih  isprava  (solemnizacije) s  obzirom  na  vrstu  pravnih poslova,  njihov  značaj  i  subjekte  zaštite. Dok  kod  potvrde  isprave  zakon propisuje da javni beležnik samo potvrđuje da je strankama u njegovom prisustvu pročitana isprava, da su one izjavile da je ta isprava u svemu i potpuno odgovara njihovoj volji i da su je svojeručno potpisale, dotle kod javnobeležničkog zapisa javni beležnik kao stručno lice od javnog poverenja sačinjava tekst, potvrđuje identitet stranaka, upozorava ih na pravne posledice nevažećih ugovora zbog čega je stepen poverenjaveći negood obične overe ugovora. Stranke svojom voljom u skladu sa načelom autonomije volje mogu ugovoriti u pogledu forme (kada je u pitanju konkurencija) i više od minimuma forme.Time se ne vređaju ni javni, ni privatni interesi. Forma nije sama sebi cilj. Ako se propisi u formi tumače  sistematski i ciljno, jasno je da javnobeležnički zapis predstavlja ispravu podobnu za upis prava svojinei samo zbog te uslovno rečeno ”mane”,Javni registar (katastar) ne može odbaciti ili odbiti zahtev za upis prava svojine.Usvojeni  pravni  stav  zasnovan  je  i  na  stavovima  teorije  i  uporedne prakse.Naime, u teoriji postoji saglasnost da u ugovornom pravu postoji sloboda ugovaranja koja podrazumeva i slobodan izvor forme u kojoj će stranke iskazati saglasnost svojih volja i da ograničenje slobodnog izbora forme mora da bude izričito propisano ili ugovoreno (u našem problemu zakonskih ograničenja i zabrana nema).  Samim  tim,  stranke  imaju  potpunu  slobodu  da  formu  učine zahtevnijom  i  strožijom.

Još  ranije,  pre  donošenja  ZOO  (član  69),  prof Perović u svoj doktorskoj disertaciji, između ostalog, navodi: ”ugovorna forma se može predvideti kako za ugovore koji supo zakonu neformalni, tako i za ugovore koji su po zakonu formalni dodajući zakonskoj formi ispunjenje neke druge forme”

U uporednom pravu prisutno je stanovište da overavanje potpisa može biti nadomešteno  sačinjavanjem  notarskog  zapisa  (Paragraf  129,  stav  2. Nemačkog građanskog zakonika).

Prof  Marija  Karanikić  Mirić,  Pravni  fakultet,  BGD,  ”Ugovorna  forma  o  otuđenju nepokretnosti”, str. 319.

dr Slobodan Perović, Formalni ugovori u građanskom pravu, naučna knjiga 1964. godina, str. 82.

Izloženoj argumentaciji zbog sadržine člana 69. ZOO u vezi člana 10. ZOO, treba dodati da javnobeležnički zapis ima ”prednost”i posebnu pogodnost po  ugovorne  strane  jer  može  predstavljati  izvršnu  ispravu,  ako  sadrži izričitu izjavu obavezanog lica o tome da se na osnovu te isprave može radi ostvarenja  dugovane  činidbe  po  dospelosti  obaveze  neposredno  sprovesti prinudno izvršenje (član 85). Stranke svakako mogu imati interes da sporove reše  bez  traženjasudske zaštite  pred  parničnim  sudom,kada  im  zakon omogućava  direktno prinudno  izvršenje  (izvršni  postupak).  Upravo  ovaj poslednji razlog može biti odlučujući motiv da strankeugovore strožiju formu ugovora o prometu nepokretnosti. Iz svega izloženog proizilazi da strožijaforma konzumira manje strogu, pa ako je za punovažnost određenog pravnog posla (ugovora) predviđena forma   notarske overe isprava, posao će biti punovažan i kada je zaključen u obliku javnobeležničkog zapisa”.

Izvor: Izvod iz Zakona preuzet je iz programa “Propis Soft”-Redakcija Profi Sistema Com-a.