Ugovor o prometu nepokretnosti-vanknjižni vlasnik, objekat u postupku legalizacije i objekat u izgradnji

Da li javni beležnik može solemnizovati − potvrditi ugovor o prometu nepokretnosti kada prodavac nije uknjižen kao vlasnik u katastru (vanknjižni vlasnik), a predmetnu nepokretnost je stekao na osnovu ugovora koji je solemnizovan kod javnog beležnika imajući u vidu odredbe čl. 61, 85. i 117. Zakona o državnom premeru i katastru?

Javni beležnik može da sprovede postupak solemnizacije pravnih poslova koji se odnose na promet nepokretnosti kada je prodavac vanknjižni vlasnik ako dokazuje svojstvo prodavca ispravama koje predstavaljaju osnov sticanja svojine i koje su po formi i sadržini sačinjene u skladu sa zakonom, bez obzira na činjenicu što on u katastru nepokretnosti nije uknjižen kao nosilac prava svojine.

U skladu sa članom 2. Zakona o prometu nepokretnosti, promet nepokretnosti predstavlja prenos prava svojine na nepokretnosti pravnim poslom, uz naknadu ili bez naknade, a ta zakonska norma podrazumeva da je nopokretnost koja je predmet prometa upisana u katastar nepokretnosti i da je upisano pravo svojine prodavca na nepokretnost koja je predmet prometa.

Međutim, od tog zakonskog pravila postoje izuzeci koji su utvrđeni članom 4a Zakona o prometu nepokretnosti, kojim se propisuje da ako je predmet ugovora o prometu nepokretnosti objekat ili poseban deo zgrade za koji nije izdata upotrebna dozvola ili za koji je u toku postupak legalizacije, javni beležnik je dužan da na to upozori ugovornike i da u ispravu unese napomenu da je upozorio stranke na to u skladu s pravilima kojima je uređena javnobeležnička delatnost, a ako se ugovornici protive tome da se upozorenje unese u ispravu, javni beležnik odbija da preduzme traženu službenu radnju.

Javni beležnik je dužan da prilikom solemnizacije tih isprava upozori na to da kada je reč o sticanju stvarnih prava na osnovu pravnog posla, ta prava se na nepokretnostima mogu sticati samo upisom u katastar nepokretnosti, što znači da upis prava u katastar nepokretnosti ima konstitutivni karakter i predstavlja zakonski način sticanja prava na nepokretnostima.

U tom smislu treba razlikovati situacije zavisno od pravnog statusa nepokretnosti koja je predmet prometa:

Nepokretnost je upisana u katastar nepokretnosti, ali nije upisano pravo svojine prodavca, već njegovog pravnog prethodnika:

Javni beležnik je dužan da utvrdi pravni sled do prodavca i da prilikom solemnizacije tog ugovora o prometu upozori stranke na činjenicu da je prodavac vanknjižni vlasnik nepokretnosti i da sve dok ne upiše svoje pravo svojine u nadležni katastar nepokretnosti, ima isključivo obligacioni zahtev prema svom pravnom prethodniku da mu omogući upis prava svojine.

Takođe, stranku treba upozoriti na to da u toj situaciji ne može da se poziva na načelo pouzdanja u javne knjige;

Nepokretnost nije upisana u javne registre, već je reč o objektu za koji je u toku postupak legalizacije:

Javni beležnik je dužan da prilikom solemnizacije tog ugovora o prometu upozori stranke na to da se u konkretnom slučaju prometuje nepokretnost koja je postupku legalizacije, te da postoji mogućnost da se prilikom tehničkog pregleda koji se vrši u skladu sa Zakonom o ozakonjenju objekata utvrdi da objekat nije podoban za upotrebu i da postoji mogućnost da objekat ili njegov deo bude uklonjen, te da će u slučaju takvog ishoda, kupac biti vlasnik samo građevinskog materijala koji će morati da o svom trošku ukloni. Zavisno od činjenice ko je upisani nosilac prava na zemljištu na kome je izgrađen objekat, stranke treba upozoriti i na odredbe čl. 24−26 Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa;

Nepokretnost nije upisana u javne registre, već je reč o objektu u izgradnji:

Javni beležnik je dužan da prilikom solemnizacije tog ugovora o prometu upozori stranke na to da se u konkretnom slučaju vrši promet nepokretnosti koja nema upotrebnu dozvolu i da postoji rizik da upotrebna dozvola neće biti pribavljena, kao i rizik da radovi na objektu neće biti urađeni u skladu sa izdatim rešenjem o građevinskoj dozvoli, te da postoji mogućnost da se prilikom tehničkog pregledakoji se vrši u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji, utvrdi da objekat nije podoban za upotrebu, te da će u slučaju takvog ishoda, kupac biti vlasnik samo građevinskog materijala koji će morati da o svom trošku ukloni.

Odredbe čl. 61. i 117. Zakona o državnom premeru i katastru, kojima se određuje da je imalac prava na nepokretnosti obavezan da podnese zahtev za upis nepokretnosti i prava svojine u katastar nepokretnosti u roku od 30 dana od nastanka promene, zakonska su obaveza imaoca prava koja ne utiču na ocenu zakonitosti prometa nepokretnosti, jer takva raspolaganja stranaka nisu u suprotnosti s prinudnim propisima, javnim poretkom, pravilima morala i dobrim običajima, shodno članovima 10. i 454. Zakona o obligacionim odnosima.

Pored člana 4a Zakona o prometu nepokretnosti, na obavezu javnog beležnika da preduzme službenu radnju solemnizacije takvih isprava o prometu nepokretnosti, upućuje i član 85. st. 2. i 3. Zakona o državnom premeru i katastru, kojim je određeno da se upis prava u katastar nepokretnosti dozvoljava i protiv lica koje nije upisani prethodnik ako se uz zahtev prilože isprave kojima se dokazuje pravni kontinuitet između lica protiv kojeg se traži upis i upisanog prethodnika, dok se prilikom upisa stvarnih prava na novoizgrađenom objektu ili na stanu koji je stečen ugovorom o otkupu stana u društvenoj, odnosno državnoj svojini ne zahteva da je upisan prethodnik.

Izvor: Izvod iz Zakona preuzet je iz programskog paketa „Propis Soft“-Redakcija Profi Sistema Com-a.

Izvor: Mišljenja Stručnog saveta Jabnobeležničke komore Srbije od 24.02.2017.godine.