Da li javni beležnik može solemnizovati−potvrditi ugovor o prometu nepokretnosti kada prodavac nije uknjižen kao vlasnik u katastru (vanknjižni vlasnik), a predmetnu nepokretnost je stekao na osnovu ugovora koji je solemnizovan kod javnog beležnika imajući u vidu odredbe čl.61, 85.i 117.
Zakona o državnom premeru i katastru?
Javni beležnikmože da sprovede postupak solemnizacije pravnih poslova koji se odnose na promet nepokretnosti kada je prodavac vanknjižni vlasnik ako dokazuje svojstvo prodavca ispravama koje predstavaljaju osnov sticanja svojine ikoje su poformi i sadržini sačinjene u skladu sa zakonom, bez obzira na činjenicu štoon u katastru nepokretnosti nije uknjižen kao nosilac prava svojine.
U skladu sa članom 2.Zakona o prometu nepokretnosti, promet nepokretnosti predstavlja prenos prava svojine na nepokretnosti pravnim poslom, uz naknadu ili bez naknade, a ta zakonska norma podrazumeva da je nopokretnost koja je predmet prometa upisana u katastar nepokretnosti i da je upisano pravo svojine prodavca na nepokretnost koja je predmet prometa.Međutim, od tog zakonskog pravila postoje izuzeci koji su utvrđeni članom 4a Zakona o prometu nepokretnosti,kojim se propisuje da ako je predmet ugovora o prometu nepokretnosti objekat ili poseban deo zgrade za koji nije izdata upotrebna dozvola ili za koji je u toku postupak legalizacije,javni beležnik je dužan da na toupozori ugovornike i dau ispravu unese napomenu da je upozorio stranke na tou skladu s pravilima kojima je uređena javnobeležnička delatnost, a ako se ugovornici protive tome da se upozorenje unese u ispravu, javni beležnik odbija da preduzme traženu službenu radnju.Javni beležnik je dužan da prilikom solemnizacije tih isprava upozori na to da kada je reč o sticanju stvarnih prava na osnovu pravnog posla, ta prava se na nepokretnostima mogu sticati samo upisom u katastar nepokretnosti, što znači da upis prava u katastar nepokretnosti ima konstitutivni karakter i predstavlja zakonskinačin sticanja prava na nepokretnostima.U tom smislu treba razlikovati situacije zavisno od pravnog statusa nepokretnosti koja je predmet prometa:Nepokretnost je upisana u katastar nepokretnosti, ali nije upisano pravo svojine prodavca, već njegovog pravnog prethodnika:Javni beležnik je dužan da utvrdi pravni sled do prodavcai da prilikom solemnizacije tog ugovora o prometu upozoristrankena činjenicu da je prodavac vanknjižni vlasnik nepokretnosti i da sve dok ne upiše svoje pravo svojine u nadležni katastar nepokretnosti, ima isključivo obligacioni 14zahtev prema svom pravnom prethodniku da mu omogući upis prava svojine. Takođe, stranku trebaupozoriti na to da u toj situaciji ne može da se poziva na načelo pouzdanja u javne knjige;-Nepokretnost nije upisana u javneregistre,već je reč o objektu za koji je u toku postupak legalizacije:Javni beležnik je dužan da prilikom solemnizacije tog ugovora o prometu upozori strankena to da se u konkretnom slučaju prometuje nepokretnost koja je postupku legalizacije, te da postoji mogućnost da se prilikom tehničkog pregleda koji se vrši u skladu sa Zakonom o ozakonjenju objekatautvrdi da objekat nije podoban za upotrebu i da postoji mogućnost da objekat ili njegov deo bude uklonjen, te da će u slučaju takvog ishoda,kupac biti vlasnik samo građevinskogmaterijala koji će morati da o svom trošku ukloni. Zavisno od činjenice ko je upisani nosilac prava na zemljištu na kome je izgrađen objekat,stranke treba upozoriti i na odredbe čl.24−26 Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa;-
Nepokretnost nije upisana u javneregistre,već je reč o objektu u izgradnji:Javni beležnik je dužan da prilikom solemnizacije tog ugovora o prometu upozori strankena to da se u konkretnom slučaju vrši promet nepokretnostikojanema upotrebnu dozvolu i da postoji rizik da upotrebnadozvola neće biti pribavljena, kao i rizikda radovi na objektu nećebitiurađeni u skladu sa izdatim rešenjem o građevinskoj dozvoli, te da postoji mogućnostda se prilikom tehničkog pregledakoji se vrši u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji,utvrdi da objekat nije podoban za upotrebu, te da će u slučaju takvog ishoda,kupac biti vlasnik samo građevinskog materijala koji će morati da o svom trošku ukloni.Odredbe čl.61. i 117. Zakona o državnom premeru i katastru,kojima se određuje da je imalac prava na nepokretnosti obavezan da podnese zahtev za upis nepokretnosti i prava svojine u katastar nepokretnosti u roku od 30 dana od nastanka promene,zakonska su obaveza imaoca prava koja ne utiču na ocenu zakonitosti prometa nepokretnosti, jer takva raspolaganja stranaka nisu u suprotnosti s prinudnim propisima, javnim poretkom, pravilima morala i dobrim običajima, shodno članovima 10.i 454.Zakona o obligacionim odnosima.
Pored člana 4a Zakona o prometu nepokretnosti, na obavezu javnogbeležnika da preduzme službenu radnju solemnizacije takvih isprava o 15 prometu nepokretnosti, upućuje i član 85.st.2.i 3.Zakona o državnom premeru i katastru,kojim je određeno da se upis prava u katastar nepokretnosti dozvoljava i protiv lica koje nije upisani prethodnik ako se uz zahtev prilože isprave kojima se dokazuje pravni kontinuitet između lica protiv kojeg se traži upis i upisanogprethodnika, dok se prilikom upisastvarnih prava na novoizgrađenom objektu ili na stanu koji je stečenugovorom o otkupu stana u društvenoj, odnosno državnoj svojini ne zahteva da je upisan prethodnik.
Izvor: Izvod iz Zakona preuzet je iz programskog paketa “Propis Soft“-Redakcija Profi Sistema Com-a.
Izvor: Sajt Javnobeležničke komore Srbije.