Viši sud u Beogradu dana 31.08.2018.godine usvojio je privremenu meru zabrane prodaje hipotekovane nepokretnosti do okončanja postupka, tužbe za raskid CHF ugovora zbog promenjenih okolnosti.
U obrazloženju svog rešenja, sud je naveo: da je odredbom čl.15.st.3.tač.1. i 2. Zakona o hipoteci propisano da je izvršni ugovor o hipoteci, odnosno izvršna založna izjava o zasnivanju jednostrane hipoteke mora da sadrži i sledeće odredbe: jasno naznačenu odredbu, odnosno izjavu, kojom vlasnik nepokretnosti neopozivo ovlašćuje poverioca da, ako dug ne bude plaćen o dospelosti, naplati potraživanje iz cene dobijene prodajom u skladu sa vanskudskim postupkom prodaje utvrđenim ovim zakonom, bez podnošenja tužbe sudu, kao i da će nepokretnost prinudnim putem da bude ispražnjena i predata kupcu u posed u roku od 15 dna od dana zaključenja ugovora o prodaji, osim ako se hipoteka upisuje na suvlasničkom udelu i izričitu odredredbu, odnosno izjavu vlasnika da je upozoren o posledicama neizmirenja duga o vansudskom postupku namirenja, bez prava na vođenje parnice, kao i da će njegova nepokretnost prinudnim putem biti ispražnjena i predata kupcu u posed u roku od 15 dana od dana zaključenja ugovora o prodaji, ako je vlasnik ne preda dobrovoljno, osim ako se hipoteka upisuje na suvlasničkom udelu.
Odredbom čl.24.st.3. istog zakona, propisano je da kada je ugovor o hipoteci sačinjen u obliku izvršne isprave iz čl.15. ovog zakona, primenjuju se pravila vansudskog namirenja utvrđena ovim zakonom.
Odredbom čl.31.st.1. istog zakona, propisano je da će, po isteku roka iz čl.30.st.1 zakona, hipotekarni poverilac poslati registru nepokretnosti zahtev da se izvrši zabeležba hipotekarne prodaje u njegovu korist, zajedno sa kopijom opomene o prodaji nepokretnosti, kopijom ugovora o hipoteci, izjavom dužnika da tog dana nije ispunio dug i dokazima da su prva opomena i opomena o prodaji poslate dužniku, vlasniku nepokretnosti i ostalim hipotekarnim poveriocima. Odredbom st.6. ovog člana propisano je da vlasnik, dužnik i poverilac koji je podneo zahtev za donošenje rešenja o hipotekarnoj prodaji, imaju pravo žalbe nadležnom organu na rešenje o zabeležbi hipotekarne prodaje u roku od 15 dana od dana prijema rešenja. Odredbom st.7. istog člana propisano je da nadležni organ mora doneti drugostepeno rešenje u roku od 15 dana od dana podnođenja žalbe. Odredbom st.8. ovog člana propisano je da će žalba biti uvažena ako dužnik ili vlasnik hipotekovane nepokretnosti, uz žalbu dostavi pismene dokaze da potraživanje ne postoji, a hipoteka ne postoji, da potraživanje nije dospelo za naplatu ili da je dug isplaćen.
Po oceni ovog suda, iniciranjem prodaje hipotekovane nepokretnosti u postupku vansudskog izvršne hipoteke, pri situaciji kada je obezbeđeno potraživanje osporeno tužbom parničnom sudu, a pre pravnosnažne sudske odluke o punovažnosti obezbeđenog potraživanja, bilo bi narušeno načelo ravnopravnosti ugovornih strana propisano odredbom čl.11. ZOO. Ovo iz razloga što je u ovakvoj situaciji, a imajući u vidu odredbe čl.31. st.7. i 8. Zakona o hipoteci, isključena mogućnost hipotekarnog dužnika, odnosno vlasnika hipotekovane nepokretnosti (koji zahteva raskid ugovora zbog bitno promenjenih okolnosti) da se delotvorno odbrani od neosnovane prodaje nepokretnosti, a što je u očiglednoj nesrazmeri sa ovlašćenjem poverioca da obezbeđeno potraživanje, iako mu je poznato da je predmet osporavanja u parnici, namiri iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti. Naime, za uspeh po žalbi, neophodno je dokazati, i to samo pisanim dokazima, da potraživanje ne postoji, da potraživanje nije dospelo za naplatu ili da je dug isplaćen, a što tužilac u ovoj parnici i nastoji da dokaže. Međutim, pre eventualne pravnosnažne pozitivne odluke suda o navedenom, ovaj žalbeni razlog ne može se po pravilu uspešno isticati.
Prema oceni suda, prodajom hipotekovane nepokretnosti tužiocu, kao vlasniku te nepokretnosti, bila bi prouzrokovana nenadoknadiva šteta, pri situaciji kada je obezbeđeno potraživanje osporeno tužbom parničnom sudu.
Sa druge strane, odlaganjem prodaje hipotekovane nepokretnosti za tuženog bi mogla nastati samo neznatna šteta, jer se privremenom merom ne gasi, već samo odlaže pravo tuženog na namirenje iz nepokretnosti opterećene hipotekom.