Za overu kupoprodajnog ugovora i upis vlasništva u katastar treba otići kod mesno nadležnog javnog beležnika u zavisnosti od teritorije na kojoj se nalazi nepokretnost (spisak je dostupan na sajtu: www.mpravde.gov.rs).
U slučaju da za određeno područje nije imenovan javni beležnik, overu vrši mesno nadležni osnovni sud.
Overi ugovora moraju prisustvovati i kupac i prodavac (ili njihovi punomoćnici), i po potrebi supružnici.
Nepokretnost ne može da se proda bez saglasnosti supružnika, a imovina stečena u braku automatski se upisuje kao zajednička svojina – osim ako se supružnici drugačije ne dogovore.
Dokumentacija koju je potrebno pripremiti zavisi od specifičnosti konkretnog slučaja o čemu je najbolje konsultovati se sa javnim beležnikom.
Najčešće potrebna dokumentacija:
-Lična karta ili pasoš kupca, prodavca, i ostalih učesnika u pravnom poslu;
-Nacrt Ugovora o prometu nepokretnosti;
-Isprave koje dokazuju pravni kontinuitet vlasništva na nepokretnosti;
-Overena saglasnost supružnika za prodaju – ukoliko je prodavac u braku, a supružnik nije prisutan;
-Overena izjava oba supružnika ukoliko se nepokretnost stiče kao posebna, a ne zajednička svojina;
-Popunjeni obrasci prijava za porez na imovinu i porez na prenos apsolutnih prava (obrasci su dostupni na sajtu: www.poreskauprava.rs) .
Kako bi postupak što kraće trajao, preporuka je da isplata kupoprodajne cene bude istog dana kad i odlazak kod javnog beležnika, kao i da kupac i prodavac imaju račun u istoj banci.
Na osnovu potvrde iz banke da je isplaćena kupoprodajna cena – javni beležnik preko eŠaltera pokreće postupak da se kupac upiše kao vlasnik u katastar nepokretnosti.
Služba katastra u roku od pet radnih dana donosi Rešenje o upisu u katastar i dostavlja ga na adrese prebivališta svih lica na koje se upis odnosi.
U rešenju o upisu u katastar i rešenju o utvrđivanju poreza navedeni su i iznosi taksi i poreza kao i rokovi u kojima je potrebno izvršiti plaćanje.
Na sajtu katastra www.rgz.gov.rs moguće je proveriti ko je upisan kao vlasnik nepokretnosti.
Prema odredbama čl. 4. Zakona o državnom premeru i katastru (“Sl. glasnik RS”, br. 72/2009, 18/2010, 65/2013, 15/2015 – odluka US, 96/2015, 47/2017 – autentično tumačenje, 113/2017 – dr. zakon, 27/2018 – dr. zakon i 41/2018 – dr. zakon):
Katastar nepokretnosti
(1) Katastar nepokretnosti je osnovni i javni registar o nepokretnostima i stvarnim pravima na njima.
(2) Nepokretnosti koje se, u smislu ovog zakona, upisuju u katastar nepokretnosti, jesu:
1) zemljište (katastarske parcele poljoprivrednog, šumskog, građevinskog, vodnog i drugog zemljišta);
2) nadzemni i podzemni građevinski objekti (u daljem tekstu: objekti);
3) posebni delovi objekata koji čine građevinsku celinu (stan, poslovni prostor, garaža i drugi).
(3) Objekti, u smislu ovog zakona, jesu: zgrade svih vrsta, privredni objekti, objekti kulture, sporta i rekreacije, skloništa i drugi građevinski objekti.
Prema odredbama Čl.83-88a istog Zakona:
Opšti uslovi za upis stvarnih prava, predbeležbe i zabeležbe
(1) Opšti uslovi za upis stvarnih prava, predbeležbe i zabeležbe u katastar nepokretnosti su postojanje:
1) upisane nepokretnosti;
2) upisanog prethodnika;
3) isprave za upis.
(2) Opšti uslovi uvek moraju biti ispunjeni, osim ako je zakonom drukčije određen uslov i osnov upisa.
Upisana nepokretnost
U trenutku podnošenja zahteva za upis, nepokretnost mora biti upisana u katastru nepokretnosti ili može biti upisana istovremeno sa upisom stvarnog prava.
Upisani prethodnik
(1) Upisi u katastar nepokretnosti dozvoljeni su samo protiv lica koje je u trenutku prijema zahteva za upis već upisano u katastar nepokretnosti kao imalac prava u pogledu kojeg se upis zahteva ili je predbeleženo kao imalac tog prava (upisani prethodnik).
(2) Upis se dozvoljava i protiv lica koje nije upisani prethodnik, ako se uz zahtev prilože isprave kojima se dokazuje pravni kontinuitet između lica protiv kojeg se traži upis i upisanog prethodnika.
(3) Kad se vrši upis stvarnih prava na novoizgrađenom objektu ili na stanu stečenom ugovorom o otkupu stana u društvenoj, odnosno državnoj svojini ne zahteva se postojanje upisanog prethodnika.
Isprava za upis
(1) Upis u katastar nepokretnosti vrši se na osnovu privatne ili javne isprave, koja je po sadržini i formi podobna za upis.
(2) Isprava za upis mora naročito da sadrži:
1) mesto i datum sastavljanja, odnosno overe;
2) označenje nepokretnosti na koju se isprava odnosi prema podacima katastra nepokretnosti (katastarska opština, broj i površina parcele, broj i površina objekta, broj i površina posebnog dela objekta).
3) prezime, ime i ime jednog roditelja, odnosno naziv, prebivalište, odnosno boravište, ili sedište i jedinstveni matični broj građana, odnosno matični broj upisanog prethodnika i lica u čiju korist se upis zahteva;
(3) Izuzetno od stava 2. tač. 2) i 3) ovog člana, za upis zabeležbe koja se odnosi na ličnost imaoca prava isprava za upis ne mora da sadrži podatke o označenju nepokretnosti, a za upis zabeležbe koja se odnosi na samu nepokretnost isprava ne mora da sadrži podatke o upisanom prethodniku.
(4) Isprava za upis mora biti priložena u originalu ili overenoj kopiji ili u drugom obliku propisanom zakonom, a ako je isprava na stranom jeziku uz nju treba dostaviti i overen prevod.
(5) Izuzetno od stava 1. ovog člana, za upis zabeležbe prvenstvenog reda ne mora da postoji posebna isprava za upis.
(6) Izuzetno od stava 2. ovog člana:
1) isprava za upis nastala pre stupanja na snagu katastra nepokretnosti u katastarskoj opštini na koju se isprava odnosi, mora sadržati označenje nepokretnosti koja je predmet upisa i podatke o upisanom prethodniku i licu u čiju korist se zahteva upis, na način koji omogućava njihovu pouzdanu identifikaciju;
2) isprava o univerzalnom pravnom sledbeništvu pravnog lica upisanog u katastar nepokretnosti ne mora da sadrži označenje nepokretnosti, ako je pravni sledbenik jedno lice;
3) podaci o površini posebnog dela objekta sadržani u ugovoru o otkupu stana u društvenoj, odnosno državnoj svojini sačinjenom u skladu sa zakonom mogu odstupiti od podataka katastra nepokretnosti, u kom slučaju se upisuje površina iz ugovora.
4) podaci o površini posebnog dela objekta sadržani u ugovoru o kupoprodaji stana sačinjenom u skladu sa zakonom mogu odstupati od podataka iz naknadno izdate građevinske i upotrebne dozvole u postupku legalizacije bespravno izgrađenih objekata, u kom slučaju se upisuje površina iz naknadno izdate građevinske i upotrebne dozvole.
Privatna isprava
(1) Privatna isprava, odnosno isprava o pravnom poslu, pored opštih uslova koji važe za ispravu za upis, da bi bila podobna za upis, mora:
1) biti sačinjena u pisanoj formi uz overu potpisa lica između kojih se isprava sačinjava, ako posebna forma isprave nije propisana posebnim zakonom;
2) sadržavati izjavu o dozvoli upisa, koja nije uslovljena niti oročena.
(2) Ako izjava o dozvoli upisa nije sadržana u privatnoj ispravi, odnosno ispravi o pravnom poslu, može biti data u posebnoj ispravi uz overu potpisa lica koje izjavu daje.
(3) U slučaju da izjava o dozvoli upisa nije sadržana u ispravi o pravnom poslu nastaloj pre stupanja na snagu katastra nepokretnosti u katastarskoj opštini na koju se isprava odnosi, upis će se izvršiti ako se ustanovi da nema drugih smetnji za upis.
Javna isprava
(1) Javna isprava je isprava koju je u propisanom obliku izdao sud, nadležni državni i drugi organ u granicama svojih ovlašćenja, kao i isprava koju je u takvom obliku izdala, odnosno sačinila, u vršenju javnih ovlašćenja, druga organizacija ili lice.
(2) Javne isprave su i javnobeležničke isprave i odluke koje su sačinili, izdali, doneli ili potvrdili javni beležnici.
(3) Javna isprava da bi bila podobna za upis mora biti pravnosnažna, odnosno izvršna.
(4) Strana javna isprava, odnosno isprava koja se u državi sastavljanja smatra javnom ispravom, smatra se podobnom za upis, ako je priznata u Republici Srbiji, u skladu sa zakonom.
Ostale isprave za upis
Upis u katastar nepokretnosti, osim upisa prava, vrši se i na osnovu odgovarajućih potvrda i uverenja koje izdaju nadležni organi, odnosno vršioci javnih ovlašćenja, elaborata premera, odnosno elaborata geodetskih radova, nalaza i mišljenja stalnog sudskog veštaka i tužbe podnete nadležnom sudu kojima se dokazuju činjenice koje su od uticaja na podatke katastra nepokretnosti.
Izvor: Izvod iz Zakona preuzet iz programa “Propis Soft“, Redakcija Profi Sistem Com-a.
Izvor: Sajt E-šalter za nepokretnost (upisnepokretnosti.rs).