Da li javni beležnik može da overi potpise na ugovoru o fizičkoj deobi nepokretnosti suvlasnika ili zajedničara, da li taj pravni posao predstavlja promet nepokretnosti, da li postoji teritorijalna nadležnost i kako se obračunava i naplaćuje nagrada javnog beležnika?
Ugovor o fizičkoj deobi je ugovor na osnovu kog se stiče (isključivo) pravo svojine na nepokretnostima koje deobom nastaju, pa je u pitanju ugovor kojim se ostvaruje pravni promet nepokretnosti i zaključuje se u formi predviđenoj za ugovore o prometu nepokretnosti (član 92.stav 2.tačka1.Zakona o javnom beležništvu) i u skladu s tim se obračunava i naplaćuje nagrada javnog beležnika.
Shodno članu 70.stav 1.Zakona o obligacionim odnosima,ugovor koji nije zaključen u propisanoj formi nema pravno dejstvo,ako iz cilja propisa kojim je određena forma ne proizlazi što drugo.Prema članu 20. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, pravo svojine stiče se po samom zakonu, na osnovu pravnog posla, nasleđivanjem, kao i odlukom državnog organa, dok se shodno članu 33.istog zakona,pravo svojine na nepokretnosti stiče upisom u javnu knjigu ili na drugi odgovarajući način određen zakonom. Stvarna prava na nepokretnostima, kada se stiču na osnovu pravnog posla, mogu se sticati i gubiti samo upisom u katastar nepokretnosti, što znači da upis i ispis prava iz katastra nepokretnosti ima konstitutivni karakter i predstavlja zakonski način sticanja i prestanka prava na nepokretnostima.
Odredbom člana 16.stav 1.Zakona o osnovama svojinsko pravnih odnosa propisano je da suvlasnik ima pravo da u svako vreme zahteva deobu stvari, osim u vreme u koje bi ta deoba bila na štetu drugih suvlasnika, ako zakonom nije drukčije određeno.
Odredbom člana 228.Zakona o nasleđivanju propisano je da deobu nasledstva može zahtevati svaki naslednik u svako doba,osim u nevreme, a to znači da naslednici mogu vršiti deobu nasleđa tek kada postane pravnosnažno rešenje o nasleđivanju pošto se tek tada tačno zna koja su lica uistinu postala naslednici i koliki su njihovi nasledni delovi.Prema odredbi člana 177.Porodičnog zakona, deobom zajedničke imovine, u smislu Porodičnog zakona, smatra se utvrđivanje suvlasničkog,odnosno supoverilačkog udela svakog supružnika u zajedničkoj imovini.
Prema odredbi člana 179.Porodičnog zakona, supružnici mogu zaključiti sporazum o deobi zajedničke imovine (sporazumna deoba).Kada suvlasnici ili zajedničari reše da izvrše deobu, postavlja se pitanje forme sporazuma o deobi nepokretnosti.U sudskoj praksi i doktrini,(potpuna) fizička deoba pri kojoj suvlasnici stiču isključivu svojinu u srazmeri sa idealnim delovima svakog od njih (tj. kada vrednost koja pripada svakom od suvlasnika posle deobe odgovara vrednosti njegovog suvlasničkog udela pre deobe) razlikuje se od deobe u kojoj suvlasnici izvrše fizičku deobu imovine u nesrazmeri s pripadajućim suvlasničkim udelima, pri čemu jedan suvlasnik stiče imovinu veće vrednosti od vrednosti njegovog udela pre deobe, uz naknadu ili beznaknade suvlasniku koji stiče imovinu manje vrednosti. Ima shvatanja da prva(deoba)ne predstavlja prometa da druga predstavlja delimičan promet, poklon ili kupoprodaju. U dosadašnjoj sudskoj praksi mišljenja su podeljena, delom i protivurečna.To dobro ilustruje stav da ugovor o deobi ne predstavlja ugovor o prometu nepokretnosti,pa se za njegovu punovažnost i konvalidaciju ne traže uslovi iz člana 4.Zakona o prometu nepokretnosti. Ako je usmeni ugovor o deobi izvršen,uslovi za njegovu konvalidaciju se cene na osnovu člana 73.Zakona o obligacionim odnosima. (Vrhovni sud Srbije Rev.br.3608/96,od 13.novembra 1996. godine Bilten Okružnog suda u Beogradu, br. 70/ 2006).Na prvi pogled,forma se ne traži, ali ako sud govori o konvalidaciji, u pitanju je formalan ugovor, a drugog propisa kojim je forma predviđena izuzev Zakona o prometu nepokretnosti u vreme donošenja odlukenije bilo.Pometnju u odlučivanju dodatno unosi i odredba sada donetog Zakona o državnom premeru i katastru, koji u članu 87.između ostalog propisuje da privatna isprava, odnosno isprava o pravnom poslu, da bi bila podobna za upis,mora biti sačinjena u pismenoj formi uz overu potpisa lica između kojih se sačinjava, ako posebna forma isprave nije propisana posebnim zakonom, i da mora sadržavati izjavu o dozvoli upisa, koja nije uslovljena niti oročena. Stavom 3.istog člana propisano je da ako izjava o dozvoli upisa nije sadržana u privatnoj ispravi, odnosno ispravi o pravnom poslu, ona može biti data u posebnoj ispravi uz overu potpisa lica koje izjavu daje. Iz napred navedenog proizlazi da sporazum o deobi predstavlja ispravu koja je osnov za upis stvarnih prava u katastar nepokretnosti koja dovodi do toga da se briše pravou katastru nepokretnosti i upisuje drugi oblik prava svojine, ali da kao privatna isprava, ako se prihvati stav izražen u sudksoj praksi, može biti u formi overe potpisa.Pre nego što se izvede zaključak o potrebnoj formi sporazuma o deobi,mora se imati u vidu i svrha forme. Imajući u vidu značaj katastra nepokretnosti, moglo bi se reći da je forma sporazuma o deobi neophodna pre svega radi zaštite javnih interesa, te da bi odredbe o formi ugovora koje se odnose na promet nepokretnosti trebalo analogno primenjivati i na sve vrste ugovora o deobi i treba ih tumačiti u međusobnoj povezanosti sa ostalim odredbama zakona kojim je regulisan promet nepokretnosti i čije uređenje je od posebnog značaja za državu.
Takođe, treba imati u vidu i da je članom 179.stav 2.Porodičnog zakona propisano da se sporazum o deobi zajedničke imovine supružnika zaključuje u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave.Kada se imajuu vidu sve te okolnosti,može se zaključitisledeće: Ugovor o fizičkoj deobi nepokretnosti prvo predstavlja, u pravnom smislu, osnov za nastanak novih nepokretnosti, u smislu člana 4.stav 2.Zakona o državnom premeru i katastru, kao i osnovsticanja (upisa) prava svojine na toj novoj nepokretnosti. Pravno je pitanje da li on ima translativno iujedno konstitutivno dejstvo, to jest da li učesnici u deobi stiču svojinu na novom objektu (i) prenosom ili ima samo deklarativno dejstvo, tako da se njime samo utvrđuje već postojeće pravo svojine. U prilog drugom shvatanju, prema kojemnema prometa,već daje u pitanju samo deklaracija, ide stav da je svaki suvlasnik već bio (srazmerno udelu i ograničeno udelom drugih) vlasnik svake česticenepokretnosti koja je predmet deobe, pa time i novonastalih nepokretnosti. U prilog prvom shvatanju, prema kojem je reč sticanju isključivog prava svojine,time i prometu,jestestav da nijedan suvlasnik nije bio isključivi vlasnik nijedne čestice nepokretnostii da on na osnovu ugovora o deobi i upisa stiče isključivu svojinu. U našoj praksi, pored navedenog, postavilose i izvedeno pitanje primene poreskih pravila: da li je u pitanju prenos apsolutnog prava ili ne, da li je nastupio oporeziv slučaj na koji se primenjuju pravila o oporezivanju prometa apsolutnih prava na nepokretnostima.Dilemuu poreskoj i sudskoj praksi zakonadavac je razrešio tako što se opredelioda taj slučaj izuzme od oporezivanja, što znači da je u pitanjuopreziva transakcija, prenos apsolutnih prava, ali se zbogpravno-političke i ekonomsko-socijalne prirode kojuje zakonodavac uočio, ne plaća porez. Po tekstu Zakona:(Član 24aZakona o porezima na imovinu)„Od oporezivanja porezom na prenos apsolutnih prava izuzima se:…5) sticanje prava svojine na posebnim delovima nepokretnosti deobom suvlasničke zajednice između suvlasnika u srazmeri sa njihovim suvlasničkim delovima na dan deobe;”Plaćanje pak poreza na razliku (nesrazmeru) dozvoljava stav da se u osnovnom delu ta transakcija tretira kao ugovor o razmeni.
To je primenljivo i na pitanje forme ugovora o fizičkoj deobi. Stranke,naime,razmenjuju svoje udele formirajući isključivu svojinu na novonastalim delovima.Imajući u vidu to da se ugovor o razmeni nepokretnosti zaključuje uz javnobeležničku solemnizaciju, ali i pravno-političke razloge, naročito potvrduda postoji ispravau odgovarajućoj formi neophodnoj za upis, smatramo da se na taj ugovor ima primeniti forma kao za ugovor o razmeni,odnosno prodaji nepokretnosti. Koji tereti se smeju ustanoviti kod ugovora o poklonu na teret poklonoprimca?
U praksi postoje zahtevi stranaka da se u ugovor o poklonu unese odredba kojom se predviđa zabrana otuđenja i opterećenja nepokretnosti koja je predmet Ugovora o poklonu, od strane poklonoprimca, bez prethodne saglasnosti poklonodavca ili da se poklonoprimac obaveže da će tu nepokretnost pokloniti potomcima poklonodavca.
Izvor: Izvod iz Zakona preuzet je iz programskog paketa “Propis Soft“-Redakcija Profi Sistema Com-a.
Izvor: Sajt Udruženja Javnih beležnika Srbije.