Da li se ugovor o raspolaganju zajedničkim prostorijama (ustupanje, promena namene, nadziđivanje itd.) zaključuje u formi obične overe potpisa ili u formi solemnizacije?
Pitanje se postavlja s obzirom na član 9. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, koji se odnosi na raspolaganje zajedničkim delovima zgrade, koji u stavu 2. upućuje na odredbe koje se odnose na rad i odlučivanje stambene zajednice, a u stavu 3. i 4. izričito navodi da se prenos prava svojine na delu zajedničkih delova radi formiranja novog posebnog ili samostalnog dela zgrade vrši na osnovu ugovora između stambene zajednice i lica koje stiče pravo i precizno navodi da se POTPISI tih lica overavaju u skladu sa zakonom kojim se uređuje OVERA POTPISA (a to su Zakon o overavanju potpisa, rukopisa i prepisa, Zakon o javnom beležništvu i Javnobeležnički poslovnik, pri čemu se pod overavanjem smatra da je lice čiji je IDENTITET utvrdio javni beležnik potpisalo podnetu ispravu ili priznalo potpis kao svoj, kada javni beležnik na osnovu člana 11. ZOPRP ne odgovara za sadržinu isprave).
Ugovor o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade se, u skladu s članom 9. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada („Službeni glasnik RS”, broj 104/16), zaključuje u zakonskoj formi overe potpisa (legalizacija), dok je forma javnobeležnički solemnizovane isprave ili javnobeležničkog zapisa moguća kao ugovorena forma.
Zakon o stanovanju i održavanju zgrada iz 2016. godine je svojim članom 9. izričito uredio raspolaganje zajedničkim delovima zgrada, uključujući formu ugovora kojem je predmet raspolaganje zajedničkim delovima zgrade. Prema toj odredbi, raspolaganje zajedničkim delovima zgrade je prenos prava svojine nad zajedničkim delovima zgrade u cilju dogradnje, nadziđivanja, pripajanja ili pretvaranja. Prema opštim pravilima, prenos svojine na nepokretnosti pravnim poslom smatra se prometom nepokretnosti u skladu s članom 2. Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik RS”, br. 93/14, 121/14, 6/15), a ugovori o prometu nepokretnosti zaključuju se u formi javnobeležničke overe (solemnizacije), u skladu s članom 4. istog zakona.
Odredba posebnog Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, međutim, sadrži pravilo da se na tim ugovorima overavaju potpisi ugovornika, razume se, u skladu s propisima kojima se uređuje overa potpisa, što je odstupanje od opšteg režima koji važi za formu ugovora o prometu nepokretnosti. Ne ulazeći u pitanje ustavnosti takve odredbe, koja bi mogla biti dovedena u pitanje, prema praksi Ustavnog suda Srbije i njegovom tumačenju člana 4.Ustava, koji govori o jedinstvu pravnog sistema Republike Srbije, ona je na snazi i jasno upućuje na overu potpisa, a ne na solemnizaciju, pa je dat napred navedeni odgovor na postavljeno pitanje.
Ta odredba takođe znači da se pravila o mesnoj nadležnosti, koja se primenjuju na solemnizaciju ugovora o prometu nepokretnosti, ne primenjujuna overu potpisa na ugovoru kojim se raspolaže zajedničkim delom zgrade. Ta pravila neće se primenjivati ni kada se ugovor o raspolaganju zajedničkim delom zgrade zaključuje u formi javnobeležnički solemnizovane isprave ili javnobeležničkog zapisa na zahtev stranaka (kao ugovorena forma u smislu člana 69. Zakona o obligacionim odnosima), što je mogućnost koja strankama svakako stoji na raspolaganju.
Izvor: Izvod iz propisa preuzet je iz programskog paketa “Propis Soft”–Redakcija Profi Sistema Com-a.
Izvor: Sajt Javnobeležničke komore Srbije- Mišljenja Stručnog saveta JKS od 03.08.2017. godine.