Uvodne napomene:
Najpre je potrebno reći da se građevinska dozvola može dobiti samo na parceli koja ispunjava uslove da bude građevinska parcela (a ne na parceli koja se vodi kao poljoprivreno zemljište) i na kojoj je uknjiženo vlasništvo investitora (vlasništvo “1/1”).
Takođe je bitno naglasiti da se na jednoj građevinskoj parceli dozvoljava postojanje samo jednog stambenog i jednog pomoćnog objekta.
Ovo su važnje napomene jer se veoma često dešava da je investitor kupio samo deo katastarske parcele (4, 5, 6 ili više ari), koja je u katastru evidentirana kao poljoprivredna kultura. Nije redak slučaj da je u produžetku iste katastarske parcele već izgrađen jedan ili više objekata (sa ili bez građevinske dozvole). U takvim slučajevima je prvo potrebno izvršiti parcelaciju/preparcelaciju zemljišta.
Potrebna dokumentacija i postupci:
Put do dobijanja građevinske dozvole uvek je bio dugačak, skup i komplikovan, a danas, uz sva obećana skraćivanja i pojednostavljivanja, on izgleda otprilike ovako:
1.) U katastru izvaditi kopiju plana za katastrasku parcelu na kojoj se planira gradnja.
Na kopiji plana je prikazan oblik parcele sa ucrtanim objektima ukoliko ih ima.
(Cena kopije plana – oko 1.500 din. Dobija se za par dana od podnošenja zahteva.)
2.) U Opštini se uzima obrazac Zahteva za Informaciju o lokaciji, i u njemu navodite šta želite da radite (izgradnja novog objekta, dogradnja, rekonstrukcija, nadogradnja, adaptacija, itd.) Popunjen obrazac se, zajedno sa fotokopijom Kopije plana, predaje Opštini. (Plaćaju se takse u iznosu od oko 4.000 din.)
Opština izdaje Informaciju o lokaciji, u kojoj piše šta može da se gradi na predmetnoj parceli, u smislu površine objekta, spratnosti objekta, namene objekta, koliko objekat sme da zauzme prostora na parceli, kolika je maksimalna površina objekta računajući sve etaže (prizemlje, sprat, potkrovlje itd.).
Informacija o lokaciji dobija se za par dana, po zakonu – najviše za osam dana.
Ukoliko je Informacija o lokaciji pozitivna, pristupa se prikupljanju ostale dokumentacije i to:
3.) U katastru izvaditi List nepokretnosti za Vašu katastarsku parcelu.
(Cena lista nepokretnosti- oko 1.500 din. Dobija se za par dana od podnošenja zahteva.)
U Listu nepokretnosti su navedeni podaci o evidentiranim objekatima na parceli (ukoliko postoje): imaju li dozvolu ili ne, površine objekata, spratnost, površine katastarske parcele, kao i dve veoma bitne informacije za ovaj postupak:
– da li je vlasnik objekta – korisnik ili vlasnik na zemljištu?
Ukoliko je u listu nepokretnosti uknjiženo pravo korišćenja na parceli, potrebno je da, sa fotokopijom lične karte, predate zahtev (takođe u katastru) za “Konverziju” – to jest pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine.
Postupak “konverzije” može da potraje mesecima i zato je potrebno da se podnosilac zahteva povremeno interesuje i raspituje za svoj predmet u katastru.
Kada se bude završila konverzija u pravo svojine, potrebno je ponovo izvaditi List nepokretnosti, u kome će tada, umesto prava korišćenja, biti upisano pravo svojine na zemljištu.
List nepokretnosti se ponovo plaća (≈ 1.500 din.) i dobija se za nekoliko dana.
– da li se parcela vodi kao njiva ili kao građevinska parcela?
Ukoliko u listu nepokretnosti za parcelu piše da je njiva, vinograd, pašnjak, voćnjak ili slično, a ne piše da je građevinska parcela, mora da se ode u Opštinu i pita koja je procedura i da li je potrebna radi formiranja građevinske parcele i njenog evidentiranja u katastru.
4.) U Katastru vodova (koji se, za područje Beograda, nalazi preko puta Sajma – zgrada Republičkog geodetskog zavoda, Bul. vojvode Mišića 39), sa fotokopijama Lista nepokretnosti, Kopije plana i lične karte, investitor predaje zahtev za dokument koji se zove kopija plana podzemnih vodova. Ovu uslugu može da Vam završi arhitekta ili geometar.
(Cena kopije plana vodova je oko 2.500 din. Dobija se za približno 7 dana.)
5.) Kada investitor dobije kopiju plana vodova, odlazi kod arhitekte radi izrade Situacionog rešenja u kome je prikazan orijentacioni položaj budućeg objekta, dimenzije, spratnost, namena i još nekoliko podataka, na odgovarajućoj podlozi.
Pre predaje dokumentacije opštini za izdavanje Lokacijske dozvole, investitor je u obavezi da pribavi tehničke uslove javnih preduzeća za projektovanje, u dogovoru sa arhitektom. Pribavljanje ovih uslova investitor može i da prepusti arhitekti.
Tehnički uslovi se pribavljaju od sledećih javnih preduzeća:
– Vodovod i kanalizacija (takse od 10.000 do 30.000 din.)
– Elektrodistribucija (oko 2.000 – 5.000 din.)
– PTT (oko 10.000 din.)
– Beogradske Elektrane ili Srbija Gas (oko 5.000 din.)
Potrebno vreme za prikupljanje uslova je do 30 dana (pod uslovom da se neko od službenika ne nalazi na bolovanju, godišnjem odmoru i sl.)
Fotokopije prikupljenih dokumenata (kopija plana, list nepokretnosti, kopija plana podzemnih vodova i eventualno uverenje o formiranoj građevinskopj parceli), potrebno je overiti u opštini (da su verne originalu), zato što će se originali kasnije upakovati u Glavni projekat, dok se overene fotokopije predaju kao prilozi uz zahtev za Lokacijsku dozvolu.
6.) Kada smo i to završili, uzimamo iz Opštine obrazac koji se zove Zahtev za Lokacijsku dozvolu, popunimo ga zajedno sa arhitektom i predamo u Opštinu sa sledećom dokumentacijom:
– Kopija plana – overena fotokopija
– List nepokretnosti – overena fotokopija
– Kopija plana podzemnih vodova – overena fotokopija
– Uverenje o formiranju građevinske parcele (ukoliko je potrebno) – overena fotokopija
– Situaciono rešenje
– Uslovi Javnih preduzeća – fotokopije (originale čuvamo da se upakuju u Glavni projekat)
Lokacijska dozvola dobija se u zakonskom roku od 15 dana.
(Taksa za Lokacijsku dozvolu kreće se od 5.000 – 15.000 din.)
Ukoliko u lokacijskoj dozvoli piše da treba da se uradi Geomehanički elaborat koji se odnosi na ispitivanje tla, potrebno ga je uraditi i predati uz
Glavni projekat.
Pre izrade Geomehaničkog elaborata, investitor i projektant koji radi elaborat treba da se posavetuju sa arhitektom.
Lokacijska dozvola ima rok važnosti od godinu dana.
7.) Nakon dobijanja Lokacijske dozvole, može se pristupiti izradi Glavnog projekta.
Predhodno je potrebno otići kod Geometra da Vam uradi dva priloga i to:
– Situacioni plan (osnova za projektovanje)
– Protokol regulacije (osnova za pozicioniranje objekta na parceli).
8.) Ta dva priloga i svu do tada prikupljenu dokumentaciju (originale), treba dostaviti arhitekti i, u dogovoru sa njim, početi izradu najpre Idejnog projekta, na kojem se radi sve dok projekat ne postane prihvatljiv za Investitora, a nakon toga arhitekta pristupa izradi Glavnog projekta.
Da ne bi došlo do zabune, bilo bi dobro da arhitekta napiše projektni zadatak zajedno sa investitorom, u smislu položaja, oblika, veličine i namene objekta, namene prostorija u objektu, spratnosti objekta, materijala koji će da se koristi za izgradnju i slično, kako bi se ubrzala izrada projekta.
U zavisnosti od veličine i složenosti objekta, rok za izradu glavnog projekta je 15 do 30 dana.
9.) Kada arhitekta završi izradu Glavnog projekta, predaje ga investitoru da ga potpiše u 3 primerka, s tim da su u prvom primerku upakovani svi originali koje je investitor predao arhitekti.
Investitor sva 3 primerka predaje Opštini, radi dobijanja Građevinske dozvole.
Plaćaju se takse ≈ 2.000 din.
Ukoliko je neophodna neka dopuna ili izmena u projektu, arhitekta je u obavezi da u što kraćem roku ispravi eventualne primedbe na projekat, kako bi se dobila građevinska dozvola.
10.) Kada je projekat pregledan od strane Opštine, investitor će biti obavešten da može da preuzme jedan primerak projekta i odnese ga u Direkciju za građevinske poslove radi zaključivanja ugovora i plaćanja naknade za korišćenje građevinskog zemljišta.
Nakon toga, Investitor vraća projekat sa ugovorom i priznanicom u Opštinu.
Procedura u Direkciji traje od 15-30 dana.
11.) Nakon par dana Opština će obavestiti investitora da dođe da preuzme građevinsku dozvolu i dva overena projekta, od kojih jedan projekat sadrži originalnu dokumenatciju.
12.) Nakon 15 dana potrebno je otići u Opštinu da bi se građevinska dozvola overila pečatom pravosnažnosti, što znači da se niko nije žalio.
Građevinska dozvola prestaje da važi ako se radovi ne započnu u roku od 2 godine.
Završne napomene (pripreme za izgradnju i uknjižba objekta):
A) Pre početka izvođenja građevinskih radova, investitor treba da angažuje geometra radi obeležavanja temelja objekta na terenu, kako je ucrtano u projektu.
B) Kada investitor završi izgradnju temelja, potrebno je da pozove geometra da izađe na teren i uradi kontrolu temelja, da se vidi da nije došlo do odstupanja u odnosu na projekat. Zapisnik o kontroli temelja (sa skicom kontrol etemelja) neophodan je investitoru, radi kasnijeg dobijanja upotrebne dozvole i uknjižbe objekta.
C) Kada završi izgradnja objekta (ili dogradnja, nadogradnja…), investitor ponovo poziva geometra radi izrade geodetskog snimka izvedenog stanja, za potrebe tehničkog prijema objekta i radi ucrtavanja objekta u katastru.
D) Potom investitor treba da angažuje agenciju koja vrši tehnički prijem objekata (najbolje je da se raspita u Opštini), radi dobijanja upotrebne dozvole, koju izdaje Opština, na osnovu pozitivnog zapisnika o tehničkom prijemu.
E) Upotrebnu dozvolu (original ili overenu fotokopiju) je potrebno odneti u katastar i predati je uz zahtev za uknjižbu prava svojine na objektu. Kada katastar izvrši uknjižbu objekta, odnosno prava svojine, obavestiće investitora pismenim putem (dostaviće mu rešenje o provedenim promenama).
Procedura dobijanja građevinske dozvole možda izgleda duga i komplikovana, ali mnogi su je dobili, pa ako budete sledili ova upustva, kao i dobronamerne savete i pomoć arhitekte kom ste poverili Vaš projekat, dobićete je i Vi.
Izvor:Geometar Projekt.