Pitanje:
Predmet Ugovora o doživotnom izdržavanju je više nepokretnosti koje se nalaze na službenom području nekolicine javnih beležnika. Ugovor o doživotnom izdržavanju je potvrđen (solemnizovan) kod jednog od njih, u skladu sa članom 4. stav 3. Zakona o prometu nepokretnosti. Stranke zahtevaju da se solemnizuje aneks tog ugovora koji se odnosi na nepokretnost koja se ne nalazi na službenom području javnog beležnika koji je solemnizovao glavni ugovor.
Da li aneks ugovora može da potvrdi (solemnizuje) javni beležnik koji je potvrdio glavni ugovor o doživotnom izdržavanju ili je za solemnizaciju aneksa tog ugovora nadležan javni beležnik na čijem se službenom području nalazi nepokretnost u pogledu koje se sačinjava aneks ugovora?
O d g o v o r:
Činjenica da je određeni javni beležnik potvrdio (solemnizovao) glavni ugovor o doživotnom izdržavanju u skladu sa zakonskim pravilima o mesnoj nadležnosti u javnobeležničkom pravu, sama po sebi, nije dovoljna da zasnuje njegovu nadležnost za solemnizaciju aneksa tog ugovora.
Nadležnost javnog beležnika za potvrđivanje (solemnizaciju) aneksa ugovora o doživotnom izdržavanju kojem jepredmet nepokretnost određuje se na osnovu člana 165. Zakona o vanparničnom postupku i čl. 2. i 4. Zakona o prometu nepokretnosti.
Ako se aneksom ugovora o doživotnom izdržavanju vrši prenos prava svojine na nepokretnosti, onda se takav ugovor smatra ugovorom o prometu nepokretnosti i za njegovo potvrđivanje (solemnizaciju) isključivo je nadležan javni beležnik na čijem
se službenom području nalazi nepokretnost koja je predmet aneksa ugovora.
Primalac izdržavanja može ugovorom o doživotnom izdržavanju raspolagati s više nepokretnosti. Ako se te nepokretnosti nalaze na službenim područjima različitih javnih beležnika, Zakon o prometu nepokretnosti u članu 4. stav 3. predviđa jedan slučaj privlačenja (atrakcije) mesne nadležnosti u javnobeležničkom pravu: za solemnizaciju takvog ugovora nadležan je svaki javni beležnik na čijem se službenom području nalazi nepokretnost koja je predmet ugovora. Na primer, ako supredmet ugovora o doživotizdržavanju stan koji se nalazi na Novom Beogradu i
vikendica koja se nalazi u Grockoj, takav ugovor mogu solemnizovati kako javni beležnici s teritorije Trećeg osnovnog suda u Beogradu (mesto na kojem se nala zi stana), tako i javni beležnici s teritorije Drugog osnovnog suda u Beogradu (mesto na kojem se nalazivikendica). Činjenica da je javni beležnik mesno nadležan u pogledu jedne nepokretnosti iz ugovora dovodi do zasnivanja njegove nadležnosti i u pogledu druge nepokretnosti iz tog istog ugovora. Takvo zakonsko rešenje nalagali su razlozi celishodnosti: strankama se omogućuje ušteda kako u vremenu (ne morajuda zaključuju dva ugovora, već mogu obe nepokretnosti da obuhvate jednim ugovorom), tako i u novcu (ako su u pitanju nepokretnosti veće vrednosti, zastranke je jeftinije da obe nepokretnosti budu obuhvaćene jednim ugovorom nego da se za svaku nepokretnost zaključuje poseban ugovor).U praksi se događa da stranke potvrde (solemnizuju) ugovor o doživotnom izdržavanju kojemjepredmet više nepokretnosti s različitih službenih područja kod jednog od mesno nadležnih javnih beležnika, a dadocnije žele da potvrde (solemnizuju) aneks tog ugovora,ali samo u pogledu jedne nepokretnosti, pri čemu se ta nepokretnost ne nalazi na službenom području javnog beležnika koji je solemnizovao osnovni ugovor. Na primer, stranke su ugovor o doživotnom izdržavanju kojemsupredmet stan na Novom Beogradu i vikendica u Grockoj potvrdilepred javnim beležnikom s teritorije Drugog osnovnog suda.Nakon toga stranke žele da potvrde aneks tog ugovora koji se odnosi na stan na Novom Beogradu. Ovde se postavlja sledeće pitanje: da li je za potvrđivanje tog aneksa isključivo mesno nadležan javni beležnik s teritorije Trećeg osnovnog sudaili taj aneks može potvrditi i javni beležnik s teritorije Drugog osnovnog suda koji je solemnizovao glavni ugovor? Odgovor na to pitanje zavisi od toga šta je predmet aneksa ugovora. Naime, aneks ugovora je po svojoj pravnoj prirodi ugovor kojim ugovornici menjaju i/ili dopunjuju neki ugovor koji su ranije zaključili. Mesna nadležnost javnog beležnika za solemnizaciju aneksa ugovora određuje se na osnovu opštih pravila o mesnoj nadležnosti u notarskom pravu. Osnovno pravilo jeste da je za solemnizaciju ugovora mesno nadležan svaki javni beležnik (vidi član 165. u vezi sa članom 185. stav 2. Zakona o vanparničnom postupku). Od tog pravila predviđen je izuzetak: za solmnizaciju ugovora kojima se vrši prenos svojine na nepokretnosti isključivo je mesno nadležan javni beležnik na čijemse službenom području ta nepokretnost nalazi. Sledstveno tome,ako aneks ugovora nije usmeren nato da se prenese pravo svojine na nepokretnosti, za solemnizaciju tog aneksa nadležan je svaki javni beležnik. Na primer, ako se aneksom ugovora vrše ispravke ili preciziranja u vezi s nepokretnošću koja je predmet ugovora (ispravlja se adresa stana, dodaje se podatak o strukturi ili kvadraturi stana itd.),takav ugovor se ne možesmatrati ugovorom o prometu nepokretnosti i za njegovu solemnizaciju nadležan je svaki javni beležnik.Međutim, ako je posledica aneksaugovora o doživotnom izdržavanju prenos prava svojine na jednoj od nepokretnosti, za solemnizaciju tog aneksa isključivo je nadležan javni beležnik na čijem se službenom području ta nepokretnost nalazi. Na primer, ako je glavnim ugovoromo doživotnom izdržavanju predviđeno da će davalac izdržavanja u trenutku smrti primaoca izdržavanja postati sopstvenik stana na Novom Beogradu i vikendice u Grockoj, a stranke žele aneksom tog ugovora da predvide da će u trenutku smrti primaoca izdržavanja vlasnik stana na Novom Beogradu postati supruga davaoca izdržavanja (beneficijar), onda je za solemnizaciju aneksa ugovora isključivonadležan javni beležnik s područja Trećeg osnovnog suda, pri čemu je irelevantno to što je glavni ugovor solemnizovan pred javnim beležnikom s područja Drugog osnovnog suda.Isključiva mesna nadležnost za solemnizaciju ugovora o prometu nepokretnosti uvedena je da bi se olakšalo vođenje evidencije o ugovorima o prometu nepokretnosti kako bi se savesni pribavioci zaštitili od prevara koje su vršene tako što je isti sopstvenik višestrukootuđivao istu nepokretnost (vidi: Ministarstvo pravde Republike Srbije, Obrazloženje uz Nacrt zakona o izmenama i dopunama Zakona o prometu nepokretnosti, br. 011-00-276/2009-05, od 8. decembra2009). Odstupanje od tog pravila je predviđeno u članu 4. stav 3. Zakona o prometu nepokretnosti, koji se odnosi na slučaj gde je predmet ugovoraviše nepokrenostikoje se nalaze na područjima različitih osnovnih sudova. Sem tog slučaja, važeće zakonodavstvo ne poznaje nijedan drugi slučaj privlačenja (atrakcije) mesne nadležnosti u javnobeležničkom pravu. Usled toga, činjenica da je jedan javni beležnik potvrdio glavni ugovor sama po sebi ne predstavlja pravni osnov da on zasnuje nadležnost za potvrđivanje aneksa tog ugovora. Javni beležnik koji je solemnizovao glavni ugovor može biti nadležan za solemnizaciju aneksa tog ugovora samo ako njegova nadležnost proističe iz opštih pravila o mesnoj nadležnosti u notarskom pravu koja su sadržana u članu 165. Zakona o vanparničnom postupku i članu 4. Zakona o prometu nepokretnosti.
Izvor: Izvod iz Zakona preuzet je iz programskog paketa “Propis Soft“-Redakcija Profi Sistema-Com-a.
Izvor: Sajt Javnobeležničke komore Srbije.