Da li je moguće uspostaviti hipoteku samo na pojedinim objektima ili je ispravno založiti sve objekte zajedno sa celokupnim zemljištem na kome su izgrađeni?
U jednom slučaju iz prakse, u list nepokretnosti na jednoj katastarskoj parceli upisano je dvanaest poslovnih objekata u svojini jednog pravnog lica, koje je istovremeno imalac prava svojine i na zemljištu na kome se poslovni objekti nalaze. Vlasnik objekata i zemljišta na kome se oni nalaze zaključio je s bankom ugovor o kreditu, a kao sredstvo obezbeđenja kredita predviđen je upis hipoteke na četiri objekta.
Imajići u vidu mišljenje Stručnog saveta Javnobeležničke komore, prema kome nije moguće založiti zemljište bez objekta, kao ni objekte bez zemljišta, postavilo se pretdhodno navedeno pitanje.
Na ovo pitanje Stručni Savet Javnobeležničke komore Srbije dana 15.03.2019. godine dao je sledeći odgovor:
U praksi je moguće uspostaviti hipoteku samo na objektu jedino u situacijama u kojima to nije uspostavljeno jedinstvo nepokretnosti, kao u primeru iz pitanja, mada i tada hipoteka zapravo obuhvata i zemljište, makar pod objektom. Inače, to ne bi trebalo da bude moguće zbog načela jedinstva nepokretnosti i načela nedeljivosti hipoteke.
Načelo jedinstva nepokretnosti znači da su zemljišna parcela i sve ono što je s njom trajno spojeno jedinstven objekt prava svojine.
Pošto hipoteka, shodno načelu nedeljivosti, nužno obuhvata celu nepokretnost koja joj je predmet, ne bi bilo moguće, ni dozvoljeno da u situaciji opisanoj u pitanju budu samo četiri objekta predmet hipoteke.
Ipak, u praksi u Srbiji to je moguće i događa se iz dva razloga: prvi razlog je nedosledno sprovođenje načela jedinstva nepokretnosti, koje zapravo i nije izričito propisano, već se „krije” po „sporednim ulicama” pravnog sistema, a drugi razlog je način ustrojstva katastra nepokretnosti, koji takođe, suprotno načelu jedinstva nepokretnosti, vodi zemljišta i objekte kao posebne, odvojene nepokretnosti.
Načelo jedinstva nepokretnosti propisano je u pravnom sistemu Srbije indirektno: kroz odredbe propisa o prometu nepokretnosti po kojima nije moguće prodati zgradu bez odgovarajućeg prava na zemljištu (član 3. Zakona o prometu nepokretnosti, „Službeni glasnik RS”, br. 93/14, 121/14 i 6/15), kroz odredbe Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa („Službeni. list SFRJ”, broj 6/80, poslednje izmene u „Službenom listu SRJ”, broj 29/96) o sticanju svojine građenjem na tuđem zemljištu, prema kojima se zemljište i zgrada smatraju jedinstvenim objektom (čl. 24–26), kao i posredstvom člana 106. Zakona o planiranju i izgradnji („Službeni glasnik RS”, broj 72/09, poslednje izmene u broju 145/14), koji govori o uspostavljanju jedinstva nepokretnosti pošto se pravo korišćenja pretvari u pravo svojine na građevinskom zemljištu. Imajući to u vidu, u praksi se dozvoljava da se hipoteka upiše samo na objektu / na nekom od više objekata na jednoj parceli zemljišta ili samo na zemljištu iako je ono izgrađeno, što stvara nerešive probleme u vezi s realizacijom hipoteke u slučaju da se ne ispuni obezbeđeno potraživanje o dospelosti. Ipak, činjenica je da RGZ zasad upisuje takve hipoteke i da se pravni poslovi na kojima se takve hipoteke zasnivaju ne smatraju ništavim (a trebalo bi, jer su suprotni navedenim načelima).
Prema odredbama čl. 3. Zakona o prometu nepokretnosti:
Prenosom prava svojine na zgradi, odnosno drugom građevinskom objektu, istovremeno se prenosi i pravo svojine na zemljištu na kojem se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade.
Zemljište koje služi za redovnu upotrebu zgrade utvrđuje se ugovorom o prometu nepokretnosti, a ako to nije ugovoreno, primenjuju se pravila predviđena propisima o planiranju i izgradnji kojima se definiše zemljište koje služi za redovnu upotrebu zgrade.
Prenosom prava svojine na zgradi izgrađenoj na zemljištu na kome vlasnik zgrade nema pravo svojine, već samo pravo korišćenja ili pravo zakupa, prenosi se i pravo korišćenja ili pravo zakupa na zemljištu na kome se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade.
Prema odredbama čl. 24.–26. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa:
Lice koje može izgraditi zgradu ili drugu građevinu (građevinski objekat) na zemljištu na koje drugi ima pravo svojine (graditelj), stiče pravo svojine i na zemljište na kome je izgrađen građevinski objekat, kao i na zemljište koje je neophodno za redovnu upotrebu tog građevinskog objekta, ako nije znalo niti moglo znati da gradi na tuđem zemljištu, a vlasnik zemljišta je znao za izgradnju i nije se odmah usprotivio.
U slučaju iz stava 1. ovog člana vlasnik zemljišta ima pravo da za vreme od tri godine od dana saznanja za završenu izgradnju, ali najkasnije u vreme od deset godina od završene izgradnje, traži da mu graditelj naknadi vrednost zemljišta u visini njegove prometne cene u vreme donošenja sudske odluke.
Ako je graditelj znao da gradi na tuđem zemljištu ili ako to nije znao a vlasnik se tome odmah usprotivio, vlasnik zemljišta može tražiti da mu pripadne pravo svojine na građevinski objekat ili da graditelj poruši građevinski objekat i vrati mu zemljište u prvobitno stanje ili da mu graditelj isplati prometnu cenu zemljišta.
U slučajevima iz stava 1. ovog člana vlasnik zemljišta ima pravo i na naknadu štete.
Ako vlasnik zemljišta zahteva da mu pripadne pravo svojine na građevinski objekat, dužan je naknaditi graditelju vrednost objekta u visini prosečne građevinske cene objekta u mestu u kome se nalazi u vreme donošenja sudske odluke.
Pravo izbora iz stava 1. ovog člana vlasnik zemljišta može ostvariti najkasnije u roku od tri godine od dana završetka izgradnje građevinskog objekta. Po proteku ovog roka vlasnik može zahtevati isplatu prometne cene zemljišta.
Ako je graditelj savestan a vlasnik zemljišta nije znao za izgradnju, u slučaju kad građevinski objekat vredi znatno više od zemljišta, građevinski objekat zajedno sa zemljištem pripada graditelju, a on za zemljište duguje vlasniku naknadu po prometnoj ceni zemljišta.
Ako je vrednost zemljišta znatno veća, sud će na zahtev vlasnika zemljišta građevinski objekat dosuditi njemu i obavezati ga da graditelju naknadi građevinsku vrednost objekta u visini prosečne građevinske cene objekta u mestu u kome se nalazi. Ovaj zahtev vlasnik može podneti u roku od tri godine od dana završetka izgradnje građevinskog objekta.
Ako je graditelj savestan a vlasnik zemljišta nije znao za izgradnju, u slučaju kada su vrednost građevinskog objekta i vrednost zemljišta približno jednake, sud će građevinski objekat, odnosno građevinski objekat i zemljište, dosuditi vlasniku zemljišta ili graditelju, vodeći računa o njihovim potrebama, a naročito o njihovim stambenim prilikama.
Vlasniku zemljišta, odnosno graditelju, pripada naknada za zemljište, odnosno građevinski objekat, po odredbi stava 1. ovog člana.
Prema odredbama člana 106. Zakona o planiranju i izgradnji:
Po okončanom postupku pretvaranja prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu, u skladu sa ovim zakonom, katastarska parcela izgrađenog građevinskog zemljišta zajedno sa objektima sagrađenim na njoj postaje jedinstveni predmet prava svojine (jedinstvo nepokretnosti), tako da se sva postojeća prava i tereti koji su postojali na objektu, odnosno posebnom delu objekta, od trenutka upisa prava svojine prenose i na tu katastarsku parcelu, odnosno deo katastarske parcele vlasnika tog posebnog dela, osim ako je na tom zemljištu ustanovljen dugoročni zakup u skladu sa ovim zakonom.
U slučaju kada je više objekata različitih vlasnika izgrađeno na jednoj katastarskoj parceli, jedinstvo nepokretnosti iz stava 1. ovog člana uspostavlja se po sprovedenom postupku parcelacije, tako da se za svaki objekat posle parcelacije formira posebna katastarska parcela.
U slučaju kada je na jednoj parceli upisano više sukorisnika, odnosno suvlasnika, a samo jedan od njih je vlasnik objekta izgrađenog na toj parceli, jedinstvo nepokretnosti iz stava 1. ovog člana uspostavlja se po sprovedenom postupku parcelacije za katastarsku parcelu na kojoj je sagrađen objekat, dok se ostale parcele formiraju kao katastarske parcele neizgrađenog građevinskog zemljišta.
Parcelacija iz st. 2. i 3. ovog člana sprovodi se na osnovu saglasnosti vlasnika postojećih objekata ili zemljišta.
U slučaju da saglasnost iz stava 4. ovog člana ne bude postignuta, zainteresovano lice može pokrenuti postupak za razvrgnuće suvlasničke zajednice kod nadležnog suda. Na osnovu pravnosnažne sudske odluke, sprovodi se parcelacija iz st. 2. i 3. ovog člana pred organom nadležnim za poslove državnog premera i katastra.
Prilikom izrade projekta parcelacije za potrebe razvrgnuća suvlasničke zajednice u sudskom postupku, ne moraju se primenjivati odredbe o minimalnoj površini građevinske parcele, o pristupu javnoj saobraćajnoj površini, visini i udaljenju objekata, koji su propisani planskim dokumentom za tu zonu.
Odredbe ovog člana koje se odnose na razvrgnuće suvlasničke zajednice primenjuju se i na lica čiji je položaj uređen zakonom kojim se uređuje pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu, u cilju razvrgnuća sukorisničke zajednice i formiranja novih katastarskih parcela u skladu sa ovim zakonom. Na novoformiranim katastarskim parcelama upisuje se pravo korišćenja.
Izvor: Izvod iz zakona preuzet iz programa Propis Soft, Redakcija Profi Sistem Com-a.
Izvor: Sajt Javnobeležničke komore Srbije (beleznik.org).