U Republičkom geodetskom zavodu je uočeno da se kupci legalnih stanova u izgradnji, među kojima su prvenstveno mladi ljudi i porodice kojima je to često prvi sopstveni „krov nad glavom“, u praksi sreću sa teškoćama prilikom upisa prava svojine zbog neslaganja površine stanova u izgradnji i nakon izgradnje.
Prema navodima RGZ, ugovori o kupoprodaji stanova u izgradnji, po pravilu se zaključuju odmah nakon građevinske dozvole, ali pre nego što je predmetna nepokretnost izgrađena, dakle, znatno pre izdavanja upotrebne dozvole, a zbog redovnih i dozvoljenih odstupanja u skladu sa tehničkim standardima u gradnji, dolazi do toga da se površina stana označena u ugovoru (projektovana površina) razlikuje od izgrađene površine tog istog stana u upotrebnoj dozvoli koja je osnov za konačan upis prava svojine.
Navedene razlike u površini, su korišćene kao povod da se kupci stanova podvrgavaju dodatnim procedurama i troškovima: zaključivanje aneksa, pokretanje novih postupaka itd.
Takvi zahtevi su stizali od pojedinih službi za katastar nepokretnosti, ali i od javnih beležnika i drugih aktera u lancu upisa prava. Na taj način stvarao se znatan koruptivni potencijal i postupalo u suprotnosti sa ciljem reformskog Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova.
Zakon je kreiran tako da pruži zaštitu i sigurnost savesnim kupcima legalnih nepokretnosti putem moderne digitalne procedure. U skladu sa tim, cilj RGZ-a, kao registra je da stanove uknjiži kad god su ispunjeni zakonski uslovi, a ne da istrajavanjem na nepotrebnim formalnostima služi kao povod za ostvarivanje raznih interesa pojedinaca koji nisu u vezi sa upisom prava u katastar.
Prepoznavši problematiku sa kojom se suočavaju kupci stanova u izgradnji, Republički geodetski zavod je svim svojim nadležnim unutrašnjim jedinicama uputio raspis za pojednostavljenje procedure, čiji sadržaj možete pogledati na sajtu RGZ (www.rgz.gov.rs).
Upis nepokretnosti regulisan je odredbama čl.5-10. Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova (“Sl. glasnik RS”, br. 41/2018, 95/2018 i 31/2019).
Prema navedenim odredbama:
Upis nepokretnosti jeste upis podataka o parceli, objektu i posebnom delu objekta.
Za svaku nepokretnost pojedinačno određuje se i upisuje jedinstveni matični broj nepokretnosti.
Način određivanja jedinstvenog matičnog broja nepokretnosti iz stava 2. ovog člana propisaće se podzakonskim aktom kojim se bliže uređuje način rada u postupku upisa u katastar nepokretnosti.
Podaci o parceli upisuju se na osnovu elaborata geodetskih radova i isprave za upis kada je to propisano zakonom.
Podaci o objektu i posebnim delovima objekta za koji je izdata upotrebna dozvola u objedinjenoj proceduri, shodno zakonu kojim se uređuje planiranje i izgradnja, upisuju se na osnovu upotrebne dozvole i elaborata geodetskih radova.
Podaci o objektu koji nije obuhvaćen stavom 5. ovog člana upisuju se na osnovu elaborata geodetskih radova i uverenja nadležnog organa izdatog na osnovu tehničke dokumentacije na osnovu koje je izdata građevinska, odnosno upotrebna dozvola, a ako nadležni organ nije u mogućnosti da izda takvo uverenje, na osnovu nalaza i mišljenja stalnog sudskog veštaka građevinske struke. Ako za objekat nije izdata dozvola, podaci o objektu upisuju se na osnovu elaborata geodetskih radova.
Podaci o posebnim delovima objekta za koje nije izdata upotrebna dozvola u objedinjenoj proceduri, shodno zakonu kojim se uređuje planiranje i izgradnja, upisuju se na sledeći način:
1) ako se radi o nepokretnosti za koju je izdata upotrebna dozvola ili samo građevinska dozvola, podaci o posebnom delu se upisuju na osnovu te dozvole, ako sadrži takve podatke, a ako ne sadrži, na osnovu uverenja nadležnog organa izdatog na osnovu tehničke dokumentacije na osnovu koje je izdata građevinska, odnosno upotrebna dozvola, a ako nadležni organ nije u mogućnosti da izda takvo uverenje, podaci o posebnom delu se upisuju na osnovu nalaza i mišljenja stalnog sudskog veštaka građevinske struke na okolnost podataka o posebnom delu objekta nastalom saglasno građevinskoj, odnosno upotrebnoj dozvoli;
2) ako se radi o nepokretnosti izgrađenoj pre stupanja na snagu Osnovne uredbe o građenju (“Službeni list FNRJ”, broj 46/48), Zakona o uslovima za izgradnju stambenih zgrada na selu (“Službeni glasnik NRS”, broj 7/61), odnosno Zakona o izgradnji investicionih objekata (“Službeni glasnik SRS”, broj 25/73), u zavisnosti od vrste objekta, podaci o posebnom delu takvog objekta se upisuju na osnovu uverenja nadležnog organa ili nalaza i mišljenja stalnog sudskog veštaka građevinske struke;
3) ako se radi o nepokretnosti za koju nije izdata dozvola, a koja nije izgrađena pre stupanja na snagu propisa o izgradnji iz tačke 2) ovog stava, podaci o posebnom delu objekta se upisuju na osnovu elaborata geodetskih radova.
Kada za objekat nije izdata građevinska ili upotrebna dozvola, kada je objekat izgrađen prekoračenjem ovlašćenja iz građevinske dozvole ili je objekat privremenog karaktera, istovremeno se upisuje i odgovarajuća zabeležba.
Upis prava
U katastar nepokretnosti se upisuju stvarna i druga prava na nepokretnostima u skladu sa zakonom.
O imaocu prava u katastar se upisuju sledeći podaci: ime, ime jednog roditelja i prezime, adresa prebivališta, odnosno boravišta i jedinstveni matični broj građana, a za stranca umesto jedinstvenog matičnog broja građana identifikacioni broj iz važeće putne isprave koju je izdao nadležni organ, odnosno za pravno lice poslovno ime, adresa sedišta i matični broj, odnosno broj upisa u registar ili evidenciju ako nema matični broj, a za strano pravno lice umesto matičnog broja broj upisa u registar države sedišta i naziv tog registra.
Upisom se stiču, prenose, ograničavaju ili prestaju pravo svojine i druga stvarna prava na nepokretnostima ako zakonom za pojedine slučajeve sticanja prava nije drukčije propisano.
Upis svojine
Pravo svojine na nepokretnosti upisuje se kao:
1) svojina;
2) susvojina;
3) zajednička svojina.
Svojina se upisuje u korist isključivog vlasnika cele nepokretnosti.
Susvojina se upisuje u korist suvlasnika sa određenim udelima u odnosu na celinu nepokretnosti ili u skladu sa zakonom kojim se uređuje sticanje prava na građevinskom zemljištu.
Zajednička svojina na nepokretnosti upisuje se na ime svih zajedničara.
Zajednička svojina po osnovu sticanja u toku trajanja braka upisuje se u katastar na celoj nepokretnosti ili na suvlasničkom udelu u nepokretnosti, u slučaju postojanja braka u momentu nastanka isprave za upis, a na osnovu podatka o toj činjenici unetog u ispravu koju obveznik dostave dostavlja organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra radi upisa u katastar. Ako se upis vrši po dostavi koju je u skladu sa članom 22. stav 1. tačka 2) izvršio javni beležnik, odnosno sud u skladu sa stavom 4. tog člana, ta imovina neće biti upisana kao zajednička svojina i na drugog supružnika ako u ispravi za upis nema podataka o postojanju braka i supružniku ili ako se katastru dostavi izjava oba supružnika da se u konkretnom slučaju ne radi o zajedničkoj, već posebnoj imovini jednog od supružnika, ili ako supružnici ispravom na osnovu koje se vrši upis stiču susvojinu, sa određenim udelima. Ako je nepokretna imovina već upisana u katastar samo na jednog od supružnika, zajednička svojina će se naknadno upisati u katastar na osnovu izjave oba supružnika da se u konkretnom slučaju radi o zajedničkoj svojini.
Podatke o postojanju braka, u skladu sa stavom 5. ovog člana, obveznik dostave pribavlja iz matične knjige venčanih, preko Servisne magistrale organa, u skladu sa propisima kojima se uređuje elektronska uprava, odnosno na drugi zakonom propisani način ili iz isprave koje su mu dostavile stranke kako bi dokazale da je u momentu nastanka isprave za upis nepokretnosti, odnosno suvlasničkog udela u nepokretnosti, stanje drugačije od upisanog u matične knjige venčanih.
Izuzetno od stava 5. ovog člana zajednička svojina po osnovu sticanja u braku ne upisuje se u katastar u slučaju sticanja nasleđivanjem i besteretnim pravnim poslom ili ako su supružnici bračnim ugovorom drugačije regulisali pitanje sticanja zajedničke ili posebne imovine.
Izjave iz stava 5. ovog člana dostavljaju se u formi javnobeležničkog zapisa ili javnobeležnički potvrđenih (solemnizovanih) izjava, a mogu biti i sastavni deo isprave kojom se stiče nepokretna imovina na koju se ta izjava odnosi, odnosno solemnizacione klauzule kojom je potvrđena ta isprava.
Upis drugih stvarnih prava na nepokretnostima
U katastar nepokretnosti upisuju se pravo korišćenja nepokretnosti, odnosno svojstvo korisnika u slučajevima predviđenim zakonom, pravo službenosti, hipoteka i druga stvarna prava na nepokretnostima propisana zakonom.
Radi identičnosti upisa sa upisom u posebnoj evidenciji o nepokretnostima koje služe za vojne potrebe, a koju vodi organ nadležan za poslove odbrane, ministarstvo nadležno za poslove odbrane se upisuje kao korisnik nepokretnosti u državnoj svojini, odnosno u javnoj svojini Republike Srbije.
Hipoteka
Hipoteka se upisuje sa podacima o poveriocu i dužniku, iznosu obezbeđenog potraživanja, valuti, kamatnoj stopi, osnovu za upis i roku važenja.
Podatak o maksimalnom iznosu obezbeđenog potraživanja, koji obuhvata osnovni iznos obezbeđenog potraživanja uvećan za kamatu i troškove naplate potraživanja, upisuje se u katastar nepokretnosti ako isprava, koja je osnov za upis hipoteke, sadrži taj podatak.
Red prvenstva u pogledu upisanih prava hipoteke može se izmeniti u skladu sa zakonom koji uređuje hipoteku.
Upis obligacionih prava
U katastar nepokretnosti mogu se upisati i obligaciona prava, i to: ugovorno pravo preče kupovine, zakup i druga obligaciona prava na nepokretnosti čiji upis je predviđen zakonom.
Izvor: Izvod iz zakona preuzet iz programa „Propis Soft“, Redakcija Profi Sistem Com-a.
Izvor: Sajt Republičkog geodetskog zavoda (www.rgz.gov.rs).