Ministartsvo finansija je u mišljenju br. 011-00-00322/2022-04 od 11. aprila 2022. god. objavljenom u Biltenu Ministartsva finansija, jun 2022. god. zauzelo stav poreskog tretmana razmene nepokretnosti odnosno o utvrđivanju poreza na prenos apsolutnih prava kod razmene nepokretnosti.
Kada se prenosi pravo svojine na nepokretnosti (konkretno, na poljoprivrednom zemljištu) po osnovu ugovora o razmeni nepokretnosti između dva fizička lica, obveznik poreza na prenos apsolutnih prava je svaki učesnik u razmeni za pravo koje prenosi.
Prema tome, kao učesnik u razmeni Vi ste obveznik po osnovu prenosa prava svojine na zemljištu koje u razmeni dajete za drugo zemljište.
S obzirom na to da ste se ugovorom obavezali da ćete snositi troškove poreza na prenos apsolutnih prava koje proističu iz tog ugovora o razmeni ˗ Vi ste i solidarni jemac za plaćanje poreza na prenos apsolugnih prava po osnovu prenosa zemljišta koje Vam drugi učesnik u razmeni prenosi (za koji prenos je drugi učesnik u razmeni obveznik poreza). Kao solidarni jemac dužnik ste istog reda sa poreskim obveznikom ˗ drugim učesnikom u razmeni, za pravo koje stičete po predmetnom ugovoru, što znači da poreski organ može, po svom izboru, zahtevati da izmirite poresku obavezu za koju je obveznik drugi učesnik u razmeni i bez prethodnog pokušaja da tu obavezu naplati od poreskog obveznika.
Osnovica poreza na prenos apsolutnih prava za zemljište koje dajete u razmeni jeste, s obzirom da u priloženom ugovoru o razmeni nije ugovorena njegova cena, tržišna vrednost tog zemljišta, koju utvrđuje nadležni poreski organ u roku propisanom Zakonom. Rešenjem o utvrđivanju poreza na prenos apsolutnih prava porez se utvrđuje poreskom obvezniku.
Dakle, rešenjem se porez utvrđuje Vama za zemljište koje prenosite drugom učesniku u razmeni, a drugom učesniku u razmeni poreska obaveza se rešenjem utvrđuje za zemljište koje to lice prenosi u cilju ispunjavanja svoje ugovorne obaveze.
Navedena rešenja mora da budu jasna i razumljiva poreskom obvezniku i da sadrže, između ostalog, i činjenično stanje i dokaze na osnovu kojih je poreska obaveza u svakom konkretnom slučaju utvrđena.
Razmena uz doplatu
Kada se, kao naknada za prenos prava svojine na jednom zemljištu, daje drugo zemljište uz doplatu u novcu, naknadu za prenos prvog zemljišta čini zbir vrednosti drugog zemljišta i novca koji se daje kao doplata.
Relevantni propisi
Prema čl. 23. stav 1. tačka 1) Zakona o porezima na imovinu („Službeni glasnik RS”, br. 26/01, 45/02 ˗ SUS, 80/02, 80/02 ˗ dr. zakon, 135/04, 61/07, 5/09, 101/10, 24/11, 78/11, 57/12 ˗ US, 47/13, 68/14 ˗ dr. zakon, 95/18, 99/18 ˗ US, 86/19, 144/20 i 118/21) (u daljem tekstu: Zakon), porez na prenos apsolutnih prava se plaća kod prenosa uz naknadu prava svojine na nepokretnosti.
Prema čl. 25. stav 1. Zakona, obveznik poreza na prenos apsolutnih prava je prodavac, odnosno prenosilac prava iz člana 23. stav 1. tač. 1), 2) i 4) Zakona.
Prema čl. 25. stav 5. Zakona, kad se apsolutno pravo prenosi po osnovu ugovora o razmeni, obveznik poreza određuje se u skladu sa st. 1. do 4. tog člana za svako apsolutno pravo iz čl. 23. i 24. Zakona koje je predmet razmene.
Osnovica poreza na prenos apsolutnih prava je ugovorena cena u trenutku nastanka poreske obaveze, ukoliko nije niža od tržišne vrednosti, osim na prenos prava svojine na upotrebljavanom motornom vozilu (član 27. stav 1 . Zakona).
Ukoliko nadležni poreski organ oceni da je ugovorena cena niža od tržišne, ima pravo da u roku od 60 dana od dana prijema poreske prijave podnete u skladu sa članom 36. stav 1. Zakona, odnosno od dana saznanja za prenos, utvrdi poresku osnovicu u visini tržišne vrednosti (član 27. stav 2. Zakona).
Kad obveznik nema obavezu podnošenja poreske prijave u skladu sa članom 34. Zakona, rok iz člana 27. stav 2. Zakona počinje da teče od dana predaje javnom beležniku, odnosno poreskom organu, dokaza od značaja za ostvarivanje prava na poresko oslobođenje koje poreski organ ne može pribaviti razmenom podataka između državnih organa preko Servisne magistrale organa, u skladu sa zakonom kojim se uređuje elektronska uprava (u daljem tekstu: SMO), odnosno od dana isteka roka ostavljenog obvezniku u poreskom postupku za dostavljanje tih dokaza (član 27. stav 3. Zakona).
Prema čl. 27. stav 4. Zakona, ako poreski organ u roku iz st. 2. i 3. tog člana ne utvrdi poresku osnovicu u visini tržišne vrednosti, poresku osnovicu čini ugovorena cena.
Kod razmene prava iz čl. 23, 24. i 24a Zakona, poreska osnovica se utvrđuje za svako pravo koje je predmet razmene, u skladu sa odredbom čl. 27. i 27a Zakona (član 28. Zakona).
Prema odredbi člana 31. stav 1. tačka 5) Zakona, porez na prenos apsolutnih prava se ne plaća na razmenu zemljišta kojom najmanje jedno pravno ili fizičko lice kome je poljoprivreda pretežna delatnost, odnosno zanimanje pribavlja poljoprivredno ili šumsko zemljište radi njegovog grupisanja.
Prema čl. 40. stav 2. tačka 2) Zakona, porez na prenos apsolutnih prava utvrđuje se rešenjem poreskog organa nadležnog za prijem poreskih prijava u skladu sa članom 36. Zakona ˗ za prenos iz člana 23. stav 1. tač. 1), 2), 4) i 5) i stava 2. tog člana i čl. 24. i 40a Zakona, osim za prenos iz tačke 1) ovog stava.
Saglasno odredbi člana 141. st. 1, 3. i 4. Zakona o opštem upravnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 18/16 i 95/18 ˗ dr. propis, u daljem tekstu: Zakon o opštem upravnom postupku), rešenje u pisanom obliku sadrži uvod, dispozitiv (izreku), obrazloženje, uputstvo o pravnom sredstvu, potpis ovlašćenog službenog lica i pečat organa ili drugi vid potvrde o autentičnosti.
Dispozitiv sadrži kratku i jasnu odluku. Po potrebi, može da se podeli u više tačaka. U posebne tačke unose se rok, uslov ili nalog, kad ih rešenje, u skladu sa zakonom, sadrži, naznaka da žalba ne odlaže izvršenje rešenja i odluka o troškovima postupka.
Obrazloženje mora da bude razumljivo i da sadrži kratko izlaganje zahteva stranke, činjenično stanje i dokaze na osnovu kojih je ono utvrđeno, razloge koji su bili odlučujući kod ocene svakog dokaza, propise i razloge koji, s obzirom na utvrđeno činjenično stanje, upućuju na odluku iz dispozitiva i razloge zašto nije uvažen neki zahtev ili predlog. Obrazloženje sadrži i razloge zbog kojih je organ odstupio od rešenja koja je ranije donosio u istim ili sličnim upravnim stvarima. Ako je odlučeno po slobodnoj oceni, obrazloženje sadrži i propis koji organ ovlašćuje na to, razloge kojima se rukovodio pri odlučivanju i u kojim granicama i s kojim ciljem je primenio ovlašćenje da odlučuje po slobodnoj oceni. Ako žalba ne odlaže izvršenje rešenja, obrazloženje sadrži i pozivanje na zakon koji to predviđa.
Izvor: sajt Ministarstva finansija (www.mfin.gov.rs)
Izvor: Izvod iz propisa preuzet iz pravne baze „Propis Soft“, Redakcija Profi Sistem Com