Nepokretnosti
Ugovori kojima se raspolaže nepokretnostima moraju biti zaključeni u formi javnobeležničkog zapisa ili mogu biti pripremljeni od strane advokata ili građana, a solemnizovani od strane javnog beležnika, čime dobijaju karakter javne isprave.
Ukoliko se ne ispoštuje forma, sankcija je nevažnost pravnog posla.
Pravni poslovi kojima se menjaju odnosi nastali napred navedenim ugovorima ili izjavama, moraju da budu zaključeni u istoj formi kao i glavni ugovor jer je reč o akcesornim pravnim poslovima. Ove dve forme imaju zaštitnu funkciju i njihova uloga je zaštita pravne sigurnosti građana.
1.Javnobeležnička solemnizacija
Solemnizacija je davanje snage javne isprave, privatnoj ispravi koju stranka podnese javnom beležniku na potvrđivanje. U obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave pored ugovora o prometu nepokretnosti zaključuju se i ugovor o hipoteci i založna izjava ukoliko ne predstavljaju izvršnu ispravu i ukoliko se na osnovu njih ne može sprovesti vansudski postupak namirenja, kao i ugovori kojima se zasnivaju stvarne i lične službenosti.
2. Javnobeležnički zapisi
Sledeći pravni poslovi moraju biti zaključeni u formi javnobeležničkog zapisa da bi se smatrali punovažnim i to:
А) ugovor o
raspolaganju nepokretnostima poslovno nesposobnih lica;
B) sporazum o zakonskom izdržavanju;
C) ugovor o hipoteci i založna izjava koji su sačinjeni u skladu sa odredbama
Zakona o hipoteci koje uređuju vansudski postupak namirenja i koji
predstavljaju izvršnu ispravu;
Najznačajniji pravni poslovi koji se sačinjavaju u dve navedene forme su:
– ugovor o kupoprodaji,
– ugovor o razmeni,
– ugovor o poklonu,
– ugovor o doživotnom izdržavanju,
– ugovor o hipoteci,
– založna izjava,
– neki drugi ugovor o raspolaganju nepokretnosti
Pravni poslovi i izjave iz stava 1. ovog člana koji su sačinjeni u obliku javnobeležničkog zapisa imaju istu dokaznu snagu kao da su sačinjeni u sudu ili pred drugim državnim organom.
Pravni poslovi i izjave iz stava 1. ovog člana koji nisu sačinjeni u obliku javnobeležničkog zapisa ne proizvode pravno dejstvo.
Odredbama čl.84. i 85. Zakona o javnom beležništvu (“Sl. glasnik RS”, br. 31/2011, 85/2012, 19/2013, 55/2014 – dr. zakon, 93/2014 – dr. zakon, 121/2014, 6/2015 i 106/2015) propisana je sadržina i izvršnost javnobeležničkog zapisa:
Sadržina javnobeležničkog zapisa
Javnobeležnički zapis sadrži:
1) ime i prezime javnog beležnika, izjavu da postupa u svojstvu javnog beležnika i oznaku sedišta javnog beležnika;
2) ime i prezime, podatke o mestu i datumu rođenja, kao i o adresi i prebivalištu stranaka u postupku koje zaključuju pravni posao ili daju izjavu ili sačinjavaju zaveštanje, ime i prezime, adresu i prebivalište zakonskog zastupnika i punomoćnika stranke, odnosno naziv i sedište stranke – pravnog lica i ime i prezime, adresu i prebivalište njegovog zastupnika;
3) podatke o načinu utvrđivanja identiteta stranaka, svedoka, zakonskih zastupnika i drugih učesnika;
4) ime i prezime, adresu i prebivalište svedoka, prevodioca i tumača ako su učestvovali u postupku sastavljanja javnobeležničkog zapisa i podatke o načinu utvrđivanja njihovog identiteta i osnova zastupanja;
5) tekst sadržine pravnog posla, zaveštanja (testamenta) ili izjave, odnosno zapis o poništaju izgubljene, uništene ili oštećene isprave;
6) označenje isprava koje se prilažu javnobeležničkom zapisu, kao što su punomoćja, izvodi iz matičnih knjiga, katastra nepokretnosti, zemljišnih i drugih javnih knjiga;
7) datum i čas, kao i mesto sastavljanja javnobeležničkog zapisa, ako se zapis sastavlja van javnobeležničke kancelarije;
8) izjavu da su stranke, a kad je potrebno i drugi učesnici, poučeni o sadržini i pravnim posledicama pravnog posla, zaveštanja (testamenta) ili izjave, kao i da su stranke upozorene da su njihove izjave nejasne, nerazumljive ili dvosmislene, kao i da su i posle upozorenja pri takvim izjavama ostale;
9) potpise stranaka, zakonskih i drugih zastupnika, punomoćnika, tumača i drugih učesnika;
10) potpis javnog beležnika, kao i pečat i štambilj javnog beležnika.
Javnobeležnički zapis koji ne sadrži podatke određene u stavu 1. tač. 1), 2), 7), 8), 9) i 10) ovog člana nema svojstvo niti pravno dejstvo javne isprave.
Javnobeležnički zapis koji ne sadrži ni podatke iz stava 1. tačka 5) ovog člana smatra se nepostejećim.
Izvršnost javnobeležničkog zapisa
Javnobeležnički zapis je izvršna isprava ako je u njemu utvrđena određena obaveza na činidbu o kojoj se stranke mogu sporazumeti i ako sadrži izričitu izjavu obavezanog lica o tome da se na osnovu te isprave može, radi ostvarenja dugovane činidbe, po dospelosti obaveze neposredno sprovesti prinudno izvršenje. Ako prinudno izvršenje ne sprovodi sud, javnobeležnički zapis mora imati i druge posebne elemente predviđene zakonom.
Na osnovu javnobeležničkog zapisa koji sadrži obavezu zasnivanja, prenosa, ograničenja ili ukidanja nekog prava koje se upisuje u registre nepokretnosti može se neposredno sprovesti upis u registar, ako je lice koje se obavezuje u tom zapisu izričito na to pristalo.
Na osnovu javnobeležničkog zapisa na osnovu koga je u registre nepokretnosti upisana hipoteka ili drugo pravo unovčenja nepokretnosti, na određenoj nepokretnosti može se neposredno zahtevati izvršenje na toj nepokretnosti nakon dospelosti obezbeđenog potraživanja, odnosno drugog prava unovčenja nepokretnosti, ako je lice koje se zapisom obavezalo u njemu na to izričito pristalo. Za sprovođenje vansudskog izvršenja potrebno je da budu ispunjeni i posebni uslovi predviđeni zakonom.
Ako obaveza zavisi od nastupanja uslova ili isteka roka koji nije kalendarski određen, za izvršnost javnobeležničkog zapisa, ako se strane u tom zapisu drukčije ne dogovore, potrebno je da se javnom ispravom ili ispravom na kojoj je overen potpis poverioca, a ako to nije moguće, pravnosnažnom parničnom presudom, utvrdi da je uslov nastupio, odnosno da je rok istekao.
Isto dejstvo kao zapis iz stava 1. ovog člana ima javnobeležnički zapisnik i privatna isprava solemnizovana od javnog beležnika u skladu s ovim zakonom, ako ispunjava uslove iz stava 1. ovog člana.
U slučajevima kad je javnobeležnički zapis izvršna isprava, javni beležnik, na zahtev stranke, sam stavlja potvrdu o izvršnosti na ispravu.
Izvršnost javnobeležničkog zapisa može se pobijati po odredbama zakona kojim se uređuje izvršni postupak. Sud, odnosno drugi organ ili lice koje sprovodi izvršenje obustaviće izvršenje ako utvrdi da prilikom sačinjavanja javnobeležničkog zapisa nisu ispunjeni uslovi koji se zahtevaju da bi taj zapis imao snagu javne ili izvršne isprave.
Izvor: Izvod iz Zakona preuzet iz programa “Propis Soft“, Redakcija Profi Sistem Com-a.
Izvor: Sajt Javnobeležničke komore Srbije (beleznik.org).