Na sajtu Narodne skupštine Republike Srbije objavljen je Predlog zakona o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima.
Ovim zakonom uređuju se posebni uslovi, način i postupak za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima (objektu i zemljištu ispod objekta), naknada za evidentiranje, pravne posledice evidentiranja i upisa prava svojine u evidenciju nepokretnosti i pravima na njima, kao i druga pitanja od značaja za primenu ovog zakona.
Predmet evidentiranja i upisa prava u evidenciju nepokretnosti i pravima na njima, osim ako ovim zakonom nije drugačije propisano, su:
1) objekti, delovi objekta, odnosno posebni delovi objekta izgrađeni suprotno zakonu;
2) objekti, delovi objekta, odnosno posebni delovi objekta izgrađeni, odnosno radovi izvedeni na objektu bez pribavljenog rešenja o odobrenju za izvođenje radova (sanacija, rekonstrukcija, adaptacija, promena namene i dr.);
3) objekti za koje je izdata privremena građevinska dozvola pre 13. maja 2003. godine, kao i objekti naplatnih stanica i privremenih saobraćajnica;
4) objekti izgrađeni u vreme kada nije bilo propisano izdavanje građevinske dozvole, a na kojima nije upisano pravo svojine u katastru nepokretnosti;
5) stambeni objekti kategorije „A” i „B” i privredni objekti za koje je izdato rešenje o građevinskoj dozvoli, ali je do dana stupanja na snagu ovog zakona istekao zakonski rok za pribavljanje rešenja o upotrebnoj dozvoli;
6) podzemne i nadzemne instalacije, odnosno infrastrukturni linijski objekti, ukoliko su predmet upisa u katastar nepokretnosti, odnosno katastar infrastrukture;
7) objekti, za koje su podnosioci zahteva po ranije važećim zakonima kojima se uređivao postupak ozakonjenja odnosno legalizacije objekata, ishodovali pravnosnažno rešenje o ozakonjenju odnosno legalizaciji objekata, a koji nisu upisani u evidenciju nepokretnosti i pravima na njima;
8) objekti uisani u skladu sa odredbama Zakona o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole („Službeni glasnik RS”, br. 25/13 i 145/14) i
9) zemljište ispod objekta ili deo zemljišta na katastarskoj parceli na kojoj je objekat sagrađen.
Odredbe ovog zakona primenjuju se na objekte koji su izgrađeni na građevinskom zemljištu i vidljivi su na satelitskim i ostalim snimcima izrađenim za teritoriju Republike Srbije i/ili sadržani u bazi podataka koje vodi Agencija za prostorno planiranje i urbanizam Republike Srbije (u daljem tekstu: Agencija) i Republički geodetski zavod (u daljem tekstu: Zavod).
Izuzetno odredbe ovog zakona primenjuju se i na objekte izgrađene na poljoprivrednom ili šumskom zemljištu, ukoliko ispunjavaju i druge uslove propisane ovim zakonom i zakonima kojima se uređuje poljoprivredno i šumsko zemljište.
Objekti izgrađeni u drugoj zoni zaštite javnog dobra, objekti koji svojim manjim delom zauzimaju i deo površine zaštitnog pojasa javnog puta, kao i objekti sagrađeni u zaštićenoj okolini vojnih objekata, mogu biti predmet upisa prava svojine po odredbama ovog zakona, ukoliko upravljač javnog dobra, odnosno ministarstvo nadležno za poslove odbrane dostavi saglasnost Agenciji za upis prava svojine na objektu, ukoliko ovim zakonom nije drugačije propisano.
Na objektima i zemljištu ispod objekta, po sprovedenom postupku, upisuje se pravo svojine, osim u slučajevima propisanim ovim zakonom.
Na objektima koji su izgrađeni na katastarskim parcelama u privatnoj svojini podnosioca prijave, koje su planskim dokumentom važećim na dan stupanja na snagu ovog zakona planirane za uređenje ili izgradnju objekata javne namene ili na planiranim javnim površinama koje su u obaveznoj javnoj svojini, a nisu privedene planskoj nameni, upisuje se pravo svojine podnosioca prijave u skladu sa ovim zakonom.
U slučaju privođenja zemljišta planskoj nameni, vlasnik objekta, nema pravo na isplatu tržišne vrednosti objekta, već isključivo na isplatu građevinske vrednosti objekta.
Izuzetno vlasniku porodičnog stambenog objekta ili stana koji u svojini nema drugu stambenu nepokretnost, priznaje se tržišna vrednost objekta.
U slučaju izgradnje linijskog infrastrukturnog objekta od posebnog značaja za Republiku Srbiju, investitor takvog objekta dužan je da, vlasniku stambenog objekta (porodične stambene zgrade ili stambenog objekta koji se sastoji od više stanova) izgrađenog suprotno zakonu pre stupanja na snagu planskog akta kojim je zemljište na kome se takav objekat nalazi određeno za javne namene, obezbedi drugi odgovarajući stambeni objekat ili stan ili da mu isplati novčanu naknadu u visini sredstava potrebnih radi obezbeđivanja drugog odgovarajućeg stambenog objekta ili stana.
Odredbe ovog zakona ne odnose se na objekte koji se u smislu zakona kojim se uređuje odbrana smatraju vojnim kompleksima, odnosno vojnim objektima, na objekte koji se u smislu zakona kojim se uređuje rudarstvo smatraju rudarskim objektima, postrojenjima i uređajima, objekte koji su izgrađeni u funkciji šumarstva i lovstva u smislu zakona kojim se uređuje oblast šumarstva i lovstva, kao i na objekte koji su izgrađeni na građevinskom zemljištu za koje je zakonom kojim se uređuje planiranje i izgradnja izuzeta mogućnost pretvaranja prava korišćenja u pravo svojine.
Evidentiranje i upis prava svojine u skladu sa odredbama ovog zakona predstavlja javni interes za Republiku Srbiju, a svi postupci propisani odredbama ovog zakona, kao i drugi postupci u vezi sa primenom odredbi ovog zakona smatraju se hitnim.
Načela
Primena ovog zakona zasniva se na sledećim načelima:
1) Zakonitosti – evidentiranje i upis objekata iz člana 1. ovog zakona se vrši isključivo pod uslovima i na način utvrđen ovim zakonom;
2) Javnosti i dostupnosti podataka – svi podaci iz dnevno ažurnih potrebnih podataka u vezi sa nepokretnostima i licima (u daljem tekstu: skup podataka za javno izlaganje) su javni i dostupni u elektronskoj formi;
3) Pravne sigurnosti – faktičkim vlasnicima objekata omogućava se upis prava svojine zasnovan na potvrdi Agencije kao javnoj ispravi;
4) Prvenstva u rešavanju – prijave zainteresovanih lica rešavaju se prioritetno u odnosu na nepokretnosti za koje nije podneta prijava u skladu sa odredbama ovog zakona;
5) Zaštite prava trećih lica i javnog interesa – evidentiranjem i upisom prava svojine na objektu štite se prava trećih lica, a uklanjanjem objekta izgrađenih suprotno javnom interesu štite se interesi države i svih građana;
6) Ekonomičnosti i efikasnosti postupka -svi postupci se vode elektronskim putem i u rokovima koje omogućavaju brzu i efikasnu obradu.
Pojedini izrazi upotrebljeni u ovom zakonu imaju sledeće značenje:
1) Snimci sadržani u bazi podataka jesu snimci sačinjeni metodom daljinske detekcije (satelitskim sistemima, bespilotnim letelicama, avionima i sl.), na osnovu kojih se utvrđuje vidljivost objekata;
2) Satelitski snimak za teritoriju Republike Srbije jeste jedan ili više ortorektifikovanih snimaka sačinjenih za teritoriju Republike Srbije, koji se koriste za utvrđivanje vidljivosti objekata i druge namene;
3) Katastarska parcela koja se formira po ovom zakonu predstavlja zemljište na kome je izgrađen objekat iz člana 1. stav 1. ovog zakona i ne mora da ispunjava uslove koji su propisani planskim dokumentom i zakonom kojim se uređuje planiranje i izgradnja;
4) Digitalna platforma jeste jedinstveno softversko okruženje koje omogućava integrisano prikupljanje, obradu, razmenu i korišćenje podataka i usluga iz više različitih izvora za potrebe sprovođenja ovog zakona;
5) Zona jeste određeni deo teritorije jedinice lokalne samouprave (prostorne celine), za koju je odlukom skupštine jedinice lokalne samouprave određena visina doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta;
6) Digitalni zoning plan izrađuje jedinica lokalne samouprave i sadrži zone za koje je određena namena zemljišta i visina doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, izrađen na digitalnoj platformi;
7) Porodični stambeni objekat jeste objekat sa najviše dve posebne stambene jedinice, ukupne površine do 400m2 neto građevinske površine;
8) Stambena zgrada jeste zgrada namenjena za stanovanje i koristi se za tu namenu, a sastoji se od najmanje tri stana u kojoj su izgrađeni stanovi koji su predmet upisa u skladu sa ovim zakonom;
9) Stambeno-poslovna zgrada jeste zgrada namenjena za stanovanje i poslovanje, odnosno zgrada koja se sastoji od stambenih i poslovnih posebnih delova;
10) Poslovna zgrada jeste zgrada koja je namenjena za poslovanje (komercijalna namena) i može se sastojati od jednog ili više posebnih delova;
11) Infrastrukturni objekti jesu podzemni i nadzemni objekti, podzemne i nadzemne instalacije, elektronske komunikacione mreže i sredstva, sa pripadajućim uređajima i postrojenjima;
12) Objekti javne namene ili javne površine su objekti, odnosno površine, koji su po odredbama posebnih zakona u obaveznoj javnoj svojini (javni put, javna železnička infrastruktura, trgovi i sl);
13) Podzemni objekat je samostalan objekat, izgrađen u potpunosti pod zemljom, koji se upisuje u katastar infrastrukture;
14) Naknada za troškove evidentiranja jeste novčana naknada određena u skladu sa odredbama ovog zakona.
15) Autoritativni podaci su zvanični podaci koje proizvodi i održava organ, institucija ili pravna lica sa zakonskim ili formalnim mandatom, a koji se priznaju kao jedini verodostojan i referentan izvor za određenu oblast (Geodetsko-katastarskog informacionog sistema, Nacionalne infrastrukture geoprostornih podataka, Pravosudno informacionog sistema, podataka o nepokretnostima koje prikuplja i obrađuje Republički zavod za statistiku, lokalna poreska administracija, JP „Pošta Srbije” i dr.).
U katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture, pored upisa prava svojine i drugih srodnih prava u slučajevima propisanim ovim zakonom, upisuje se i zabeležba da je pravo svojine na objektu, delu objekta odnosno posebnom delu objekta upisano na osnovu ovog zakona, kao i druge zabeležbe, u skladu sa odredbama ovog zakona. Republika Srbija ne garantuje za bezbednost i sigurnost korišćenja objekta, dela objekta, odnosno posebnog dela objekta, upisanog u evidenciju nepokretnosti i pravima na njima po odredbama ovog zakona.
Vlasnik objekta, dela objekta, odnosno posebnog dela objekta u čiju korist bude upisano pravo svojine u skladu sa odredbama ovog zakona prihvata rizik korišćenja nepokretnosti koja je predmet upisa i odgovornost za eventualnu štetu prema trećim licima.
Način i postupak evidentiranja
Postupak evidentiranja nepokretnosti vrši se preko digitalne platforme.
Digitalnu platformu uspostavlja Agencija na informatičkoj infrastrukturi Zavoda i uz tehničku podršku Zavoda i čini je dostupnim jedinicama lokalne samouprave, odmah po stupanju na snagu ovog zakona.
Jedinice lokalne samouprave su dužne da Agenciji dostave digitalni zoning plan, kao i rešenja o rušenju u elektronskom formatu, sačinjena u skladu sa Zakonom o ozakonjenju objekata („Službeni glasnik RS”, br. 96/15, 83/18, 81/20 – US, 1/23 – US i 62/23).
Jedinice lokalne samouprave dužne su da zoning plan sa obeleženim zonama dostavljaju Agenciji u obliku zatvorenih poligona, sa jasno navedenim nazivima zona, u standardizovanim GIS formatima (*.shp, GeoJson, gml, gpkg i dr.).
Jedinica lokalne samouprave je dužna da, po zahtevu Agencije, dostavi u elektronskom obliku sve geodetske elaborate i drugu dokumentaciju koju poseduje, a koju su podnosioci zahteva dostavili u ranijim postupcima legalizacije, odnosno ozakonjenja objekata. Jedinica lokalne samouprave odgovara za zakonitost i istinitost podataka i dokumentacije koju dostavlja Agenciji.
Obaveze propisane ovim članom za jedinicu lokalne samouprave odnose se i na imaoce javnog ovlašćenja. Digitalni zoning planovi ne mogu se menjati nakon objavljivanja skupa podataka za javno izlaganje. Odstupanja u podacima sadržanim u digitalnim zoning planovima koja su posledica primenjenih tehnologija digitalizacije, ne smatraju se greškom u smislu odredaba ovog zakona. Podaci dobijeni od imalaca javnih ovlašćenja i drugi autoritativni podaci redovno se ažuriraju i koriste u radu Agencije.
Zavod, u saradnji sa Agencijom, propisuje sadržinu i formu digitalne platforme i obezbeđuju jedinicama lokalne samouprave platformu za obuku, edukaciju i sertifikaciju zaposlenih na poslovima sačinjavanja digitalnog zoning plana koji se izrađuje na digitalnoj platformi. Vlada, grad Beograd, kao i gradske opštine grada Beograda zaključuju ugovor o poslovnoj saradnji sa Agencijom, u cilju upućivanja zaposlenih na privremeni rad u Agenciju. Vlada bliže uređuje broj zaposlenih iz stava 12. ovog člana.
Podnošenje prijave
Za evidentiranje i upis prava svojine na nepokretnostima, zainteresovana lica podnose Agenciji elektronsku prijavu putem digitalne platforme, u skladu sa odredbama ovog zakona. podnosi se za jednu nepokretnost, dok se za svaku sledeću nepokretnost podnosi nova prijava. Ukoliko se prijava podnosi za pomoćni objekat, obavezno se navodi i podatak da li je glavni objekat izgrađen na istoj katastarskoj parceli.
Pre evidentiranja i upisa prava svojine na posebnim delovima u stambenim i stambeno-poslovnim zgradama sa više stanova, investitor, svako lice koje ima pravni interes, upravnik, odnosno profesionalni upravnik stambene zajednice, Agenciji podnosi prijavu za upis stambene ili stambenoposlovne zgrade, odnosno dela zgrade koji predstavlja funkcionalnu celinu, uz koju može podneti i elaborat geodetskih radova odnosno skicu neevidentiranih posebnih delova za zgradu, preko digitalne platforme za podnošenje prijave.
Za stambene, stambeno-poslovne odnosno poslovne zgrade ako je investitor nepoznat ili nije dostupan, skicu posebnih delova odnosno elaborat geodetskih radova može dostaviti svako lice koje ima pravni interes, upravnik, odnosno profesionalni upravnik stambene zajednice ili ovlašćeno lice, preko digitalne platforme za podnošenje prijave. Prilikom podnošenja prijave za upis prava svojine na posebnim delovima objekta, lice koje nije investitor objekta, dela objekta odnosno posebnog dela objekta, dužno je da priloži isprave o osnovu sticanja prava na posebnom delu.
Predlogom je uređena i Naknada za troškove evidentiranja, Baza podataka i postupanje Agencije, UPIS PRAVA SVOJINE NA NEPOKRETNOSTIMA i u okviru njega: 1. Postupanje Zavoda, 2. Upis prava svojine u korist Republike Srbije, 3. Formiranje katastarske parcele, a takođe i Nadzor kao i kaznene odredbe kao i Prelazne i završne odredbe.
Prelaznim i završnim odredbama je između ostalog propisan rok za donošenje podzakonskih akata za sprovođenje ovog zakona.
Danom stupanja na snagu ovog zakona prestaje da važi Zakon o ozakonjenju objekata („Službeni glasnik RS”, br. 96/15, 83/18, 81/20 – US, 1/23 – US i 62/23).
Postupci započeti u skladu sa odredbama Zakona o ozakonjenju objekata za objekte propisane u članu 1. ovog zakona, obustavljaju se danom stupanja na snagu ovog zakona, uključujući i postupke za utvrđivanje zemljišta za redovnu upotrebu objekta.
Celokupan Predlog zakona o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima možete pogledati na sajtu Narodne skupštine.
Izvor: sajt Narodne skupštine Republike Srbije (www.parlament.gov.rs)
Izvor: Izvodi iz propisa preuzeti su iz programa „Propis Soft“, Redakcija Profi Sistem Com-a.