Prema Mišljenju Stručnog saveta Javnobeležničke komore Srbije od 15.03.2019.godine:
“Hipoteka se ne može upisati na delu zemljišta, već samo na objektu ili na objektu i celom zemljištu”.
Prema obrazloženju navedenog Stručnog saveta, ako na jednoj parceli ima više objekata, a nisu svi obuhvaćeni hipotekom, deo zemljišta koji je opterećen hipotekom na objektu definiše se bilo prilikom prodaje (član 3. Zakona o prometu nepokretnosti), bilo primenom članova Zakona o planiranju I izgradnji koji se odnose na zemljište za redovnu upotrebu objekta (članovi 105. i 70).
Prilikom upisa hipoteke na jednom od objekata (ili više njih, ali ne na svim), hipoteka na zemljištu se ne može upisati zbog načela nedeljivosti, koje je izričito predviđeno članom 5. Zakona o hipoteci („Službeni glasnik RS”, br. 115/05, 60/15 i 83/15), drugim rečima nije moguće upisati hipoteku samo na odgovarajućem delu zemljišta ako je cela parcela u isključivoj svojini jednog vlasnika.
Hipoteku na zemljištu moguće je upisati tek pošto se izvrši preparcelacija u smislu člana 106. Zakona o planiranju i izgradnji, ili ako se prilikom prodaje ugovorom odredi zemljište koje pripada objektu; u tom smislu, indikacija zemljišta koje služi redovnoj upotrebi hipotekovanog objekta u ispravi o pravnom poslu koja služi kao osnov za zasnivanje hipoteke takođe može biti od pomoći.
Prema odredbama čl.2,3. i 5. Zakona o hipoteci (“Sl. glasnik RS”, br. 115/2005, 60/2015, 63/2015 – odluka US i 83/2015):
Hipoteka je založno pravo na nepokretnosti, koje ovlašćuje poverioca da, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti zahteva naplatu potraživanja obezbeđenog hipotekom (u daljem tekstu: potraživanje) iz vrednosti nepokretnosti, pre običnih poverilaca i pre docnijih hipotekarnih poverilaca (u daljem tekstu: poverilac), bez obzira u čijoj svojini se nepokretnost nalazi.
Predmet hipoteke
Predmet hipoteke (u daljem tekstu: predmet ili nepokretnost) može da bude:
1) nepokretna stvar (pravo svojine na zemljištu, građevinskom objektu i sl.);
2) deo nepokretne stvari, u skladu sa odlukom o deobi;
3) susvojinski udeo u nepokretnoj stvari;
4) poseban deo zgrade na kome postoji pravo svojine, odnosno drugo pravo koje sadrži pravo raspolaganja (stan, poslovne prostorije, garaža, garažno mesto i dr.);
5) pravo na zemljištu koje sadrži ovlašćenje slobodnog pravnog raspolaganja, a naročito pravo građenja, pravo preče gradnje, ili raspolaganja u državnoj, odnosno društvenoj svojini;
6) objekat u izgradnji, kao i poseban deo objekta u izgradnji (stan, poslovne prostorije, garaža, i dr.), bez obzira da li je već izgrađen, pod uslovom da je izdato pravnosnažno odobrenje za gradnju u skladu sa zakonom kojim se uređuje izgradnja objekata.
Domašaj hipoteke
Hipoteka obuhvata nepokretnost, i to:
1) sve sastavne delove nepokretnosti, prirodne plodove koji nisu odvojeni od nepokretnosti, osim ako je ugovorom o hipoteci drukčije određeno;
2) pripatke nepokretnosti određene ugovorom o hipoteci, ali ne i stvari u svojini trećih lica;
3) sva poboljšanja i povećanja vrednosti nepokretnosti do kojih je došlo posle zasnivanja hipoteke.
Izvor: Izvodi iz propisa preuzeti su iz programa „Propis Soft“Redakcija Profi Sistem Com-a.
Izvor: Sajt Javnobeležničke komore Srbije (beleznik.org).