U „Sl. glasniku RS“, br. 41/2018 objavljen je Zakon o posebnim uslovima za realizaciju projekta izgradnje stanova za pripadnike snaga bezbednosti (u daljem tekstu: Zakon), koji se primenjuje od 1. juna 2018. godine.
Ovim Zakonom se uređuju uslovi, kriterijumi, način i postupak za realizaciju projekta izgradnje stanova za pripadnike Ministarstva odbrane, Vojske Srbije, Ministarstva unutrašnjih poslova, Bezbednosno-informativne agencije i Ministarstva pravde – Uprave za izvršenje krivičnih sankcija, kao i za lica, ranije pripadnike snaga bezbednosti koji su pravo na penziju ostvarili u jednom od ovih državnih organa (u daljem tekstu: pripadnici snaga bezbednosti), kao i druga pitanja od značaja za realizaciju navedenog projekta.
Ako ovim zakonom nije drukčije određeno, primenjivaće se i odredbe Zakona o eksproprijaciji („Sl. glasnik RS”, br. 53/95, 23/01 – SUS, 20/09 i 55/13), Zakona o planiranju i izgradnji („Sl. glasnik RS”, br. 72/09, 81/09 – ispravka, 64/10 – US, 24/11, 121/12, 42/13 – US, 50/13 – US, 98/13 – US, 132/14 i 145/14), Zakona o javnim nabavkama („Sl. glasnik RS”, br. 124/12, 14/15 i 68/15) i Zakona o opštem upravnom postupku („Sl. glasnik RS”, br. 18/16).
Donošenjem zakona obezbeđuje se sveukupni razvoj Republike Srbije. Realizacija projekta predstavlja opšti interes od značaja za jačanje Sistema nacionalne bezbednosti Republike Srbije i sprovodi se po fazama. Svi postupci koji se sprovode na osnovu ovog zakona smatraju se hitnim.
Osnovni pojmovi
Članom 3. Zakona definiše se značenje pojedinih izraza upotrebljenih u ovom zakonu:
„1) pripadnik snaga bezbednosti je zaposleno lice na neodređeno vreme u državnom organu iz člana 1. ovog zakona, kao i lice, raniji pripadnik snaga bezbednosti koji je pravo na penziju ostvario u jednom od državnih organa iz člana 1. ovog zakona, koje može da ostvari pravo na kupovinu stana pod povoljnijim uslovima, uz ispunjenje uslova propisanih ovim zakonom i aktom koji donosi ministar, odnosno drugo ovlašćeno lice iz organa iz člana 1. ovog zakona (u daljem tekstu: pripadnik snaga bezbednosti);
2) investitor izgradnje stambene zgrade za kolektivno stanovanje unutar stambenog kompleksa je Republika Srbija ili privredno društvo koje osniva Republika Srbija, koje ima prava i obaveze investitora u skladu sa odredbama ovog zakona i zakona kojim se uređuje izgradnja objekata, a koje se osniva za svaku pojedinačnu lokaciju (u daljem tekstu: privredno društvo);
3) investitor izgradnje komunalne i ostale infrastrukture unutar stambenog kompleksa je Republika Srbija;
4) investitor izgradnje komunalne i ostale infrastrukture u funkciji stambenog kompleksa do granice kompleksa jeste jedinica lokalne samouprave na čijoj teritoriji se gradi stambeni kompleks;
5) lice koje nema trajno rešenu stambenu potrebu je pripadnik snaga bezbednosti ili član njegovog porodičnog domaćinstva koje u svojini nema stan, odnosno porodičnu stambenu zgradu;
6) lice koje ima neodgovarajući stan je pripadnik snaga bezbednosti ili član njegovog porodičnog domaćinstva koje u svojini ima stan, odnosno porodičnu stambenu zgradu neodgovarajuće površine i strukture;
7) Projekat u smislu ovog zakona jeste projekat koji obuhvata sve faze realizacije i sva prava i obaveze utvrđene ovim zakonom i odnosi se na projekat u celini i na pojedinačne lokacije koje su određene za realizaciju projekta;
8) upravljač Projekta je privredno društvo koje angažuje investitor i koje vrši savetodavne i konsultantske usluge u svim aspektima planiranja i izgradnje, upravlja projektovanjem i izvođenjem radova, vrši kontrolu dinamike napretka radova, po potrebi organizuje sastanke sa izvođačima i stručnim nadzorom, o čemu izveštava investitora, kao i predlaže sprovođenje eventualnih korektivnih aktivnosti;
9) pojedinačna lokacija jeste kompleks zemljišta na kome je planirana izgradnja stambenog kompleksa u cilju realizacije Projekta, koja je određena u skladu sa odredbama ovog zakona i koja se sastoji od jedne ili više katastarskih parcela;
10) stambeni kompleks u smislu ovog zakona jeste kompleks zemljišta sa jednom ili više stambenih zgrada za kolektivno stanovanje na pojedinačnoj lokaciji, koja je određena u skladu sa ovim zakonom i koji predstavlja otvoreni stambeni blok;
11) stambena zgrada za kolektivno stanovanje jeste stambena zgrada sa najmanje tri sprata i potkrovljem ili povučenim spratom, bez podzemnih etaža;
12) zemljište za redovnu upotrebu objekta jeste građevinsko zemljište ispod objekta i zemljište širine jedan metar oko objekta;
13) uslovi za projektovanje i izgradnju stambene zgrade za kolektivno stanovanje jesu uslovi određeni ovim zakonom i podzakonskim aktom donetim na osnovu ovog zakona i drugim posebnim propisima;
14) kupovina stana pod povoljnijim uslovima jeste mogućnost kupovine stana uređena ovim zakonom i aktima donetim na osnovu ovog zakona;
15) investicija u stanogradnju obezbeđuje sveukupni razvoj Republike Srbije.“
Način obezbeđivanja finansijskih sredstava
Način na koji se obezbeđuju finansijska sredstva propisan je članom 4. Zakona:
„Sredstva za izradu nedostajućih planskih i urbanističko-tehničkih dokumenata može da obezbedi jedinica lokalne samouprave na čijoj teritoriji se Projekat realizuje, u skladu sa mogućnostima i dinamikom planiranja sredstava u budžetu jedinice lokalne samouprave i sa ovlašćenjem jedinica lokalne samouprave za donošenje nedostajućih planskih i urbanističko-tehničkih dokumenata.
Sredstva za izradu tehničke dokumentacije, kao i svih drugih pratećih, potrebnih tehničkih elaborata i analiza obezbeđuje Republika Srbija.
Sredstva za izgradnju stambenih zgrada za kolektivno stanovanje i izgradnju komunalne i ostale infrastrukture unutar stambenog kompleksa obezbeđuje i finansira Republika Srbija.
Sredstva za izgradnju stambenih zgrada za kolektivno stanovanje može obezbediti i finansirati i privredno društvo, a u toj situaciji Republika Srbija obezbeđuje sredstva za izgradnju komunalne i ostale infrastrukture unutar stambenog kompleksa.
Za lokacije koje nisu komunalno opremljene ili su delimično komunalno opremljene, izgradnju nedostajuće infrastrukture u funkciji stambenog kompleksa, do granice stambenog kompleksa, obezbeđuje i finansira jedinica lokalne samouprave na čijoj teritoriji se gradi stambeni kompleks.
Ukoliko je za rešavanje imovinsko pravnih odnosa unutar stambenog kompleksa ili za izgradnju komunalne i ostale infrastrukture u funkciji stambenog kompleksa izvan granica stambenog kompleksa potrebno izvršiti eksproprijaciju nepokretnosti, finansijska sredstva za isplatu tržišne vrednosti nepokretnosti obezbeđuje Republika Srbija.
Eksproprijacija iz stava 6. ovog člana vrši se u korist i za potrebe Republike Srbije, koju u postupku zastupa Državno pravobranilaštvo.
Republika Srbija ima sva prava, obaveze i odgovornosti korisnika eksproprijacije predviđene zakonom kojim se uređuje eksproprijacija i ovim zakonom.
Visina sredstava potrebna za izgradnju pojedinačnog stambenog kompleksa i izgradnju komunalne i ostale infrastrukture unutar stambenog kompleksa, kao i za izgradnju komunalne i ostale infrastrukture u funkciji stambenog kompleksa, biće precizno određena po izradi projekta za građevinsku dozvolu, odnosno projekta za izvođenje.
Realizovanje projekta stanogradnje obezbeđuje se sveukupni razvoj Republike Srbije.”
Uslovi, način i postupak kupovine stana pod povoljnijim uslovima
Pravo na kupovinu stana pod povoljnijim uslovima, u skladu sa odredbama ovog zakona, imaju pripadnici snaga bezbednosti koji ispunjavaju uslove iz ovog zakona, podzakonskih akata donetih na osnovu ovog zakona i odluke koju donosi ministar, odnosno drugo ovlašćeno lice iz državnog organa iz člana 1. ovog zakona, koja nemaju trajno rešenu stambenu potrebu ili imaju neodgovarajući stan.
Odlukom o ispunjenosti uslova za kupovinu stana pod povoljnijim uslovima utvrđuju se uslovi, način i postupak za utvrđivanje ispunjenosti uslova i ista se donosi najkasnije u roku od 30 dana od dana donošenja rešenja o građevinskoj dozvoli za izgradnju stambene zgrade unutar stambenog kompleksa. Nakon donošenja ove odluke utvrđuje se spisak lica koja mogu ostvariti pravo na kupovinu stana pod povoljnijim uslovima, sa tačno navedenim podacima o pripadniku snaga bezbednosti, u skladu sa ovim zakonom i odlukom ministra, odnosno drugog ovlašćenog lica iz člana 1. ovog zakona, u roku od sedam dana od dana donošenja odluke. Spisak lica ažurira se dva puta godišnje i dostavlja se privrednom društvu.
Pravo na kupovinu stana pod povoljnijim uslovima nema pripadnik snaga bezbednosti, kao ni članovi njegovog porodičnog domaćinstva, koji su od dana stupanja na snagu ovog zakona otuđili nepokretnost – stan ili porodičnu stambenu zgradu koju su imali u svojini na teritoriji Republike Srbije, kao i na teritoriji bivših republika SFRJ.
Po utvrđivanju ispunjenosti uslova, kao i utvrđivanju da pripadnik snaga bezbednosti ima obezbeđena sredstva za kupovinu stana, odnosno po utvrđivanju kreditne sposobnosti pripadnika snaga bezbednosti, investitor sa tim licem zaključuje ugovor o kupovini stana.
Konačni obračun površine i vrednosti stana, vrši se po dobijanju upotrebne dozvole za stambenu zgradu za kolektivno stanovanje u kojoj se predmetni stan nalazi. U slučaju da površina stana po konačnom obračunu odstupa od ugovorene površine stana do 1 m², ne vrši se korekcija ugovorene cene, a u evidenciju nepokretnosti i pravima na njima upisuje se površina stana utvrđena u rešenju o upotrebnoj dozvoli, bez izmene ugovora o kupovini stana.
Sredstva ostvarena od prodaje stanova predstavljaju prihod budžeta Republike Srbije, odnosno privrednog društva, zavisno od toga ko je investitor izgradnje na pojedinačnoj lokaciji.
Članom 7. je propisana struktura stana u stambenim zgradama za kolektivno stanovanje koja se prilikom projektovanja može povećati/umanjiti (za +-10%) ako je to neophodno zbog rasporeda stanova različitih struktura u pojedinačnoj stambenoj zgradi.
Prioritet za kupovinu stana u skladu sa odredbama ovog zakona ima lice koje nema trajno rešenu stambenu potrebu. Pripadnik snaga bezbednosti koji ima neodgovarajući stan, može ostvariti pravo na kupovinu stana pod povoljnijim uslovima, pod uslovom da za kupovinu stana nije zainteresovan pripadnik snaga bezbednosti koji nema trajno rešenu stambenu potrebu. Kupovinom stana pod povoljnijim uslovima, bez obzira na površinu i strukturu stana, smatra se da je trajno rešena stambena potreba zaposlenog lica, kao i lica, ranijih pripadnika snaga bezbednosti koji su pravo na penziju ostvarili u jednom od državnih organa iz člana 1. ovog zakona.
Obaveze lica koja ostvare pravo na kupovinu stana
Pripadnik snaga bezbednosti koji je zaposleno lice i koji ostvari pravo na kupovinu stana u skladu sa ovim zakonom, u obavezi je da ostane u radnom odnosu u organu u kojem je ostvario pravo na kupovinu stana pod povoljnijim uslovima u narednih deset godina od dana zaključenja ugovora o kupovini stana, osim lica kome prestane radni odnos ostvarivanjem prava na penziju u tom vremenskom periodu i ne može otuđiti stan kupljen u skladu sa odredbama ovog zakona u roku od deset godina od dana zaključenja ugovora o kupovini stana pod povoljnijim uslovima.
Pripadnik snaga bezbednosti koji je lice – raniji pripadnik snaga bezbednosti, koji je pravo na penziju ostvario u jednom od državnih organa iz člana 1. ovog zakona i koji ostvari pravo na kupovinu stana pod povoljnijim uslovima, ne može otuđiti stan kupljen u skladu sa odredbama ovog zakona u roku od deset godina od dana zaključenja ugovora o kupovini stana pod povoljnijim uslovima.
Zabrana otuđenja upisuje se u teretni G list lista nepokretnosti kod organa nadležnog za poslove državnog premera i katastra. Ukoliko pripadnik snaga bezbednosti postupi suprotno zakonskim odredbama, dužan je da isplati razliku između ugovorene cene i tržišne vrednosti stana.
Ministarstvo nadležno za poslove finansija bliže propisuje uslove pod kojima se vrši raskid kupoprodajnog ugovora, kao i način utvrđivanja i isplate tržišne cene preostale vrednosti.
Postupak sprovođenja javnih nabavki uređen je članom 9. Zakona.
Cena izgradnje stana i način utvrđivanja uslova za određivanje bitnih elementa ugovora sa izabranim ponuđačem za izgradnju stambenih zgrada i stanova
Članom 10. propisana je cena izgradnje stana određena po metru kvadratnom stana i iznosi najviše 500 evra u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan zaključenja ugovora sa izabranim ponuđačem, bez poreza na dodatu vrednost. Kupoprodajnu cenu stana na svakoj pojedinačnoj lokaciji određuje investitor, odnosno prodavac stana u stambenoj zgradi za kolektivno stanovanje, a koja ne može biti određena u iznosu višem od navedenog.
Bitni elementi ugovora o izvođenju radova za izgradnju stambene zgrade za kolektivno stanovanje, pored uslova propisanih zakonom kojim se uređuju obligacioni odnosi jesu: cena, izgradnja po sistemu „ključ u ruke”, rok izgradnje, odricanje od izmene cene i roka, kao i naknadnih i dopunskih radova, osim u slučaju više sile.
Izbor lokacija za izgradnju stambenog kompleksa i planski dokumenti
Kada je reč o izboru lokacija za izgradnju stambenog kompleksa (član 11.), odluku o izboru pojedinačnih lokacija za izgradnju stambenog kompleksa donosi Vlada na predlog komisije koju obrazuje Vlada i koju čine predsednik i neparan broj članova (u daljem tekstu: Komisija).
Jedinica lokalne samouprave na čijoj teritoriji je planirana izgradnja stambenog kompleksa, dužna je da obezbedi planski dokument, odnosno drugi urbanističko-tehnički dokument, na osnovu koga se mogu izdati lokacijski uslovi i rešenje o građevinskoj dozvoli (član 12.). Postupak izrade ili izmene planskog dokumenta se sprovodi u skladu sa odredbama Zakona o planiranju i izgradnji, osim obaveze ranog javnog uvida.
Narednim članovima određuje se: tip stambene zgrade i stanova (član 14.); postupak eksproprijacije nepokretnosti i određivanje naknade za eksproprisanu nepokretnost, kao i mogućnost predaje eksproprisane nepokretnosti korisniku pre pravnosnažnosti rešenja (čl.15.-17.); obaveza oslobađanja plaćanja taksi (član 18.).
Izgradnja objekta i nadležnost i postupak za izdavanje građevinske dozvole
Članom 19. uređeno je pitanje izgradnje objekta. Lokacijski uslovi, rešenje o građevinskoj dozvoli, prijava radova i rešenje o upotrebnoj dozvoli izdaju se investitoru, u skladu sa odredbama zakona kojim se uređuje izgradnja objekata, ako ovim zakonom nije drukčije propisano. Rešenje o građevinskoj dozvoli izdaje se investitoru ili investitoru i finansijeru.
Kada je investitor izgradnje stambene zgrade za kolektivno stanovanje privredno društvo, kao dokaz o odgovarajućem pravu na građevinskom zemljištu dostavlja se dokaz o pravu svojine na građevinskom zemljištu za redovnu upotrebu objekta u smislu ovog zakona. Organ nadležan za izdavanje rešenja o građevinskoj dozvoli, pre formiranja katastarske parcele za redovno korišćenje objekta može izdati građevinsku dozvolu na građevinsku parcelu koja predstavlja zemljište ispod objekta sa jednim metrom oko objekta, sa obavezom formiranja katastarske parcele do izdavanja rešenja o upotrebnoj dozvoli. Površina građevinske parcele utvrđuje se na osnovu kopije plana parcele sa ucrtanom osnovom budućeg objekta. Vlada prenosi pravo svojine Republike Srbije na građevinskom zemljištu za redovnu upotrebu objekta na privredno društvo, bez naknade. Prenos prava svojine može se sprovesti i pre formiranja katastarske parcele, na način i u površini određenim ovim zakonom. Po izgradnji objekta – stambene zgrade za kolektivno stanovanje i upisu prava svojine na objektu, svaki kupac posebnog dela stambene zgrade – stana, stiče pravo na upis prava svojine – udela na građevinskom zemljištu ispod objekta, u srazmeri sa površinom posebnog dela u odnosu na ukupnu površinu stambene zgrade.
Upisom prava svojine na svim posebnim delovima stambene zgrade – stanovima, investitoru prestaje pravo svojine na građevinskom zemljištu za redovnu upotrebu objekta.
Za upis prava svojine na posebnom delu zgrade – stanu i upis udela na građevinskom zemljištu ne plaćaju se takse i naknade organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra.
Pre izdavanja rešenja o građevinskoj dozvoli za objekte visokogradnje u obuhvatu stambenog kompleksa, po zahtevu investitora može se izdati i rešenje o posebnoj građevinskoj dozvoli za izvođenje pripremnih radova (član 20.) protiv koga se u roku od osam dana od dana dostavljanja može tužbom pokrenuti upravni spor.
Sva akta potrebna za izgradnju objekata, uključujući i izgradnju komunalne i ostale infrastrukture u funkciji stambenog kompleksa, unutar stambenog kompleksa donosi ministarstvo nadležno za poslove građevinarstva (član 21.).
Jedinici lokalne samouprave poverava se izdavanje rešenja o građevinskoj dozvoli za izgradnju objekata, javnih površina i komunalne i ostale infrastrukture u funkciji stambenog kompleksa, izvan obuhvata stambenog kompleksa, osim za objekte iz člana 133. Zakona o planiranju i izgradnji. U postupku koji prethodi izdavanju rešenja o građevinskoj dozvoli za izgradnju objekata u obuhvatu stambenog kompleksa ne sprovodi se stručna kontrola idejnog projekta, odnosno ne pribavlja se izveštaj Revizione komisije, u skladu sa odredbama zakona kojim se uređuje izgradnja objekata, niti privredno društvo mora posedovati rešenje o ispunjenosti uslova za projektovanje, stručni nadzor i izvođenje radova za izgradnju objekata iz člana 133. Zakona o planiranju i izgradnji.
Rešenje o građevinskoj dozvoli za sve radove unutar stambenog kompleksa je konačno danom donošenja, a prijava radova se može podneti osam dana pre početka izvođenja radova na osnovu konačnog rešenja o građevinskoj dozvoli.
Odlukom jedinice lokalne samouprave na čijoj teritoriji se gradi stambeni kompleks može se predvideti mogućnost obezbeđenja parking mesta u javnim garažama, odnosno na javnim površinama u blizini stambenog kompleksa (član 22.).
Doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta plaća investitor (član 23.). Odlukom jedinice lokalne samouprave na čijoj teritoriji se gradi stambeni kompleks investitor se može osloboditi plaćanja doprinosa ili mu se doprinos može umanjiti. Uz zahtev za izdavanje prijave radova investitor dostavlja dokaz o regulisanju obaveze u pogledu doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta.
U postupku izdavanja potrebnih akata za izgradnju objekata u stambenom kompleksu ne plaća se naknada za prenamenu poljoprivrednog ili šumskog zemljišta u građevinsko zemljište (član 24.).
Svi podnesci u postupcima koji se sprovode u realizaciji Projekta oslobođeni su plaćanja taksi i naknada, po bilo kom osnovu. Investitor izgradnje ne plaća naknade, uključujući i plaćanja imaocima javnih ovlašćenja u objedinjenoj proceduri, kao i posebne naknade za priključenje stambene zgrade na komunalnu i ostalu infrastrukturu.
Nadzor i prelazne i završne odredbe (čl. 25.-27.)
Nadzor nad primenom odredaba ovog zakona vrši ministarstvo nadležno za poslove građevinarstva.
Prelaznim i završnim odredbama propisano je da će podzakonski akt, kojim se propisuju uslovi pod kojima se vrši raskid kupoprodajnog ugovora, kao i način utvrđivanja i isplate tržišne cene preostale vrednosti, Ministarstvo nadležno za poslove finansija doneti u roku od 30 dana od dana stupanja na snagu ovog zakona.
Takođe se utvrđuje, da će jedinica lokalne samouprave, u roku od 30 dana od dana stupanja na snagu ovog zakona, doneti odluku kojom se investitor može osloboditi plaćanja doprinosa ili mu se doprinos može umanjiti.
Izvor: Izvod iz zakona je preuzet iz programa „Propis Soft“, Redakcija Profi Sistem Com.
