Razlozi za donošenje
– Određivanje problema koje bi Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti trebalo da reši.
Sadašnje nepovoljno stanje u oblasti prometa i zakupa nepokretnosti karakterišu sledeći problemi koji će biti otklonjeni Predlogom zakona:
• visoko učešće sive ekonomije u poslovima posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti;
• nekvalitetna usluga posrednika;
• nepostojanje osiguranja od odgovornosti;
• nije određena potrebna stručna sprema za lice koje obavlja poslove posredovanja;
• posrednici nemaju obavezu da prikažu svu dokumentaciju u vezi sa nepokretnošću, niti da ta dokumenta tj. kopije dokumenata čuvaju;
• ugovori o posredovanju se u praksi retko zaključuju;
• ugovori ne sadrže sve potrebne elemente, ni obaveze i odgovornosti posrednika;
• provizije se često isplaćuju u gotovom, a ne preko računa, čime se dovodi u pitanje kontrola tokova novca i oporezivanje;
• država nema adekvatan izvor podataka o obavljenim transakcijama u posredovanju u prometu nepokretnosti (obim, vrsta, vrednost, po teritoriji itd).
Jačanjem tržišnih odnosa i uspostavljanjem makroekonomske stabilnosti, uz odgovarajuću kreditnu podršku stabilizovanog bankarskog sistema i priliv stranih investicija u Republici Srbiji je posle 2000. godine oživelo tržište nepokretnosti, što je za logičnu posledicu imalo i pojavu velikog broja posrednika u prometu nepokretnosti. U špicu tržišta nepokretnosti (2008/2009. godine), prema podacima Republičkog zavoda za statistiku, oko dve hiljade privrednih subjekata sa oko tri hiljade zaposlenih bavilo se legalno ovim poslom.
Budući da Republika Srbija nema pravnu regulativu koja bi propisivala ko se i pod kojim uslovima može baviti poslovima posredovanja u prometu nepokretnosti, deo posrednika posluje po evropskim standardima poslovanja, dok se određeni broj posrednika ne pridržava ni dobrih običaja poslovanja, zbog čega privredni subjekti i građani imaju velike probleme kao kupci odnosno prodavci nepokretnosti. Problemi u ovoj oblasti postoje u korpusu registrovanih privrednih subjekata, gde je prisutna pojava nepoštene tržišne utakmice – oglašavanje nepostojećih nepokretnosti, odnosno nepokretnosti koji se ne nude na prodaju (distorzija tržišta), angažovanje nestručnih lica na poslovima posredovanja i to bez zaključenja odgovarajućeg ugovora u skladu sa zakonom kojim se regulišu radni odnosi, što sve dovodi do nekvalitetnog pružanja usluge. S druge strane, prema procenama Grupacije posrednika u prometu nepokretnosti pri PKS, oko 1/3 do čak ½ transakcija na tržištu nepokretnosti obavlja se uz posredovanje neregistrovanih privrednih subjekata, dakle u sivoj zoni ekonomije, gde ne važe nikakva pravila, ni standardi poslovanja, uz istovremeno izbegavanje plaćanja poreza državi. Iako ne postoje relevantni statistički podaci o ovom važnom sektoru ekonomije, procene Udruženja „Klaster nekretnine” govore o tome da je ukupan godišnji promet na tržištu nepokretnosti u Republici Srbiji vredan oko tri milijarde evra, od čega se jedna milijarda evra prometa ostvari posredstvom oko 500 registrovanih posrednika, koji prihoduju oko 3,3 milijarde dinara posredničke provizije.
Polazeći od ovih agregatnih novčanih iznosa, može se pretpostaviti da je godišnji iznos nenaplaćenog poreza između 600 miliona i dve milijarde dinara. Poslovanje sa nepokretnostima karakterišu veliki novčani iznosi, značajni za privredu i državu, a sa aspekta građanina još značajniji, jer pojedinac kupovinom stana rešava egzistencijalna pitanja svoje porodice. Zbog svega navedenog, u Republici Srbiji se mora doneti poseban zakon koji će obezbediti visok stepen pravne sigurnosti za sve učesnike u posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, i viši kvalitet usluga u oblasti posredovanja, po evropskim standardima poslovanja. Na taj način se istovremeno jača konkurentnost ovog sektora, koji je u ovom trenutku nerazvijen i ne može biti konkurent privrednim subjektima iz EU i regiona. Jedan instrument jačanja profesionalnosti lica koja se bave posredovanjem je polaganje stručnog ispita, što će kao rezultat imati i afirmaciju ove profesije po uzoru na države EU.
– Ciljevi koji se postižu donošenjem zakona:
Predloženim zakonom se propisivanjem uslova za obavljanje poslova posredovanja uvodi red u oblasti posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti prema evropskim standardima, što doprinosi razvoju tržišta nepokretnosti u Republici Srbiji; podiže kvalitet usluge za korisnike – kupce i prodavce nepokrenosti, koji mogu biti fizička i pravna lica; jača konkurentnost privrednih subjekata u ovom sektoru poslovnih usluga, čime se poslovni ambijent u Republici Srbiji ujednačava sa onim u EU, što srpsko tržište nepokretnosti čini atraktivnijim za strana ulaganja. Ovaj zakon predviđa da zainteresovane strane bez ograničenja mogu posredstvom interneta vršiti uvid u Registar posrednika čime se pruža podrška legalnom poslovanju i u značajnoj meri onemogućava siva ekonomija. Implementacijom ovog zakona biće ojačana ukupna pravna sigurnost u Republici Srbiji.
– Da li su razmatrane druge mogućnosti za rešavanje problema?
Polazeći od velikog broja problema u ovoj oblasti i na osnovu mišljenja i stavova posrednika koji se u Republici Srbiji legalno bave ovim poslom u desetogodišnjem i dužem periodu, a koji su kao članovi bili uključeni u rad Radne grupe za izradu Nacrta zakona, kao i na osnovu komparativne analize sa zemljama regiona i EU, zaključeno je da je ovu oblast neophodno urediti posebnim zakonom i da nije moguće rešavanje problema na drugi način. Zaključeno je da nije moguće dopuniti postojeći Zakon o obligacionim odnosima, kako bi se rešili problemi u oblasti posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti.
Pravna nesigurnost za građane i privredne subjekte u Republici Srbiji, kao i zaustavljanje zaostajanja ovog dela sektora usluga u odnosu na sadašnju i još više buduću konkurenciju iz država članica EU, zahteva donošenje ovog zakona.
– Zašto je donošenje zakona najbolje rešenje?
Posebnim zakonom se rešavaju svi problemi koji su uočeni u oblasti posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti na jednom mestu, jedinstveno i celovito, a u skladu sa prioritetima Ministarstva koji se odnose na razvoj sektora usluga. Pored toga, predlagač zakona je odgovorio zahtevima zainteresovanih strana, stvaranjem pretpostavki za efikasno uređenje poslovanja u ovoj oblasti. Istovremeno, Republika Srbija ovo pitanje reguliše na istovetan način kao države regiona i zemlje članice EU (ova materija se ne uređuje na nivou EU, već svaka država članica ima svoja zakonska rešenja).
1) Objašnjenje osnovnih pravnih instituta i pojedinačnih rešenja
Glava I – Uvodne odredbe
Ova glava Predloga zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti ima uvodni karakter i u njoj su određen predmet regulisanja, primena drugih propisa i značenje pojednih izraza.
Član 1.
Propisuje se da ovaj zakon uređuje uslove i način obavljanja posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti, kao i nadzor nad primenom ovog zakona.
Član 2.
Određuje se shodna primena zakona kojim se uređuju obligacioni odnosi. Imajući u vidu da je ugovor o posredovanju poseban imenovani ugovor Zakona o obligacionim odnosima, veoma je značajno odrediti shodnu primenu.
Član 3.
Definiše se značenje posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti, posrednik i Registar posrednika. Posredovanje u prometu i zakupu nepokretnosti definisano je kao posebna delatnost pronalaženja i dovođenja u vezu nalogodavca i druge ugovorne strane, radi pregovora i pripreme za zaključenje ugovora o prometu, odnosno zakupu nepokretnosti, koje se obavljaju uz novčanu naknadu. Određuje se da posrednik može biti privredno društvo, odnosno preduzetnik sa sedištem u Republici Srbiji, pod uslovom da je upisan u Registar posrednika, a koji vodi Ministarstvo nadležno za poslove trgovine.
Glava II – Uslovi za obavljanje posredovanja
Definišu se način i postupak upisa, uslovi za upis, podaci koji se upisuju, javnost, promene podataka, izvod, brisanje iz Registra posrednika, stručni ispit, ugovor o osiguranju od odgovornosti za štetu i poslovni prostor i oprema. U ovoj glavi definisano je i važno pitanje koje se odnosi na sukob interesa i propisana zabrana neovlašćenog obavljanja delatnosti posredovanja za sva pravna lica i preduzetnike, koja nemaju svojstvo posrednika u skladu sa ovim zakonom.
Član 4.
Propisuje se postupak podnošenja zahteva za upis u Registar, kao i rok za donošenje rešenja o upisu. Određuje se da podnosilac zahteva može da otpočne sa obavljanjem delatnosti danom donošenja rešenja tj. danom upisa u Registar.
Član 5.
Ovaj član propisuje uslove i neophodne dokaze koji su potrebni za validan upis u Registar. Imajući u vidu da Ministarstvo može uvidom u Registar privrednih subjekata utvrditi da li je preduzetnik ili privredno društvo registrovano u skladu sa propisima, nije predviđena obaveza preduzetnicima i privrednim društvima da prilaganjem odgovarajućeg izvoda, potvrđuju svoj status. Uslov za upis preduzetnika jeste da preduzetnik ili najmanje jedan zaposleni, odnosno radno angažovano lice (rad van radnog odnosa) ima položen stručni ispit. Uslov za upis privrednog društva jeste da osnivač ili drugi član ili najmanje jedan zaposleni ili radno angažovano lice ima položen stručni ispit.
Član 6.
Eksplicitno je propisano koji se podaci upisuju u Registar i to: podaci o posrednicima, zaposlenim odnosno radno angažovanim licima sa položenim stručnim ispitom, adresi poslovnog prostora i izrečenim zaštitnim merama.
Član 7.
Obezbeđuje javnost i laku dostupnost podataka u Registru posrednika i zadužuje resorno ministarstvo da registar objavljuje putem Interneta.
Član 8.
Uvodi obavezu ažurnosti i tačnosti podataka u Registru, tako da je posrednik dužan da svaku nastalu promenu prijavi najkasnije u roku od sedam dana od dana njenog nastanka. Pored toga propisano je da se Ministarstvo po službenoj dužnosti stara za promenu podataka do kojih je došlo vršenjem nadzora u skladu sa ovim zakonom, kao i po osnovu podataka kojim raspolažu državni organi u sklopu službenih evidencija.
Član 9.
Uvodi obavezu resornog ministarstva da u roku od sedam dana izda izvod iz Registra na zahtev zainteresovanog lica.
Član 10.
Utvrđuje razloge za brisanje posrednika iz Registra posrednika, po Rešenju koje donosi resorni ministar.
Član 11.
Ovim članom propisano je da se stručna osposobljenost za obavljanje poslova posredovanja ceni na osnovu položenog stručnog ispita. Propisani su uslovi koje mora da ispunjava fizičko lice za polaganje stručnog ispita, kao i da se fizičkom licu izdaje uverenje o položenom stručnom ispitu. Predviđeno je i da su sredstva od uplata naknade za polaganje stručnog ispita prihod budžeta Republike Srbije.
Član 12.
Propisana je zabrana obavljanja delatnosti posredovanja fizičkim i pravnim licima licima koja nemaju svojstvo posrednika u smislu ovog zakona, kao i zabrana da poslove posredovanja kod posrednika obavlja fizičko lice koje nema položen stručni ispit. Pored toga utvrđena je i zabrana da fizičko lice koje ima položen stručni ispit obavlja poslove posredovanja ili druge poslove za dva ili više posrednika, bez pisane saglasnosti svih uključenih posrednika i ukoliko stranke o tome nisu obaveštene, kao i mogućnost da oštećeni posrednik ostvari naknadu štete ukoliko fizičko lice koje ima položen stručni ispit postupi suprotno zabrani da obavlja posredovanje za dva ili više posrednika.
Član 13.
Obavezuje posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti da u svakom trenutku poslovanja ima važeći ugovor o osiguranju od odgovornosti za eventualnu štetu koju bi povredom ugovornih obaveza preuzetih ugovorom o posredovanju mogao da nanese nalogodavcu, što predstavlja potpunu novinu u pravnoj regulativi u oblasti prometa i zakupa nepokretnosti. Propisani su minimalni iznos svote osiguranja po jednom štetnom događaju, kao i minimalna agregatna suma za sve štetne događaje u jednoj osiguravajućoj godini, a što ne predstavlja prepreku posredniku da zaključi ugovor o osiguranju sa većom sumom osiguranja od one koja je ovim zakonom predviđena.
Član 14.
Propisuje da posrednik obavlja posredovanje u odgovarajućem poslovnom prostoru sa odgovarajućom opremom i pod uslovom da je funkcionalno odvojen od stambenog prostora i koji ispunjava minimalne tehničke uslove.
Glava III – Način obavljanja posredovanja
Definiše se ugovor o posredovanju, obaveze posrednika i nalogodavca, evidencija o posredovanju, oglašavanje, posrednička naknada, kao i posebne kalauzule u ugovoru o posredovanju. Takođe, uređuje se i prestanak važenja ugovora o posredovanju.
Član 15.
Predviđa postojanje ugovora o posredovanju između nalogodavca i posrednika kao način regulisanja njihovog međusobnog odnosa. Predviđeno je da se ugovor može zaključiti u pisanom ili elektronskom obliku. Ugovor sadrži, pored prava i obaveza ugovornih strana, podatke o obe ugovorne strane (uz podatak o posredniku obavezno i broj pod kojim je upisan u Registar), predmetu posredovanja, posredničkoj naknadi, roku važenja ugovora, eventualnim dodatnim troškovima i drugim uslugama u vezi sa poslom koji je predmet posredovanja, a po potrebi i druge podatke.
Član 16.
Propisuje obaveze posrednika, a naročito da poveže nalogodavca sa trećim licem radi realizacije ugovora o posredovanju, kao i da da objektivno mišljenje o ceni nepokretnosti ili iznosu zakupnine. Ovo mišljenje posrednika je procena vrednosti nepokretnosti, koja nema status procene stručnog procenitelja, već je zasnovano na iskustvu i stručnosti posrednika, a imajući u vidu prilike na tržištu i druge relevantne okolnosti.
Član 17.
Utvrđuje dužnost posrednika da vodi evidenciju o posredovanju, koja naročito sadrži podatke o ugovorima o posredovanju i potposredovanju, podatke o nalogodavcu, predmetnoj nepokretnosti, ishodu posredovanja i posredničkoj naknadi.
Član 18.
Ovim članom predviđena je dužnost posrednika da prilikom oglašavanja u vezi sa prometom odnosno zakupom nepokretnosti pored podataka o svom poslovnom imenu i broju pod kojim je upisan u Registar posrednika, oglasi podatke o ceni, lokaciji, površini i strukturi nepokretnosti. Takođe, predviđena je i zabrana oglašavanja nepokretnosti za koju posrednik nema zaključen ugovor o posredovanju, odnosno potposredovanju.
Član 19.
Ovaj član izričito utvrđuje da posrednik u obavljanju poslova posredovanja mora da postupa sa pažnjom dobrog privrednika.
Član 20.
Propisuje se da posrednik stiče pravo na naknadu momentom zaključenja ugovora za koji je posredovao, uz mogućnost odstupanja od ovog pravila, ugovaranjem da se pravo na posredničku naknadu stiče momentom potpisivanja predugovora, uz izričitu zabranu posredniku da zahteva plaćanje dela naknade pre zaključenja ugovora odnosno predugovora za koji je posredovao.
Posrednik, potposrednik, odnosno lice koje ima položen stručni ispit i zaposleno je ili radno angažovano kod posrednika, odnosno potposrednika nema pravo na posredničku naknadu ukoliko u svoje ime kao ugovorna strana, sa nalogodavcem zaključe ugovor koji je bio predmet posredovanja.
Član 21.
Račun za izvršene usluge, izdaje se u skladu sa ugovorom o posredovanju. Ovim članom ne uvodi se obaveza izdavanja računa za izvršene usluge, s obzirom na to da je oblast izdavanja računa regulisana drugim propisima. Cilj ove odredbe jeste povećanje stepena pravne sigurnosti, odnosno onemogućavanje posrednika da svoje usluge naplati u većem iznosu od onog koji je ugovoren.
Član 22.
Dozvoljava se da posrednik, ukoliko je ovlašćen na zakonom predviđen način, u ime i za račun nalogodavca zaključi ugovor o prometu odnosno zakupu nepokretnosti.
Član 23.
Predviđaju se obaveze nalogodavca, a naročito davanje tačnih i potpunih podataka o svim okolnostima od značaja za posredovanje i koji se odnose na predmetnu nepokretnost, davanje na uvid originalnih isprava, isplata posredničke nadoknade, isplata posebno ugovorenih troškova, kao i obaveštavanje o svim promenama u vezi sa pravom na nepokretnosti, rokovima i ceni, i to u roku od tri dana od njenog nastanka, u pismenoj formi.
Član 24.
Nalogodavac se oslobađa obaveze da pristupi pregovorima i da zaključi posredovani pravni posao, uz propisivanje ništavosti odredbe koja predviđa suprotno.
Član 25.
Predviđa se mogućnost ugovaranja klauzule o anonimnom nalogodavcu, uz propisivanje obaveze posredniku, ukoliko je pomenuta klauzula ugovorena, da čuva identitet nalogodavca u skladu sa uslovima iz ugovora, a najkasnije do zaključenja posredovanog pravnog posla.
Član 26.
Izričitim ugovaranjem klauzule o ekskluzivnom posredovanju, nalogodavac se može obavezati da će posredovani posao koji za predmet ima tačno određenu nepokretnost, za njega obaviti isključivo jedan posrednik i to angažovani posrednik. U slučaju nepoštovanja ove izričito preuzete obaveze, nalogodavac na ime naknade štete, duguje ekskluzivnom posredniku iznos ugovorene posredničke naknade. Posrednik je dužan da nalogodavca posebno upozori na pravne posledice klauzule o ekskluzivnom posredovanju.
Član 27.
Ovaj član utvrđuje prestanak ugovora o posredovanju pre isteka roka na koji je zaključen izvršenjem ugovora ili otkazom u pisanoj formi. Predviđeno je da se ugovor zaključuje na rok od godinu dana, ukoliko nije drugačije ugovoreno, kao i da otkaz ugovora o posredovanju ne mora biti obrazložen i da pravno dejstvo proizvodi od momenta dostavljanja posredniku. Nalogodavac je dužan da nadoknadi izričito ugovorene nastale troškove bez obzira na uspeh posredovanja, a takođe i da isplati srazmernu ili posredničku naknadu u celini, ukoliko je pravni posao zaključen po prestanku posredničkog ugovora, ali je neposredna posledica posrednikovog delovanja, ili je u značajnoj meri njegov rezultat.
Član 28.
Ovaj član propisuje obavezu posrednika da odredi opšte uslove poslovanja koji će naročito da sadrže podatke o iznosu posredničke naknade, odnosno o načinu na koji će se odrediti iznos posredničke naknade (u apsolutnom iznosu ili u procentu), poslovima koje se posrednik obavezuje da uradi, a koji ulaze u posredničku naknadu, vrstu i visinu troškova za dodatne usluge. Opšti uslovi poslovanja moraju biti vidno istaknuti i predstavljaju sastavni deo ugovora o posredovanju.
Član 29.
Dozvoljava se posredniku da svoja prava i obaveze prema nalogodavcu potpuno ili delimično prenese na druge posrednike, ukoliko se nalogodavac sa tim izričito saglasio. Način i uslovi poveravanja prava i obaveza iz stava 1. ovog člana, isplate posredničke naknade i otkaza ugovora, bitni su elementi ugovora o potposredovanju. Primerak tog ugovora se predaje nalogodavcu.
Član 30.
Propisuju se ovlašćenja ministra nadležnog za poslove trgovine da podzakonskim aktima bliže uredi oblik, sadržinu i način vođenja Registra posrednika, obrazac zahteva za upis u Registar posrednika, obrazac izvoda iz Registra posrednika, sadržinu, oblik i način vođenja evidencije o izdatim uverenjima o položenom stručnom ispitu, minimalne tehničke uslove za prostor i opremu, oblik, sadržinu, način vođenja i rok čuvanja evidencije o posredovanju.
Glava IV – Nadzor
Uređuje nadzor nad primenom zakona i podzakonskih akata.
Član 31.
Predviđa se da nadzor nad primenom ovog zakona vrši ministarstvo, a inspekcijski nadzor takođe vrši ministarstvo preko tržišnog inspektora u skladu sa ovlašćenjima propisanim zakonom kojim se uređuje trgovina.
Glava V – Kaznene odredbe
Uređuje prekršaje koji se odnose na kršenje odredaba zakona, kao i zaštitne mere koje mogu da se izreknu uz te prekršaje.
Član 32.
Propisuje da će se za neovlašćeno obavljanje delatnosti posredovanja pravno lice, preduzetnik, odgovorno lice u pravnom licu, odnosno fizičko lice kazniti novčanom kaznom u visini od dvostruke do petostruke vrednosti uobičajene posredničke naknade. Ova odredba je formulisana u skladu sa odredbom zakona koji uređuje prekršaje, a kojom je predviđena mogućnost da se učinilac prekršaja kazni novčanom kaznom u srazmeri sa visinom pričinjene štete ili neizvršene obaveze, vrednosti robe ili druge stvari koja je predmet prekršaja, ali ne više od dvadesetostrukog iznosa tih vrednosti, za prekršaje iz oblasti prometa roba ili usluga. Ovako formulisanom odredbom postiže se odvraćanje učinilaca prekršaja neovlašćenog obavljanja delatnosti posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti, a s obirom na nezanemarivu materijalnu korist koja se obavljanjem ovih poslova može pribaviti. Pored novčane kazne, učiniocu prekršaja može se odrediti mera zabrane vršenja delatnosti posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti od jedne do tri godine, kao i zaštitna mera javnog objavljivanja presude.
Član 33.
Ovim članom propisuju se novčane kazne za privredna društva u iznosu od 100.000,00 do 500.000,00 dinara za eksplicitno navedene prekršaje, dok za iste prekršaje predviđa novčanu kaznu od od 50.000,00 do 500.000,00 za preduzetnike, odnosno od 10.000,00 do 100.000,00 dinara za odgovorno lice u pravnom licu. Takođe, predviđa i da se preduzetniku ili privrednom društvu uz prekrašajnu kaznu može odrediti zaštitna mera zabrane vršenja delatnosti posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti od jedne do dve godine, kao i zaštitna mera javnog objavljivanja presude. Ista novčana kazna za preduzetnike i privredna društva određena je zbog toga što se radi o istoj ekonomskoj aktivnosti, a oblik organizovanja privrednog subjekta nije od naročitog značaja.
Glava VI – Prelazna i završna odredba
Član 34.
Propisuje rok za donošenje podzakonskih akata.
Član 35.
Uređuje stupanje na snagu ovog zakona, kao i odložen početak primene.