Iako sudije kod nas (apelacionih sudova uglavnom), obesmišljavaju ovaj institut, ovde ću ipak da objasnim šta je to u svojoj biti, i čemu služi. Možda nekom ipak zatreba da zna o čemu je reč.
Ovaj i povezani tekstovi su ekstrakti iz stručnog komentara „Čemu služi kapara kod predugovora?”, objavljenog u časopisu Advokatska kancelarija br. 129, maj 2025. god.
U tekstu “Da li kod predugovora kapara služi nečemu?” sam citirao šta kažu apelacioni sudovi kod nas, a što je po mom mišljenju problematično i nema nikakvu zakonsku ni logičku potporu. Inače, sve ograde i napomene date u navedenom tekstu, važe i ovde.
Ovde ću da objasnim kakav ugovor predstavlja predugovor, šta je njegova svrha, a šta obaveza po istom.
1. Šta je predugovor?
Citiraću u celosti član 45. Zakona o obligacionim odnosima („Sl. list SFRJ“, br. 29/1978, 39/1985, 45/1989 -USJ, 57/1989, „Sl. list SRJ“, br. 31/1993 i “Sl. glasnik RS”, br. 18/2020) – u daljem tekstu: ZOO, iznad koga inače stoji podnaslov “Predugovor”:
“(1) Predugovor je takav ugovor kojim se preuzima obaveza da se docnije zaključi drugi, glavni ugovor.
(2) Propisi o formi glavnog ugovora važe i za predugovor, ako je propisana forma uslov punovažnosti ugovora.
(3) Predugovor obavezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora.
(4) Na zahtev zainteresovane strane sud će naložiti drugoj strani koja odbija da pristupi zaključenju glavnog ugovora da to uradi u roku koji će joj odrediti.
(5) Zaključenje glavnog ugovora može se zahtevati u roku od šest meseci od isteka roka predviđenog za njegovo zaključenje, a ako taj rok nije predviđen, onda od dana kad je prema prirodi posla i okolnostima ugovor trebalo da bude zaključen.
(6) Predugovor ne obavezuje ako su se okolnosti od njegovog zaključenja toliko izmenile da ne bi bio ni zaključen da su takve okolnosti postojale u to vreme.”.
Dakle, predugovor je ništa drugo do ugovor, samo sa specifičnom obavezom ugovarača. Obaveza ugovornih strana po njemu je da se u nekom roku zaključi drugi, glavni ugovor, sa bitnim elementima koji su već određeni u predugovoru.
Šta je predugovor jasno objašnjava Viši trgovinski (danas znan kao privredni) sud u svom rešenju Pž. 3706/2008 od 23.1.2009. god. (citat):
“[…] U smislu člana 45. Zakona o obligacionim odnosima (dalje: ZOO) predugovor je takav ugovor kojim se stranke obavezuju da će naknadno, po ispunjenju nekih uslova, u određenom roku zaključiti glavni ugovor i to u pogledu bitnih elemenata one sadržine koja je u predugovoru navedena. Iz predugovora za ugovorne strane proizlaze samo obaveze u pravcu preduzimanja onih radnji koje su neophodne kako bi moglo doći do zaključenja glavnog ugovora, te s toga jedna od ugovornih strana od druge ugovorne strane, a po osnovu predugovora jedino može zahtevati da pristupi zaključenju glavnog ugovora, odnosno da u određenom roku zaključi ugovor, a u slučaju odsustva dobrovoljnog ispunjenja takve obaveze od strane druge ugovorne strane može se obratiti i sudu sa zahtevom da izrekne obavezu drugougovornoj strani na zaključenje glavnog ugovora, ili pak da svojom presudom zameni glavni ugovor. Ne samo da iz predugovora za ugovorne strane proizilazi ograničen obim prava koja po osnovu njega mogu zahtevati, nego je ograničen i period u kome se isto može tražiti i to na rok od šest meseci od isteka roka predviđenog za zaključenje glavnog ugovora, odnosno od isteka momenta kada se prema prirodi posla i okolnostima moglo očekivati da ugovor bude zaključen, a kako je to predviđeno u članu 45. stav 5. ZOO. […]”.
Prilično jasno čini mi se.
2. Šta je svrha predugovora?
E sad, u odnosu na njegovu bit i svrhu, predugovor možemo posmatrati dvojako. Kao zaseban ugovor koji ima svoj predmet i svrhu (što je zaključenje drugog ugovora). A možemo ga tretirati i kao deo glavnog ugovora, kao fazu u realizaciji pravnog posla, kako je tretian u Javnobeležničkoj tarifi („Sl. glasnik RS“, br. 91/2014, 103/2014, 138/2014, 12/2016, 17/2017, 67/2017, 98/2017, 14/2019, 49/2019, 17/2020, 91/2020 i 36/2021), gde se u Tarifnom broju 1. koji uređuje nagradu za sastavljanje javnobeležničkog zapisa prema vrednosti predmeta pravnog posla, kaže da se za sastavljanje ili solemnizaciju predugovora, dopune predugovora ili ugovora, raskida predugovora ili ugovora, određuje 50% nagrade po ovom tarifnom broju. A ako se kod istog javnog beležnika na osnovu predugovora sačini ugovor, nagrada za sačinjeni ili solemnizovani ugovor se umanjuje za nagradu naplaćenu za predugovor.
Ako je predugovor ugovor o zaključenju drugog ugovora, ako ne bude izvršen, onda postaje glavni ugovor, jer obaveza po njemu jeste zaključenje nekog drugog, glavnog ugovora. A ako nije zaključen glavni ugovor, onda predugovor nije izvršen kao “glavni” ugovor, jer drugog, “glavnijeg” ugovora neće ni biti.
Bitno je razumeti da je predugovor poseban ugovor, s tim što je njegov predmet (i svrha) obezbeđivanje zaključenja drugog ugovora. Ali je istovremeno i poseban, ako se kao takav zaključi.
Najvažnije je da izvršenjem obaveze iz predugovora (što je zaključenje glavnog ugovora) ne izvršava se obaveza iz glavnog ugovora (npr. prenos prava svojine na nepokretnosti).
A ako ga posmatramo, kao deo glavnog ugovora – kao fazu u pravnom poslu, ispada da je nepotreban. Jer, u glavnom ugovoru se može predvideti sve, pa i isplata cene, predaja stvari, davanje i vraćanje kapare, odnosno posledice neizvršenja obaveza. Predugovor ima svrhu samo kada je nešto (ostvarenje glavnog pravnog posla) neizvesno i nisu poznati svi elementi.
3. Umesto zaključka
U tekstu “Šta se dešava ako je kapara data po predugovoru?, objasniću gde sudije greše, i da kapara i te kako ima svrhu i kod predugovora.
Ali, da bih to učinio, moram još malo da objašnjavam osnove, jer izgleda da je to potrebno. Zato ću u komentaru “Šta predstavlja i čemu služi kapara?” analizirati šta kapara predstavlja, te da je, iako to može postati u određenim slučajevima, ne treba poistovećivati sa avansom, kaucijom i odustanicom.
Izvor: Izvod iz propisa preuzet je iz programa „Propis Soft“, Redakcija Profi Sistem Com-a.