Iako se, prema razmišljanju sudija kod nas (apelacionih sudova uglavnom), kapara kod predugovora daje uzalud i ničemu ne služi, ovde ću ipak da objasnim da to nije tako.
Ovaj i povezani tekstovi su ekstrakti iz stručnog komentara „Čemu služi kapara kod predugovora?”, objavljenog u časopisu Advokatska kancelarija br. 129, maj 2025. god.
U tekstu “Da li kod predugovora kapara služi nečemu?” sam citirao šta kažu apelacioni sudovi kod nas, a što je po mom mišljenju problematično i nema nikakvu zakonsku ni logičku potporu. Inače, sve ograde i napomene date u navedenom tekstu, važe i ovde.
Kakav ugovor predstavlja predugovor, šta je njegova svrha, a šta obaveza po istom, analizirao sam u “Šta je to predugovor i čemu služi?”.
Šta kapara predstavlja, da je, iako to može postati u određenim slučajevima, ne treba poistovećivati sa avansom, kaucijom i odustanicom, razmatrao sam u komentaru “Šta predstavlja i čemu služi kapara?”.
Ovde ću da objasnim gde sudije greše, i da kapara i te kako ima svrhu i kod predugovora.
1. Šta ako je kapara data po predugovoru?
Dakle, ako je predugovor nekakav poseban ugovor samo sa specifičnom obavezom (zaključenje glavnog ugovora), što sam objasnio u “Šta je to predugovor i čemu služi?”, šta biva sa kaparom ako obaveza po predugovoru nije izvršena?
Ovde se moramo vratiti na to, šta je glavna obaveza po predugovoru? Pa zaključenje glavnog ugovora. A šta je pravo strane koja je kaparu dala ako je za neizvršenje ugovora odgovorna strana koja je primila kaparu?Da izabere jednu od opcija, da traži izvršenje ugovora (ako je to još moguće), ili traži naknadu štete i vraćanje kapare, ili traži vraćanje udvojene kapare. Znači, ako izvršenje ugovora nije moguće, ili strana koja ja dala kaparu to ne želi, izbor se sužava na jednu od dve opcije (a ne kumulaciju istih). Jer, smatra se da davanje iznosa udvojene kapare podmiruje i vraćanje datog i naknadu štete. To zaključuje Vrhovni kasacioni sud (sada i u određenim trenucima znan i kao Vrhovni sud) u presudi Rev 4117/2003 od 17. marta 2004. god., gde kaže da kako se radi o facultas alternativa a ne o kumulativnom ovlašćenju poverioca, ako nije tražio izvršenje ugovora, već se zadovolji vraćanjem udvojene kapare, istom ne pripada i pravo na naknadu štete. Da je vraćanjem udvojene kapare ugovorna strana koja je dala kaparu zadovoljena i da nema pravo da potražuje naknadu štete smatra i Privredni apelacioni sud u presudi Pž 4345/2014 od 19. februara 2016. god.
Dakle, ako je kapara data kao obezbeđenje izvršenja obaveza po istom, a ne dođe do zaključenja, ista se ima vratiti kao udvojena, ukoliko je tako izabrano. Naravno, ovo sve mora biti jasno i precizno napisano u predugovoru (da predati iznos predstavlja kaparu, kako se, zašto i kad vraća…), a isti mora ispuniti potrebnu formu (npr. biti overen tj. potvrđen od strane javnog beležnika, ako je posredi nepokretnost).
S druge strane, po logici stvari, ako je predugovor samo deo glavnog ugovora – faza pravnog posla, onda opet dolazimo do istog. Jer, neizvršenjem ugovora u celosti krivicom strane koja je kaparu primila, dolazi do istih posledica, do vraćanja udvojene kapare, ako je tako ugovoreno.
Na tragu pravilnog zaključivanja (iz formalnih razloga) je recimo, Apelacioni sud u Nišu u svojoj presudi Gž 3983/2019 od 13. septembra 2019. god. gde kaže (citat):
“[…] Prema utvrđenom činjeničnom stanju, parnične stranke su postigle dogovor o kupoprodaji nepokretnosti, kojom prilikom je sačinjen predugovor potpisan od strane ugovornih strana i dva svedoka. Tužioci su na ime kapare isplatili tuženima iznos od 3.000 evra, a ostatak cene je trebao biti isplaćen nakon potpisivanja i overe glavnog ugovora kod javnog beležnika.
Predmetnim ugovorom određen je krajnji rok za zaključenje glavnog ugovora, dok je članom 2 st.4 predugovora određeno da u slučaju da kupci odustanu od kupovine kapara ostaje prodavcima, a u slučaju da prodavci odustanu u obavezi su da vrate dupli iznos date kapare. Kako do zaključenja glavnog ugovora nije došlo, tužioci su podnetom tužbom tražili da se obavežu tuženi da im isplate iznos od 6.000 evra na ime vraćanja dvostruke kapare, s obzirom da do zaključenja ugovora nije došlo krivicom tuženih.
U navedenoj pravnoj i činjeničnoj situaciji, po nalaženju Apelacionog suda, prvostepeni sud je pravilno primenio materijalno pravo kada je delimično usvojio tužbeni zahtev tužilaca i obavezao tužene na isplatu iznosa od 3.000 evra, pozivajući se na odredbe čl. 210 Zakona o obligacionim odnosima.
Odredbom čl. 45 Zakona o obligacionim odnosima propisano je da je predugovor takav ugovor kojim se preuzima obaveza da se docnije zaključi drugi, glavni ugovor. Propisi o formi glavnog ugovora važe i za predugovor, ako je propisana forma uslov punovažnosti ugovora. Ugovor o prodaji nepokretnih stvari mora biti zaključen u pismenoj formi, pod pretnjom ništavosti, shodno čl. 455 Zakona o obligacionim odnosima. Odredbom čl. 4 Zakona o prometu nepokretnosti (“Sl. glasnik RS”, br. 93/2014, 121/2014 i 6/2015) propisano je da se ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave. Za posao iz stava 1. ovog člana isključivo je nadležan javni beležnik na čijem se području nalazi nepokretnost koja je predmet ugovora. Ugovor koji nije zaključen na način iz st. 1. do 3. ovog člana, ne proizvodi pravno dejstvo.
Kad je neki deo imovine jednog lica prešao na bilo koji način u imovinu nekog drugog lica, a taj prelaz nema svoj osnov u nekom pravnom poslu ili u zakonu, sticalac je dužan da ga vrati, a kad to nije moguće – da naknadi vrednost postignutih koristi. Obaveza vraćanja, odnosno naknade vrednosti nastaje i kad se nešto primi s obzirom na osnov koji se nije ostvario ili koji je kasnije otpao, shodno čl. 210 ZOO Kapara je određena imovinska vrednost, izvestan iznos novca ili količina drugih zamenljivih stvari koja se daje kao znak da je ugovor zaključen, shodno čl. 79 ZOO. Kapara spada u sredstva stvarnog obezbeđenja obligacija i ista je akcesorni ugovor jer zavisi od postojanja odnosno punovažnosti osnovnog ugovora.
Polazeći od pravne prirode ugovora o kapari, kako u konkretnom slučaju predmetni predugovor o prodaji nepokretnosti nije zaključen u propisanoj formi za glavni ugovor, u smislu čl. 4 Zakona o prometu nepokretnosti, isti ne proizvodi pravno dejstvo zbog nepostojanja zakonom propisane forme, pa se ne mogu primeniti pravna pravila o povraćaju kapare u dvostrukom iznosu odnosno o njenom zadržavanju, već lice koje drži novac može biti obavezno samo na vraćanje primljenog iznosa koji drži bez pravnog osnova, shodno čl. 210 ZOO. […]”.
Znači, po Apelacionom sudu u Nišu, vraćanje udvojene kapare date uz predugovor nije moguće samo ako predugovor ima neke formalne nedostatke, u kom slučaju se vraća samo osnovni iznos kapare. Ali, kapara se svakako vraća i po predugovoru. Isti sud je tako zaključio i u presudi 16 Gž 1977/2018 od 29. marta 2018. god.
A tako je rezonovao i Apelacioni sud u Novom sadu (koji u presudi Gž 2754/2018 zastupa nešto drugo), jer je i taj sud svoj rezon u pogledu kapare ranije ograničavao na ugovore koji su ništavi (znači ne postoje i ne proizvode pravno dejstvo), kada je u svojoj presudi Gž 2779/2015 od 22. februara 2016. god. rekao sledeće (citat):
“[…] Sporni predugovor zaključen između parničnih stranaka ne ispunjava zakonske uslove u pogledu forme, u kojoj je morao biti zaključen, budući da potpisi na predugovoru nisu overeni kod suda, tako da forma predugovora nije bila ispoštovana u celosti, u smislu odredbe člana 4 stav 1 Zakona o prometu nepokretnosti („Sl. glasnik RS“, br. 42/98 i 111/2009).
Ovaj sud nalazi da predugovor ne predstavlja pravni osnov prometa nepokretnosti, već stvara obavezu da se zaključi glavni ugovor, kojim će se takav promet realizovati. S tim u vezi, izvršenje predugovora se iscrpljuje u zaključenju glavnog ugovora, a ne u prometu nepokretnosti, a do prometa nepokretnosti može doći tek u slučaju da predugovor bude izvršen zaključenjem glavnog ugovora.
U siguaciji kada je predugovor o kupovini stana ništav, kapara ugovorena i data po takvom predugovoru ne proizvodi pravno dejstvo, pa je pravilno prvostepeni sud odlučio da je tužena u obavezi da tužilji vrati iznos koji je primila po osnovu kapare, po članu 210 ZOO […]”.”
Što je najsmešnije, najispravniji i najpotpuniji zaključak dao je neko od koga sam to najmanje očekivao. To je bio Stručni savet Javnobeležničke komore Srbije (u daljem tekstu: Savet JKS) u svom Odgovoru od 3. februara 2016. god., datom na pitanje, da li se kapara može dati prilikom zaključenja predugovora ili je neophodno da se daje uz ugovor s obzirom na to da postoji praksa sudova sa stanovištem da se kapara koja je data prilikom zaključenja predugovora vraća ako glavni ugovor nije zaključen i da se u tom slučaju ne primenjuju zakonska pravila o kapari, sa obrazloženjem da je prema odredbi člana 79. ZOO kapara akcesoran, sporedan ugovor koji se zaključuje u trenutku zaključenja ugovora? Tamo je rečeno (citat):
” […] Predugovor je vrsta ugovora. Njegovim zaključenjem, ako sadrži bitne sastojke budećeg glavnog ugovora, nastaju prava i obaveze između stranaka. Otuda se njegovo izvršenje može obezbediti svakim sredstvom obezbeđenja ili učvršćenja ugovora, pa i kaparom.
Obaveza koju stvara predugovor je specifična: to je obaveza na zaključenje drugog, glavnog ugovora. Otuda, ako strana koja je pri zaključenju predugovora dala kaparu odbije da zaključi glavni ugovor, neće imati pravo na njen povraćaj, a ako je za neizvršenje odgovorna strana primalac kapare, ona će dugovati povraćaj dvostruke kapare. U našem pozitivnom pravu obaveza na zaključenje glavnog ugovora ne može se prinudno izvršiti na način poznat u uporednom pravu – tako što će sudska odluka zameniti glavni ugovor, ali sud može naložiti da se pristupi zaključenju glavnog ugovora – član 45. stav 3. Zakona o obligacionim odnosima.
Formulacija: „pristupanje zaključenju” sugeriše da se radi o obligaciji sredstava, a ne rezultata, pa je pitanje koliko je kapara efikasna za učvršćenje predugovorne obaveze. Naime, da bi nastupile posledice neispunjenja, potrebno je dokazati da ne postoje standardni napori jedne strane da se saglasnost volja postigne, što je teško, izuzev u ekstremnom slučaju, tj. kada jedna strana odbija da dalje pregovara. Takođe, po prirodi stvari, kapara se u ovom slučaju ne može uračunati u ispunjenje, ni dobrovoljno, ni prinudno, ali može u naknadu štete, ako ta šteta ona bude utužena u iznosu višem od kapare.
Mogućnost ugovaranja kapare predugovorom koja je sredstvo učvršćenja obaveze na zaključenje glavnog ugovora ne treba, kao što se to u praksi čini, i kao što je to slučaj u postavljenom pitanju, mešati s pokušajem da se predugovorom učvrsti izvršenje, a ne zaključenje glavnog ugovora. O ovome su se sudovi izjašnjavali, pa i nedavno, i povodom (pred)ugovora zaključenih u javnobeležničkoj formi. Obavezu iz glavnog ugovora, npr. kuporodajnog moguće je učvrstiti kaparom samo ako se kapara da prilikom njegovog zaključenja, a ne prilikom zaključenja predugovora.
U delu u kome nalažu da se vrati kapara data za izvršenje obaveze iz glavnog ugovora prilikom zaključenja predugovora, sudovi dakle ispravno postupaju, a uzgredne napomene o apsolutnoj nemogućnosti da se ugovori kapara kako bi se obezbedile predugovorne obaveze ne stoje. […] “.
Ali ono što je tad rekao Savet JKS donekle je opovrgao u Odgovoru od 17. avgusta 2017. god.. Nejasno doduše, ali krajnji zaključak je bio da je obavezu iz glavnog ugovora, npr. kupoprodajnog, moguće učvrstiti kaparom samo ako se kapara da prilikom njegovog zaključenja, a ne prilikom zaključenja predugovora. A s druge strane kaže da javni beležnik može solemnizovati ovakav predugovor jer ugovaranje povraćaja primljene a ne dvostruke kapare ne predstavlja samo po sebi ništavu odredbu. A da čak i kada bi ugovorna odredba bila ništava, posledica ne bi bila obaveza na vraćanje dvostruke kapare, nego poništenje ugovora uz povraćaj datog.
Ali su vrlo vispreno zaključili da, sažeto rečeno, ugovaranje kapare nije ništavo, pa javni beležnik ne postupa suprotno članu 93đ Zakona o javnom beležništvu („Sl. glasnik RS“, br. 31/2011, 85/2012, 19/2013, 55/2014-dr. zakon, 93/2014-dr. Zakon, 121/2014, 6/2015 i 106/2015).
Šta su zaista hteli da kažu, ne bih znao. Ipak bih, u duhu prethodnog odgovora tumačio da se rečeno odnosi samo na kaparu u smislu obaveze iz glavnog ugovora a ne obaveze iz predugovora (zaključenje glavnog ugovora). Onda bi sve što su zaključili imalo smisla.
Međutim, i pored nejasnoća, u tom odgovoru podsetili su na neke bitne stvari, koje moram pomenuti. Npr. da po članu 20. ZOO, stranke mogu svoj obligacioni odnos urediti drugačije nego što je ovim zakonom određeno, ako iz pojedine odredbe ovog zakona ili iz njenog smisla ne proizilazi nešto drugo. Da bi odredba bila imperativna a ne dispozitivna (što sudovi inače neopravdano smatraju za mnoge odredbe ZOO), nije neophodno da zakon dozvoli drugačije ugovaranje, već da ga zabrani.
A moram podsetiti i na to, da se pozivanjem na opšta načela obligacionog prava (ravnopravnost stranaka itd.) ne može baš uvek naći osnov da se neki sporazum iz predugovora smatra kao narušavanje imperativne norme, odnosno da je ugovaranje ništavo. Jer, stranke mogu ugovoriti posledice neizvršenja obaveze, pa i one iz predugovora, tako što će odgovornost pooštriti ili ograničiti ili isključiti, shodno čl. 264. i 265. ZOO. Kaparom i odustanicom se, pored ostalog, uređuje ugovorna odgovornost za štetu. Njih stranke mogu ugovoriti u kojoj god visini hoće, naravno ako ne postoje posebni razlozi koji će ukazati na zelenaški ugovor ili prekomerno oštećenje. Stranke mogu i, sa istim ciljem koji imaju kapara i/ili odustanica, ugovoriti davanje nečeg drugog, ili kakvu radnju, to nije zabranjeno, pa je samim tim dozvoljeno. I to sve stoji, to je tačno.
2. Umesto zaključka
Ostaje nada da će neko relevantan pročitati i ova razmatranja, i bar se zamisliti ako ništa drugo. Dok se to ne desi, dokle god neki sudovi rezonuju ovako kako sam naveo, moj savet je da se ne pristupa zaključenju predugovora, već da se odmah ide na zaključenje glavnog ugovora pod raskidnim uslovom, gde raskid automatski nastupa neizvršenjem određene obaveze, uz ugovaranje povraćaja udvojene kapare. Troškovi su isti, posledice su iste, zašto onda gubiti vreme sa predugovorom i rizikovati probleme sa kaparom?
Izvor: Izvod iz propisa preuzet je iz programa „Propis Soft“, Redakcija Profi Sistem Com-a.