Ugovor u formi javnobeležničkog zapisa kao podobna isprava za upis prava svojine

U praksi je postavljeno pitanje:

Da li zaključeni ugovor o prometu nepokretnosti može da bude osnov za upis prava svojine, ako ima oblik javnobeležničkog zapisa?

Jedan deo stručne javnosti zauzima stav da ovakav ugovor ne predstavlja ispravu podobnu za upis prava svojine uzimajući u obzir čl. 4. Zakona o prometu nepokretnosti („Sl. glasnik RS“, br. 93/2014, 121/2014 i 6/2015) po kome se ugovori o prometu zaključuju u obliku javnobeležničke potvrđene (solemnizovane) isprave, da je za ovaj pravni posao isključivo nadležan javni beležnik na čijoj se teritoriji nalazi nepokretnost; i da ugovor koji nije zaključen na način iz stava 1. do 3. ne proizvodi pravno dejstvo, kao i čl. 87. Zakona o državnom premeru i katastru (“Sl. glasnik RS”, broj 72/2009, 18/2010, 65/2013, 15/2015-OUS i 96/2015) po kome privatna isprava, odnosno isprava o pravnom poslu, pored opštih uslova koji važe za ispravu za upis, da bi bila podobna za upis, mora: 1) biti sačinjena u pisanoj formi uz overu potpisa lica između kojih se isprava sačinjava, ako posebna forma isprave nije propisana posebnim zakonom; 2) sadržavati izjavu o dozvoli upisa, koja nije uslovljena niti oročena i na kraju čl. 82. Zakona o javnom beležništvu („Sl. glasnik RS“, broj 31/2011, 85/2012, 19/2013, 55/2014-dr. zakon, 93/2014-dr. Zakon, 121/2014, 6/2015 i 106/2015) kojim je propisano koje isprave se imaju zaključiti u formi javnobeležničkog zapisa. Navedeni deo ističe pri tom činjenicu da je Zakon o javnom beležništvu izmenjen te da se broj slučajeva van tačno određenih u članu 82. Zakona o javnom beležništvu ne može širiti.

Drugi deo stručne javnosti zauzima stav da ovakav ugovor predstavlja ispravu podobnu za upis prava svojine Imajući u vidu sa slobodu ugovaranja odn. autonomiju volje propisanu čl. 10. Zakonom o obligacionim odnosima (“Sl. list SFRJ”, br. 29/78, 39/85, 45/89(USJ), 57/89 i “Sl. list SRJ”, br. 31/93) kao i čl. 69. istog Zakona kojim je propisano da ”ugovorne strane mogu sporazumeti da posebna forma bude uslov punovažnosti njihovog ugovora”.

Budući da je oko navedenog pitanja stručna javnost podeljena Vrhovni Kascaioni sud je zauzeo pravni stav na sednici Građanskog odeljenja Vrhovnog kasacionog suda održanoj 25.10.2016. godine.

Stav Vrhovnog kasacionog suda o navedenom pitanju kao i celokupan tekst obrazloženja usvojenog stava možete pogledati ovde.

CELOKUPAN TEKST STAVA