Zaključivanje Ugovora o prometu nepokretnosti

Od 1. septembra na pravnu snagu stupio je novi Zakon o prometu nepokretnosti koji, zbog uvođenja javnih beležnika u pravosudni sistem, na sasvim drugačiji način reguliše zaključivanje ugovora o prometu nepokretnosti.
Ranije važeći Zakon o prometu nepokretnosti propisivao je:
Da se ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje u pismenoj formi, a potpisi ugovarača overavaju se od strane suda.Ugovori koji nisu zaključeni na ovaj način, ne proizvode pravno dejstvo.
Sud je mogao da prizna pravno dejstvo ugovora o prometu nepokretnosti koji je zaključen u pisanom obliku, na kome potpisi ugovarača nisu overeni od strane suda, pod uslovom da je ugovor ispunjen u celini ili pretežnim delom, da nije povređeno pravo preče kupovine i da nije povređen prinudni propis.
Sud koji je izvršio overu potpisa na ugovoru, odnosno doneo navedenu odluku, bio je dužan da primerak overenog ugovora, odnosno pravosnažne odluke dostavi republičkom organu nadležnom za utvrđivanje i naplatu javnih prihoda, u roku od deset dana od dana overe potpisa, odnosno od dana pravosnažnosti odluke.
Takođe, za overavanje potpisa ugovarača na ugovoru o prometu nepokretnosti bio je nadležan osnovni sud na čijoj se teritoriji nepokretnost nalazi.Službeno lice koje je obavljalo overavanje donosilo je rešenje o odbijanju overavanja potpisa na ugovoru o prometu nepokretnosti, ukoliko uvidom u posebnu evidenciju o ugovorima o prometu nepokretnosti, utvrdi da su u sudu već overeni potpisi na ugovoru o prometu iste nepokretnosti, a prodavac je isto lice.
Potvrda o odbijanju overavanja potpisa sa brojem rešenja o odbijanju overavanja potpisa, datumom, pečatom suda i potpisom službenog lica koje obavlja overavanje, stavljani se na sve podnete primerke ugovora o prometu nepokretnosti.
Za razliku od ranijeg rešenja, sada novi Zakon o prometu nepokretnosti na sasvim drugačiji način reguliše ovo pitanje.
Naime, isti propisuje da:
Ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u obliku javnobeležničkog zapisa.
Za sastavljanje ugovora o prometu nepokretnosti u obliku javnobeležničkog zapisa isključivo je nadležan javni beležnik na čijem se području nalazi nepokretnost koja je predmet ugovora.
Ugovori koji nisu zaključeni na ovaj način, ne proizvode pravno dejstvo.
Ako javni beležnik, na osnovu izvršenog uvida u posebnu evidenciju o ugovorima o prometu nepokretnosti, utvrdi da su u sudu već overeni potpisi na ugovoru o prometu iste nepokretnosti, odnosno da je kod javnog beležnika ili u sudu sačinjen javnobeležnički zapis o prometu iste nepokretnosti, a prodavac je isto lice, dužan je da o tome upozori ugovornike i da to upozorenje unese u javnobeležnički zapis, a ako se ugovornici protive unošenju upozorenja, javni beležnik odbija da sačini javnobeležnički zapis.
Javni beležnik koji je sačinio javnobeležnički zapis o ugovoru o prometu nepokretnosti dužan je da overen prepis tog javnobeležničkog zapisa odmah dostavi sudu koji je nadležan za vođenje posebne evidencije javnobeležničkih zapisa o ugovorima o prometu nepokretnosti.
Javni beležnik koji je sačinio javnobeležnički zapis o ugovoru o prometu nepokretnosti dužan je da overen prepis tog javnobeležničkog zapisa dostavi organu nadležnom za utvrđivanje i naplatu javnih prihoda, u roku od deset dana od dana sačinjavanja.
Osnovni sud vodi posebnu evidenciju javnobeležničkih zapisa o ugovorima o prometu nepokretnosti koje se nalaze na njegovom području. Posebna evidencija sadrži: podatke o ugovornicima, podatke o nepokretnosti i podatke o javnobeležničkom zapisu o ugovoru o prometu nepokretnosti. Pravo uvida u posebnu evidenciju imaju javni beležnici sa područja osnovnog suda koji vodi posebnu evidenciju.
Propis kojim se bliže uređuje vođenje posebne evidencije donosi ministar nadležan za pravosuđe.
Ako javni beležnik, na osnovu izvršenog uvida u registar nepokretnosti ili na drugi način, utvrdi da je predmet ugovora o prometu nepokretnosti objekat ili poseban deo zgrade za koji nije izdata upotrebna dozvola ili u pogledu koga je u toku postupak legalizacije, dužan je da o tome upozori ugovornike i da to upozorenje unese u javnobeležnički zapis, a ako se ugovornici protive unošenju upozorenja, javni beležnik odbija da sačini javnobeležnički zapis.
Zaključak:
Ako se uporede predmetne odredbe, zaključuje se da su one skoro potpuno istovetne izuzev što sada, umesto suda, ulogu u overi ovog ugovora ima javni beležnik. Takođe, specifično rešenje je i u tome što Ugovor o prometu nepokretnosti se sada zaključuje u obliku javnobeležničkog zapisa, što osnovni razlozi za štrajk advokata.
Značajno je napomenuti da u onim sudovima gde nema javnih beležnika građani će moći da se obrate sudovima.
Redakcija Profi Sistema.