Pitanje iz naslova stiglo je do Vrhovnog suda koji je u jednoj od relativno novijih presuda zauzeo stav u vezi sa mogućnošću povrede prava preče kupovine razmenom nepokretnosti.
Pre nego što prikažemo ovu presudu, odnosno stav Vrhovnog suda zauzet u njoj, navešćemo relevantne odredbe primenjene od strane ovog suda.
1. Relevantne odredbe
Zakon o prometu nepokretnosti („Sl. glasnik RS“, br. 93/2014, 121/2014 i 6/2015) propisuje da je promet nepokretnosti slobodan, ako zakonom nije drugačije određeno.
Nepokretnosti, u smislu ovog zakona, jesu: zemljište (poljoprivredno, građevinsko, šume i šumsko zemljište), zgrade (poslovne, stambene, stambeno-poslovne, ekonomske i dr.) i drugi građevinski objekti, kao i posebni delovi zgrada (stanovi, poslovne prostorije, garaže i garažna mesta) na kojima može postojati zasebno pravo svojine (u daljem tekstu: nepokretnosti).
Promet nepokretnosti, u smislu ovog zakona, jeste prenos prava svojine na nepokretnosti pravnim poslom, uz naknadu ili bez naknade.
Prometom nepokretnosti smatra se i prenos prava korišćenja na nepokretnosti u javnoj svojini sa jednog na drugog nosioca prava korišćenja na nepokretnosti u javnoj svojini.
Kada je u pitanju pravo preče kupovine, ono je regulisano članovima 5. do 10. ovog zakona. Ovde ćemo navesti 2 najvažnija člana koja su primenjena u konkretnom slučaju, a ceo tekst zakona možete videti klikom na linkovani naziv zakona.
Članom 5. je propisano:
“Suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnički deo dužan je da ga prethodno ponudi na prodaju ostalim suvlasnicima.
U slučaju kad ima više suvlasnika, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima suvlasnik sa većim suvlasničkim delom.
Kad ima više suvlasnika koji bi prema stavu 2. ovog člana imali pravo preče kupovine, suvlasnik nepokretnosti ima pravo da sam odluči kome će od njih prodati svoj deo nepokretnosti.”
Član 10. propisuje sledeće:
“Ako je prodavac prodao nepokretnost, a nije je prethodno ponudio imaocu prava preče kupovine ili je nepokretnost prodao pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude, imalac prava preče kupovine može tužbom da zahteva da se ugovor o prodaji nepokretnosti oglasi bez dejstva prema njemu i da se nepokretnost njemu proda i preda pod istim uslovima.
Tužba iz stava 1. ovog člana može se podneti nadležnom sudu u roku od 30 dana od dana kada je imalac prava preče kupovine saznao za prodaju te nepokretnosti, a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti.
Ako ugovor o prodaji nepokretnosti nije zaključen u obliku propisanim ovim zakonom, a nepokretnost je predata kupcu u državinu, smatraće se da je na taj način došlo do povrede prava preče kupovine, pa lice koje ima to pravo može tužbom da zahteva ostvarivanje tog prava.
Tužba iz stava 3. ovog člana može se podneti nadležnom sudu u roku od jedne godine od dana saznanja za prenos državine, a najkasnije u roku od dve godine od dana predaje nepokretnosti kupcu u državinu.
Tužilac je dužan da istovremeno sa podnošenjem tužbe iz st. 1. i 3. ovog člana položi kod nadležnog suda iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti na dan podnošenja tužbe.”
Dakle, vidimo da se u oba člana ističe reč “proda”, “prodao”, “prodati”, odnosno “prodavac”, “kupac”…
2. Presuda Vrhovnog suda
U obrazloženju presude Vrhovnog suda, Rev 21803/2022 od 10. jula 2024. godine, navedeno je, između ostalog, sledeće:
“Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac je suvlasnik sa 6/12 idealnih delova nepokretnosti – stambene zgrade koja se nalazi u Beogradu u ulici … broj .., na kp. br. .., površine 565 m2, upisana u list nepokretnosti .. KO … . Suvlasnik na drugoj polovini nepokretnosti bio je tuženi BB, na osnovu rešenja o nasleđivanju i ugovora o poklonu. Tužilac koristi polovinu zgrade koja gleda na dvorište, a tuženi BB je koristio polovinu zgrade koja gleda na ulicu. Dana 26.06.2020. godine, tuženi BB je sa tuženim „D.“ DOO zaključio ugovor o zameni nepokretnosti kojim je pravo svojine na 1/2 opisane stambene zgrade dao u zamenu za pravo svojine na stanu broj .. površine 74,21 m2, po strukturi trosoban na šestom spratu i dva parking mesta u podzemnoj garaži na drugom nivou sve u stambenom objektu koji je izgrađen u ulici … broj .., u Beogradu na kp.br. .. KO … upisanom u list nepokretnosti broj .. KO … . Prilikom zaključenja ugovora o razmeni ugovarači su konstatovali da vrednosti zamenjenih nepokretnosti nisu jednake, te da postoji razlika od 60.000 evra u korist nepokretnosti koju ugovarač BB daje u zamenu, zbog čega se drugi ugovarač „D.“ DOO obavezao da mu isplati navedeni iznos prenosom novca na njegov devizni račun. Tuženi „D.“ DOO je izvršio uplatu ovog iznosa, a ugovarači, ovde tuženi su ušli u posed razmenjenih nepokretnosti i to konstatovali u zapisnicima o primopredaji. Posle zaključenja ugovora o razmeni tuženi „D.“ DOO je upisan u javne knjige kao suvlasnik sa 6/12 idealnih delova nepokretnosti u ulici … broj .., a dopisom od 08.07.2020. godine, ponudio je tužiocu na prodaju 1/2 svog suvlasničkog udela stečenog po osnovu ugovora o razmeni sa tuženim BB.
Na osnovu tako utvrđenog činjeničnog stanja nižestepeni sudovi su pravilno primenili materijalno pravo iz člana 5. Zakona o prometu nepokretnosti, 103. i 139. Zakona o obligacionim odnosima, kao i člana 66. tog zakona i odbili tužbeni zahtev tužioca kao neosnovan.
Tužilac je kao suvlasnik razmenjene nepokretnosti, tužbom tražio utvrđenje ništavosti predmetnog ugovora o razmeni zbog povrede prava preče kupovine. Prema članu 5. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik RS“ broj 93/14, 121/14 i 6/15) suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnički deo dužan da je da ga prethodno ponudi na prodaju ostalim suvlasnicima. Po članu 10. stav 1. tog zakona ako je prodavac prodao nepokretnost, a nije je prethodno ponudio imaocu prava preče kupovine ili je nepokretnost prodao pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude, imalac prava preče kupovine može tužbom da zahteva da se ugovor o prodaji nepokretnosti oglasi bez dejstva prema njemu i da se nepokretnost njemu proda i preda pod istim uslovima. Sledi da je pretpostavka za realizaciju prava preče kupovine namera vlasnika nepokretnosti da tu nepokretnost proda, a ne da je zameni. Samo u slučaju prodaje imalac prava preče kupovine može da ispuni obavezu kupca nepokretnosti plaćanjem kupoprodajne cene. U slučaju razmene nepokretnosti to nije moguće, jer je svaka nepokretnost stvar za sebe. Osim toga, zaštita imaoca prava preče kupovine po članu 10. Zakona o prometu nepokretnosti, ostvaruje se tužbom sa zahtevom da se ugovor o prodaji nepokretnosti oglasi bez dejstva prema njemu i da se nepokretnost njemu proda i preda pod istim uslovima, pa otuda i u slučaju kada je ugovorom o razmeni utvrđena i plaćena razlika u vrednosti nepokretnosti u novcu, imalac prava preče kupovine ne bi mogao pobijati takav ugovor o zameni sa zahtevom da mu otuđilac te nepokretnosti istu proda po određenoj ceni, jer ne postoji mogućnost da mu prenese u svojinu nepokretnost koju ovaj dobija razmenom. Kod takvog stanja stvari, u konkretnom slučaju nije povređeno pravo preče kupovine tužioca, kao suvlasnika nepokretnosti, niti su ispunjeni uslovi za ništavost predmetnog ugovora po odredbi člana 103. Zakona o obligacionim odnosima. Tuženi su zaključili ugovor o zameni nepokretnosti i kao ugovarači svoje odnose uredili po slobodnoj volji i u granicama prinudnih propisa, javnog poretka i dobrih običaja, koji je u potpunosti izvršen, a tuženi upisan kao suvlasnik u javne knjige razmenjene nepokretnosti, pa suprotno navodima revizije, ugovor o zameni ne prikriva neki drugi pravni posao (prividan ugovor) u smislu odredbi člana 66. ZOO. Zato su kao neosnovani ocenjeni svi revizijski navodi o pogrešnoj primeni materijalnog prava.
3. Zaključak
Možemo reći da je zaključak iz navedene presude sledeći:
Pretpostavka za realizaciju prava preče kupovine je namera vlasnika nepokretnosti da tu nepokretnost proda, a ne da je zameni i samo u slučaju prodaje imalac ovog prava može da ispuni obavezu kupca nepokretnosti plaćanjem kupoprodajne cene, dok u slučaju razmene nepokretnosti to nije moguće.
Izvor: Izvod iz propisa i sudske prakse preuzet je iz programa „Propis Soft“, Redakcija Profi Sistem Com-a.