Uredba o merama podrške građevinskoj industriji kroz dugoročno stambeno kreditiranje u 2012. godini (u daljem tekstu: uredba) objavljena je u „Sl. glasniku RS“, broj 4/2012 i primenjuje se od 21. januara 2012. god.
Ovom uredbom uređuju se uslovi i kriterijumi za dugoročno stambeno kreditiranje u 2012. godini radi realizacije sledećih ciljeva:
1) podrška građevinskoj industriji kroz dugoročno stambeno kreditiranje;
2) kupovina, odnosno izgradnja stambenih jedinica kategoriji građana kojima je rešavanje stambenog pitanja najvažnije, kroz podizanje kreditne sposobnosti i smanjenje kamatne stope.
Dakle radi se o subvencionisanju stambenih kredita od strane države, čime se ujedno želi podstaći i uposliti građevinska industrija i operativa.
Sredstva za ove namene obezbeđena Zakonom o budžetu Republike Srbije za 2012. godinu („Službeni glasnik RS”, broj 101/11) u ukupnom iznosu od 1.200.000.000,00 dinara, Ministarstvo životne sredine, rudarstva i prostornog planiranja prenosi na račun Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita, sa kojeg će se vršiti isplata sredstava. Ministarstvo odobrava korišćenje sredstava a Nacionalna korporacija vrši isplatu odobrenih sredstava bankama sa računa na koji su sredstva preneta.
Zahtev za dobijanje kredita mora biti podnet posle podnet posle stupanja na snagu ove uredbe, odnosno posle 21. januara 2012. god.
1. Korisnici kredita
Prema članu 3. Uredbe, korisnik sredstava za dugoročno kreditiranje kupovine, odnosno izgradnje stambenog objekta, odnosno korisnik kredita može biti lice, koje ispunjava sledeće uslove:
– da je državljanin Republike Srbije;
– da ima prebivalište na teritoriji Republike Srbije;
– da ispunjava uslove za dobijanje stambenog kredita koje utvrđuje banka za dobijanje stambenog kredita;
– da ispunjava uslove potrebne za osiguranje stambenog kredita kod Nacionalne korporacije;
– da u trenutku otplate poslednje rate kredita ima do 70 godina života;
– da to lice, odnosno njegov bračni drug, ne poseduje u vlasništvu stambeni objekat u celosti (ukoliko imaju nepokretnost/nepokretnosti u vlasništvu, kredit za kupovinu nove nepokretnosti mogu dobiti u visini razlike vrednosti nepokretnosti koju poseduju i vrednosti nove nepokretnosti), što se dokazuje izjavom korisnika kredita datom pod punom materijalnom i krivičnom odgovornošću i uverenjem lokalne samouprave za utvrđivanje, naplatu i kontrolu javnih prihoda – poreza na imovinu, prema mestu prebivališta korisnika kredita;
– da to lice, odnosno njegov bračni drug nema stambeni kredit u korišćenju (osim kredita za adaptaciju);
– da mesečna zarada, odnosno plata, ne prelazi maksimalan neto iznos od 150.000,00 dinara kako korisnika kredita, tako i njegovog bračnog druga, pojedinačno.
Izuzetno, korisnik kredita, može biti i lice koje je zasnovalo radni odnos na određeno vreme u skladu sa odredbama Zakona o visokom obrazovanju („Službeni glasnik RS”, br. 76/05, 100/07, 97/08 i 44/10), Zakona o naučnoistraživačkoj delatnosti („Službeni glasnik RS”, br. 110/05, 50/06 – ispravka i 18/10), Zakona o Vladi („Službeni glasnik RS”, br. 55/05, 71/05 – ispravka, 101/07, 65/08 i 16/11) i Zakona o državnim službenicima („Službeni glasnik RS”, br. 79/05, 81/05 – ispravka, 83/05 – ispravka, 64/07, 67/07 – ispravka, 116/08 i 104/09).
2. Nepokretnosti koje se mogu kupovati
Nepokretnost koja je predmet kupovine, u momentu prijema zahteva za osiguranje stambenog kredita, mora biti novoizgrađeni objekat, odnosno objekat koji je u postupku izgradnje, koji ima:
(1) pravnosnažno odobrenje za izgradnju i potvrdu o prijemu dokumentacije izdatu u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji („Službeni glasnik RS”, br. 47/03, 34/06 i 39/09 – US), odnosno lokacijsku i građevinsku dozvolu ako su izdate u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji („Službeni glasnik RS”, br. 72/09, 81/09 – ispravka i 64/10 – US), a koju korisnik kredita kupuje od investitora na koga glasi građevinska dozvola,
(2) pored pravnosnažnog odobrenja za izgradnju i potvrde o prijemu dokumentacije izdate u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji („Službeni glasnik RS”, br. 47/03, 34/06 i 39/09 – US) i građevinsku dozvolu za radove na izgradnji objekta za koji je izdato odobrenje za izgradnju objekta, a kojim je odstupljeno od izdatog odobrenja za izgradnju i potvrđenog glavnog projekta u skladu sa članom 192. Zakona o planiranju i izgradnji („Službeni glasnik RS”, br. br. 72/09, 81/09 – ispravka i 64/10 – US, 24/11), a koju korisnik kredita kupuje od investitora na koga glasi odobrenje za izgradnju,
(3) građevinsku i upotrebnu dozvolu izdate u postupku legalizacije za objekte (odnosno stanove u okviru objekata) čija je izgradnja započeta bez neophodnih dozvola, a isti su upisani u katastar nepokretnosti, odnosno zemljišne knjige, sa i bez zabeležbe da Republika Srbija ne garantuje za stabilnost i sigurnost objekta, a koju korisnik kredita kupuje od investitora na koga glasi odobrenje za izgradnju odnosno građevinska dozvola,
(4) pravnosnažno odobrenje za izgradnju, odnosno građevinsku dozvolu u kome je korisnik kredita naveden kao investitor za izgradnju stambenog objekta;
3. Sredstva obezbeđenja kredita
Banka je dužna da u svaki pojedinačan ugovor o kreditu unese odredbe kojima se uređuju:
1) zabrana davanja u zakup nepokretnosti za čiju kupovinu, odnosno izgradnju su dobijena sredstva iz budžeta Republike Srbije do otplate kredita;
2) zabrana dodatnog opterećenja ili umanjenja vrednosti založene nepokretnosti, odnosno nepokretnosti čija se kupovina, odnosno izgradnja kreditira iz sredstava banke i budžeta Republike Srbije, sve do konačne otplate kredita i dok pravo zaloge – hipoteke I reda ustanovljeno u korist banke i Republike Srbije na osnovu ugovora o kreditu traje;
3) obaveza prijave prebivališta na adresi kupljene, odnosno izgrađene nepokretnosti u roku od 15 meseci od dana zaključenja ugovora o kupoprodaji, odnosno 15 meseci od završetka objekta koji je u postupku izgradnje.
Član 4. uredbe propisuje uslove za nepokretnost koja se zalaže:
1) nepokretnost mora biti uknjižena u zemljišnoj knjizi ili katastru nepokretnosti, odnosno tamo gde ne postoje zemljišne knjige ili katastar nepokretnosti prihvatiće se evidencija po pravilima tapijskog sistema;
2) ako nepokretnost nije uknjižena prihvatiće se kao sredstvo obezbeđenja kredita u sledećim slučajevima:
(1) kada investitor na objektu nije kreditiran od strane banke za njegovu izgradnju, neophodno je da objekat u momentu donošenja odluke o dodeli kreditnih sredstava iz budžeta Republike Srbije, ima minimalni stepen završenosti od 80%, o čemu će se izjasniti ovlašćeni procenitelj;
(2) kada je investitor na tom objektu kreditiran za njegovu izgradnju od strane banke (ili je sa bankom formirao zajedničko preduzeće u cilju investiranja u izgradnju tog objekta) ne zahteva se da stambeni objekat u momentu donošenja odluke o dodeli kreditnih sredstava iz budžeta Republike Srbije ima određen stepen završenosti;
(3) objekti u izgradnji za koje je predloženo Nacionalnoj korporaciji za osiguranje stambenih kredita da preduzme sve mere i aktivnosti na omogućavanju prihvatanja osiguranja kredita sa predmetom obezbeđenja u vidu hipoteke prvog reda na nepokretnostima u početnim fazama izgradnje tj. za projekte kod kojih je Građevinska direkcija Srbije nosilac građevinske dozvole – bez obzira na stepen završenosti objekta. Ovi projekti mogu se finansirati najviše do 50% od ukupno opredeljenih sredstava za dugoročno stambeno kreditiranje po osnovu odobrenih kreditnih zahteva u 2012. godini.
Nepokretnost koja se zalaže, a nije predmet kupovine, odnosno izgradnje mora ispunjavati sve uslove koji se zahtevaju radi osiguranja kredita kod Nacionalne korporacije.
Za obezbeđenje naplate dospelih potraživanja po ugovorima o kreditu, korisnik kredita je dužan da u korist banke i Republike Srbije zasnuje i preda sledeće instrumente obezbeđenja:
1) založno pravo – hipoteku prvog reda na osnovu izvršnog ugovora o hipoteci ili izvršne založne izjave kao izvršnih isprava (tzv. „izvršna vansudska hipoteka”), sačinjenim u skladu sa Zakonom o hipoteci („Službeni glasnik RS”, broj 115/05) na nepokretnosti koja se kupuje ili drugoj odgovarajućoj nepokretnosti i to proporcionalno u korist banke za ceo iznos kredita banke i u korist Republike Srbije za ceo iznos kredita Republike Srbije;
2) potreban broj blanko solo menica korisnika kredita sa odgovarajućim ovlašćenjem za njihovu popunu, sa klauzulom „bez protesta”.
Ako se nepokretnost čija se kupovina kreditira u skladu sa ovom uredbom (a istovremeno je i predmet zaloge) nalazi u objektu za čiju je izgradnju investitor kreditiran od strane banke (ili je sa bankom formirao zajedničko preduzeće u cilju investiranja u izgradnju) i na kojem je uspostavljena hipoteka I reda u korist banke kao obezbeđenje kredita za izgradnju, Nacionalna korporacija donosi odluku o osiguranju stambenog kredita i odluku o formalnoj ispunjenosti uslova za dobijanje kreditnih sredstava iz budžeta Republike Srbije na osnovu upisane hipoteke II reda na nepokretnosti čija se kupovina kreditira, uz obavezu banke da nakon plasiranja sredstava dostavi Nacionalnoj korporaciji brisovnu dozvolu izdatu od strane banke u čiju korist je upisana hipoteka I reda, u kojoj se navodi da se potraživanje prema investitoru više ne odnosi na nepokretnost za koju je odobren stambeni kredit.
Nepokretnost nad kojom se konstituiše hipoteka mora biti osigurana na građevinsku vrednost od osnovnih rizika i dopunskog rizika izliva vode, sa vinkulacijom u korist banke i Republike Srbije.
Realni instrumenti obezbeđenja uzimaju se u srazmeri do 0,95:1 (odnos ukupnog iznosa kredita – glavni dug prema tržišnoj vrednosti nepokretnosti pod hipotekom koju određuje ovlašćeni sudski procenitelj, prihvaćen od strane Nacionalne korporacije), a ukoliko realni instrument obezbeđenja prevazilazi po vrednosti navedenu srazmeru, taj instrument se prihvata ukoliko je ponuđen od strane korisnika kredita.
4. Kreditni uslovi
Maksimalni iznos kredita je najviše 100.000,00 evra u dinarskoj protivvrednosti na dan puštanja kredita u tečaj.
Učešće iznosi ukupno 25% od cene nepokretnosti, odnosno traženog iznosa koji predstavlja razliku vrednosti između nepokretnosti koju već poseduje i nove nepokretnosti. Korisnik kredita je u obavezi da obezbedi minimum 5% učešća, a 20% učešća obezbeđuje se iz budžeta Republike Srbije u vidu dugoročnog stambenog kredita. Preostalih 75% od cene nepokretnosti, odnosno traženog iznosa kredita obezbeđuje poslovna banka, a osigurava Nacionalna korporacija.
Korisnik kredita u periodu do najviše 25 godina otplaćuje deo kredita dobijen od banke i to 75% cene nepokretnosti, odnosno traženog iznosa kredita. Sredstva dodeljena iz budžeta Republike Srbije, korisnik kredita otplaćuje posle isteka perioda otplate bankarskog kredita a najkasnije od 25. do 30. godine od puštanja kredita u tečaj. Rok za otplatu sredstava iz budžeta je 60 meseci. Rokovi otplate kredita određuju se pojedinačnim ugovorom o kreditu. Ukupan rok otplate kredita ne može biti duži od 30 godina.
U slučaju raskida ugovora sa bankom ili bilo kog drugog razloga kada se banci isplaćuje kredit u celosti, otplata u celosti vrši se i za deo kreditnih sredstava iz budžeta Republike Srbije. U slučaju delimične prevremene otplate, otplata se vrši u srazmernom iznosu otplate duga i prema banci i prema Republici Srbiji, u momentu odobrenja kredita.
Kamatna stopa za korisnika kredita:
– na deo kredita koji se finansira iz budžeta na ime učešća iznosi 0% na godišnjem nivou, bez naplate interkalarne kamate za period otplate kredita banke.
– za deo kredita koji finansira banka određuje u skladu sa aktima poslovne politike, a maksimalno šestomesečni EURIBOR + 4,5% na godišnjem nivou.
5. Realizacija kredita
Zahtev i procedura za dobijanje kredita se realizuju preko poslovne banke, koja obezbeđuje korisniku kredita obrasce zahteva za kredit i zahteva za dobijanje finansijskih sredstava iz budžeta Republike Srbije i prosleđuje potrebnu dokumenatciju Nacionalnoj korporaciji.
Banka je dužna da sredstva odobrena iz sopstvenih finansijskih izvora, kao i sredstva uplaćena od strane Nacionalne korporacije na ime učešća, prenese na dan uplate Nacionalne korporacije na odgovarajući račun korisnika kredita, odnosno prodavca nepokretnosti. Banka administrira i vodi kompletne knjigovodstvene evidencije o odobrenim kreditima.
Banka vrši kontrolu namenskog korišćenja sredstava kredita i proglašava kredit dospelim u celosti u slučaju da se u toku važenja ugovora o kreditu utvrdi da sredstva nisu namenski korišćena.
Banke koje ne postupaju po odredbama ove uredbe isključuju se iz programa stambenog kreditiranja stanovništva kroz finansiranje učešća od strane Republike Srbije.