Dopune Zakona o održavanju stambenih zgrada koje su objavljene u (\”Službenom glasniku RS\”, br. 88/2011, primenjuju se od 2. decembra 2011. god.
Podsetićemo, Zakon o održavanju stambenih zgrada „\”Službeni glasnik RS\”, br. 44/95, 46/98, 101/2005 i 27/2011-OUS) uređuje prava i obaveze vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade u pogledu održavanja i korišćenja stambene zgrade i stanova i drugih posebnih delova u zgradi, određuje radove na održavanju kojima se sprečava ili otklanja opasnost po život i zdravlje ljudi, odnosno kojima se obezbeđuje sigurnost korisnika zgrade i okoline i uređuje način upravljanja stambenom zgradom. Stambenom zgradom se smatra zgrada namenjena stanovanju, kao i zgrada u kojoj je najmanje jedan poseban deo namenjen stanovanju i sa njom čini građevinsku i funkcionalnu celinu. Stambena zgrada se održava na način kojim se obezbeđuje upotrebljivost i ispravnost zajedničkih uređaja i opreme, zajedničkih delova zgrade, upotrebljivost zgrade kao celine i bezbednost njenog korišćenja. Održavanjem stambene zgrade smatra se i izvođenje radova u stanu ili drugom posebnom delu zgrade ako su od uticaja na održavanje, bezbedno korišćenje zgrade i bezbednost zgrade kao celine.
Poslednje izmene u zakonu praktično su uslovljene Odlukom ustavnog suda Republike Srbije IU broj 95/2006 („Sl. glasnik RS“, br. 27/11). Naime, Ustavni sud Republike Srbije utvrdio je navedenom odlukom da određene odredbe zakona a koje se odnose na donošenje odluka u vezi investiconog održavanja i adaptacije zgrada nisu u saglasnosti sa Ustavom i potvrđenim međunarodnim ugovorima, i da iste prestaju da važe danom objavljivanja odluke u „Sl. glasniku RS“, odnosno 20. aprila 2011. god.
Pre donošenja pomenute odluke Ustavnog suda, Skupština zgrade je odluke:
– o izvođenju radova na sanaciji ravnog krova odnosno krovne konstrukcije kojom se može izgraditi, odnosno adaptirati novi stan, saglasno propisima o planiranju i uređenju prostora i izgradnji objekata,
– o pretvaranju zajedničke prostorije u stan ili poslovni prostor, ako su za to ispunjeni uslovi po propisima o planiranju i uređenju prostora i izgradnji objekata,
– o pripajanju zajedničke prostorije susednom stanu, ako ta prostorija ne ispunjava propisane uslove za pretvaranje u poseban stan,
donosila saglasnošću vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade.
Kako je odrednica „saglasnošću vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade“, proglašena neustavnom, izmenjen je član 18, 21. i 22. Zakona, te sada ovakvu vrstu odluka skupština zgrade donosi većinom od ukupnog broja članova.
Kako je došlo do ovih izmena? Ustavnom sudu Republike Srbije podnete su inicijative za ocenu ustavnosti odredaba čl. 18, 21. i 22. Zakona o održavanju stambenih zgrada u kojima je navedeno da osporene odredbe zakona nisu u saglasnosti sa odredbama Ustava Republike Srbije kojima je garantovano pravo na imovinu. Po mišljenju inicijatora, promenom namene i mogućnošću raspolaganja zajedničkom imovinom voljom većine, kako je propisano osporenim odredbama zakona, a ne voljom svih vlasnika zajedničke imovine, omogućava se „oduzimanje zajedničke svojine i njeno pretvaranje u isključivu svojinu ili susvojinu trećih lica”. Zakon o održavanju stambenih zgrada, takođe nije bio usaglašen sa važećim Ustavom Republike Srbije.
Ustav Republike Srbije garantuje pravo na imovinu, jemči mirno uživanje svojine i drugih imovinskih prava stečenih na osnovu zakona i uređuje da pravo svojine može biti oduzeto ili ograničeno samo u javnom interesu utvrđenom na osnovu zakona. Zakoni i drugi opšti akti doneti u Republici Srbiji ne smeju biti u suprotnosti sa Ustavom i potvrđenim međunarodnim ugovorima i opšteprihvaćenim pravilima međunarodnog prava.
Odredbama člana 1. Protokola 1 uz Evropsku konvenciju za zaštitu ljudskih prava i osnovnih sloboda propisano je da: svako fizičko i pravno lice ima pravo na neometano uživanje svoje imovine i da niko ne može biti lišen svoje imovine, osim u javnom interesu i pod uslovima predviđenim zakonom i opštim načelima međunarodnog prava ali da prethodne odredbe, međutim, ni na koji način ne utiču na pravo države da primenjuje zakone koje smatra potrebnim da bi regulisala korišćenje imovine u skladu s opštim interesima ili da bi obezbedila naplatu poreza ili drugih dažbina ili kazni.
U rešavanju spornog ustavnopravnog pitanja o tome ima li povrede imovinskih prava vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade, promenom namene zajedničkih delova zgrade na osnovu odluke skupštine zgrade donete saglasnošću etažnih vlasnika kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade, kako je to predviđeno osporenim odredbama čl. 18, 21. i 22. zakona, Ustavni sud je pošao od činjenice da pravo na stan više nije ustavna kategorija, da stambene zgrade i stanovi kao njihovi posebni delovi više nisu u društvenoj svojini na kojoj se prema ranije važećem Ustavu moglo steći pravo korišćenja, te činjenice da korišćenje, pored držanja i raspolaganja, čini jedno od prava kojim se definiše sadržina pojma svojine. Stoga je Ustavni sud ocenu ustavnosti osporenih odredaba zakona izvršio u odnosu na odredbe Ustava koje uređuju pravo na imovinu, imajući u vidu suštinu Ustavom zajamčenog prava svojine i u vezi sa tim je konstatovao da je pravo svojine najšire pravo na nekoj stvari koje se može isticati prema trećim licima. Sadržinu prava svojine čine tri svojinska ovlašćenja: pravo držanja, pravo korišćenja i pravo raspolaganja. Ustav u odredbama čl. 18, 20. i 58, poput člana 1. Prvog protokola uz Evropsku konvenciju, pored jemstva prava svojine, sadrži i kriterijume koje svako oduzimanje, odnosno ograničenje prava svojine mora da ispuni da bi bilo ustavno, odnosno dopušteno. Pravo na svojinu ne spada u tzv. apsolutna prava, već pripada kategoriji tzv. kvalifikovanih prava koja mogu da se oduzmu ili ograniče radi zadovoljenja javnog (opšteg) interesa. I po stanovištu Evropskog suda za zaštitu ljudskih prava, pravo svojine se može oduzeti ili ograničiti pod uslovima: da je to predviđeno zakonom (legalno), da je to u opštem interesu (legitimno) i da je oduzimanje, odnosno ograničenje razumno i proporcionalno svrsi koja se njime želi postići.
Odredbom člana 13. Zakona o izmenama i dopunama Zakona o osnovnim svojinskopravnim odnosima („Službeni list SRJ”, broj 29/96), propisano je da na zajedničkim delovima zgrade i uređajima u zgradi vlasnici posebnih delova zgrade imaju pravo zajedničke nedeljive svojine. Za razliku od susvojine, u ovom slučaju nema opredeljenih delova (udela) vlasnika, niti se, kao kod ostalih slučajeva zajedničke svojine, udeli zajedničara mogu odrediti njihovim sporazumom ili u postupku pred sudom. S obzirom na to da se radi o nedeljivoj svojini zajedničara, njihova svojinska ovlašćenja na zajedničkim delovima zgrade ne mogu biti uslovljena veličinom površine stanova i drugih posebnih delova zgrade čiji su vlasnici. To znači da vlasnik posebnog dela zgrade veće površine ne može imati i veća svojinska ovlašćenja na zajedničkim delovima zgrade, od vlasnika posebnog dela zgrade manje površine. Prema odredbi člana 3. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, vlasnik ima pravo da svoju stvar drži, da je koristi i da njome raspolaže u granicama određenim zakonom, pri čemu je svako dužan da se uzdržava od povrede prava svojine drugog lica.
Ustavni sud je utvrdio da se odlukama na osnovu saglasnosti vlasnika posebnih delova zgrade kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade, etažni vlasnici kojima pripada manje od polovine ukupne površine posebnih delova zgrade, protivno svojoj volji, ne ograničavaju samo u pravu korišćenja na zajedničkim delovima zgrade, već se, u suštini, u potpunosti mogu lišiti prava zajedničke svojine. Ovo stoga što na nadzidanom stanu, adaptiranim ili pripojenim zajedničkim prostorijama, pravo svojine stiče investitor koji je izveo građevinske radove, a etažni vlasnici pravo svojine na zajedničkim prostorijama u potpunosti gube. Dakle, nema sumnje da je osporenim odredbama Zakona konstituisano ovlašćenje za deo etažnih vlasnika da prenesu kompletna svojinska ovlašćenja na zajedničkom delu zgrade na treće lice, bez saglasnosti, pa i protiv volje ostalih etažnih vlasnika.
Na kraju, moramo primetiti da je ipak potrebna dorada propisa o osnovama svojinskopravnih odnosa, u vezi prava raspolaganja i upravljanja kod zajedničke nedeljive svojine, da bi na kraju odredbe bile nedvosmislene i precizne i da različiti propisi ne bi bili ni u kakvoj koliziji. Sistem stambenih odnosa, kakav vlada u evropskim zemljama i u severnoj Americi je mnogo razvijeniji i pravila tog sistema ne mogu biti automatski preneta kod nas, bez obzira na njihovu univerzalnost ili demokratičnost. Ti sistemi se razvijaju decenijama, stanarsko i druga imovinska prava su neprikosnovena a stambene zgrade sastavljene iz više posebnih jedinica, funkcionišu kao pravna lica, svojevrsne zadruge koje imaju svoja akta i pravila odlučivanja. Stanari u nekim pitanjima koja se tiču funkcionisanja zgrade imaju čak veća prava od vlasnika objekata, dok su kod nas stanari (zakupci) skoro potpuno obespravljena kategorija (mogu istupati jedino kao predstavnici i sa ovlašćenjem vlasnika). U nekim zemljama, vlasnik stana ne može čak izdati stan u zakup određenom licu dok za to ne dobije potvrdu skupštine stanara. Naš sistem je, moramo primetiti, ipak daleko od tako uređenog.