Poreski tretman raskida ugovora o kupoprodaji nepokretnosti

U praksi se postavilo pitanje da li se porez na prenos apsolutnih prava plaća kod raskida ugovora o kupoprodaji nepokretnosti?

Da li će raskid ugovora o kupoprodaji nepokretnosti biti predmet oporezivanja porezom na prenos apsolutnih prava, zapravo zavisi od činjenice da li je prvenstveni ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u pretežnom delu izvršen ili ne.

Ovo posebno imajući u vidu što može doći  do novog prenosa prava svojine na nepokretnosti, tako što ugovorne strane menjaju svoje uloge gde prodavac sada postaje kupac, a kupac postaje prodavac.

Kada ugovor o kupoprodaji stana nije u pretežnom delu izvršen (npr. u slučaju kada nije došlo do predaje stana kupcu, tj. kada kupac nije stupio u posed stana), na prenos prava svojine na stanu po osnovu ugovora kojim se raskida taj ugovorni odnos ne nastaje obaveza plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava.

Međutim, kada su prava i obaveze ugovornih strana iz ugovora o kupoprodaji nepokretnosti u pretežnom delu izvršene, ugovor o raskidu tog ugovora, sa poreskog stanovišta, predstavlja zaključenje novog pravnog posla kojim se vrši novi prenos prava svojine na nepokretnosti, u kome su ugovorne strane promenile svoje uloge, koji je predmet oporezivanja porezom na prenos apsolutnih prava.

Podsećanja radi, članom 23. stav 1. tačka 1) Zakona o porezima na imovinu („Sl. glasnik RS“, br. 26/2001, 45/2002, 80/2002, 135/2004, 61/2007, 5/2009, 101/2010, 24/2011, 78/2011, 57/2012-OUS, 47/2013 i 68/2014-dr.zakon), porez na prenos apsolutnih prava plaća se kod prenosa uz naknadu prava svojine na nepokretnosti.

Prema odredbi člana 131. Zakona o obligacionim odnosima (Sl. list SFRJ”, br. 29/78, 39/85, 45/89(USJ), 57/89 i “Sl. listu SRJ”, br. 31/93) ugovor se ne može raskinuti zbog neispunjenja neznatnog dela obaveze.

Utvrđivanje u svakom konkretnom slučaju činjenice da li postoji ili ne poreska obaveza je u nadležnosti Poreske uprave.

Članom 54. stav 1 Zakona o poreskom postupku i poreskoj administraciji (“Sl. glasnik RS”, br. 80/2002, 84/2002-isp., 23/2003-isp., 70/2003, 55/2004, 61/2005, 85/2005-dr.zakonik, 62/2006-dr.zakon, 61/2007, 20/2009, 72/2009-dr.zakon, 53/2010, 101/2011, 2/2012-isp., 93/2012, 47/2013, 108/2013, 68/2014, 105/2014, 91/2015-aut.tumačenje, 112/2015, 15/2016, 108/2016 i 30/2018):

„Utvrđivanje poreza je delatnost Poreske uprave, odnosno poreskog obveznika, koja se sastoji u izdavanju upravnih akata, odnosno u preduzimanju zakonom propisanih radnji, kojima se ustanovljava postojanje pojedinačne poreske obaveze i određuju poreski obveznik, poreska osnovica i iznos poreske obaveze.“

Dakle, u svakom konkretnom slučaju nadležni poreski organ utvrđuje činjenično stanje od uticaja na postojanje i visinu poreske obaveze na prenos apsolutnih prava, kada je u pitanju pomenuta situacija oko raskida ugovora o kupoprodaji nepokretnosti to podrazumeva i da li je ugovor o kupoprodaji u pretežnom delu izvršen odnosno da li je kupoprodajna cena u celini ili u pretežnom delu isplaćena, da li je stan predat u posed kupcu, da li je izvršen upis prenetog prava svojine na kupca i sl.

Na ovaj, u praksi vrlo čest slučaj koji izaziva nedoumice, Ministarstvo finansija je u više navrata dalo odgovor: Mišljenje Ministarstva finansija, br. 413-00-00273/2017-04 od 25. decembra 2017. god., Mišljenje Ministarstva finansija, br. 413-00-00137/2013-04 od 19. maja 2014. god., Mišljenje Ministarstva finansija, br. 413-00-00100/2006-04 od 8. maja 2006. god i druga.

Na ovom mestu navešćemo i izuzetke od oporezivanja porezom na prenos apsolutnih prava, propisane čl. 24a Zakona o porezima na imovinu:

„Od oporezivanja porezom na prenos apsolutnih prava izuzima se:

1) prenos, odnosno sticanje apsolutnog prava iz čl. 23. i 24. ovog zakona na koji se plaća porez na dodatu vrednost, u skladu sa zakonom kojim se uređuje porez na dodatu vrednost;

2) prenos, odnosno sticanje apsolutnog prava iz čl. 23. i 24. ovog zakona po osnovu raspodele likvidacionog ostatka, koji se oporezuje u skladu sa zakonom koji uređuje oporezivanje dohotka građana, odnosno dobiti pravnih lica;

3) prenos apsolutnog prava iz člana 23. ovog zakona sa pravnog prethodnika na pravnog sledbenika u statusnoj promeni, u skladu sa zakonom kojim se uređuju privredna društva;

4) zamena motornog vozila, plovila, odnosno vazduhoplova izvršena u garantnom roku u skladu sa uslovima iz garancije, ako strane između kojih se zamena vrši, pored motornog vozila, plovila ili vazduhoplova koji se zamenjuju, ne daju drugoj strani i doplatu u novcu ili naknadu u drugom obliku;

5) sticanje prava svojine na posebnim delovima nepokretnosti deobom suvlasničke zajednice između suvlasnika u srazmeri sa njihovim suvlasničkim delovima na dan deobe;

6) prenos apsolutnih prava po osnovu eksproprijacije.“

Kada su u pitanju poreska oslobođenja čl. 31. Zakona o porezima na imovinu je propisano:

„Porez na prenos apsolutnih prava ne plaća se:

1) kad se apsolutno pravo prenosi radi izmirenja obaveza po osnovu javnih prihoda, u skladu sa propisima kojima se uređuje poreski postupak i poreska administracija;

2) kad se prenosi pravo svojine na nepokretnosti diplomatskih i konzularnih predstavništava stranih država, pod uslovom reciprociteta;

3) kod ulaganja apsolutnih prava u kapital privrednog društva – rezidenta Republike Srbije, u skladu sa zakonom kojim se uređuju privredna društva;

4) kad fizičko lice otkupom stambene zgrade ili stana u društvenoj, odnosno državnoj svojini sa stanarskim pravom, odnosno pravom dugoročnog zakupa, stekne svojinu ili susvojinu na toj zgradi, ili stanu, srazmerno učešću društvenog, odnosno državnog kapitala u ukupnom kapitalu prenosioca prava;

5) na razmenu zemljišta kojom najmanje jedno pravno ili fizičko lice kome je poljoprivreda pretežna delatnost, odnosno zanimanje pribavlja poljoprivredno ili šumsko zemljište radi njegovog grupisanja;

6) kad se pravo svojine na nepokretnosti prenosi na davaoca doživotnog izdržavanja – supružnika , odnosno lice koje se u odnosu na primaoca izdržavanja nalazi u prvom naslednom redu, na deo nepokretnosti koji bi davalac izdržavanja po zakonu nasledio u momentu zaključenja ugovora;

7) -brisana-;

8) na prenos uz naknadu ambulantnih vozila, specijalnih putničkih vozila za obuku kandidata za vozače sa ugrađenim duplim nožnim komandama, kao i putničkih vozila za taksi i „rent a kar” koji su posebno označeni;

8a) kod prodaje pravnog lica kao stečajnog dužnika – u srazmeri sa učešćem društvenog, odnosno državnog kapitala u ukupnom kapitalu tog pravnog lica;

9) -brisana-;

9a) na prenos apsolutnog prava iz čl. 23. ili 24. ovog zakona na imovini ili delu imovine subjekta privatizacije, uključujući i imovinu, odnosno deo imovine subjekta privatizacije u restrukturiranju, sa subjekta privatizacije na kupca imovine u postupku privatizacije, po propisima kojima se uređuje privatizacija;

9b) -brisana-;

10) -brisana-;

11) -brisana-;

12) na uspostavljanje režima svojine na zemljištu koji je bio pre stupanja na snagu odluke o određivanju tog zemljišta kao gradskog građevinskog zemljišta na zahtev ranijeg sopstvenika ili njegovog zakonskog naslednika, odnosno na utvrđivanje prava korišćenja neizgrađenog ostalog građevinskog zemljišta u državnoj svojini ranijem sopstveniku ili njegovom zakonskom nasledniku, u skladu sa uslovima i po postupku propisanim Zakonom o planiranju i izgradnji („Službeni glasnik RS”, br. 47/03, 34/06 i 39/09 – US);

12a) na sticanje imovine, odnosno na ostvarivanje obeštećenja po zakonu kojim se uređuje vraćanje oduzete imovine i obeštećenje za oduzetu imovinu, odnosno po zakonu kojim se uređuje vraćanje (restitucija) imovine crkvama i verskim zajednicama;

12b) kod konverzije prava korišćenja, odnosno prava zakupa, u pravo svojine na građevinskom zemljištu, u skladu sa zakonom kojim se uređuju planiranje i izgradnja;

12v) kod sticanja prava svojine na zemljištu po osnovu komasacije;

13) kada je obveznik Republika Srbija, autonomna pokrajina, odnosno jedinica lokalne samouprave;

14) kada je međunarodnim ugovorom koji je zaključila Republika Srbija uređeno da se neće plaćati porez na prenos apsolutnih prava.

U slučaju prestanka obavljanja taksi ili „rent a kar” delatnosti, kao i u slučaju prodaje ili otuđenja uz naknadu na drugi način putničkog vozila pribavljenog za obavljanje tih delatnosti pre isteka roka od pet godina od dana nabavke, sticalac prava svojine na putničkom vozilu je dužan da to prijavi nadležnom poreskom organu u roku od 30 dana od dana prestanka obavljanja delatnosti, prodaje odnosno otuđenja, a obveznik poreza – da plati porez na prenos apsolutnih prava koji bi bio dužan da plati da nije koristio poresku olakšicu i kamatu koja se plaća zbog docnje u plaćanju poreza, od dana nabavke do dan prijavljivanja.

Lice na koje je preneto pravo svojine na putničkom vozilu za taksi ili „rent a kar” koji je posebno označen, solidarni je jemac za izmirenje poreske obaveze na prenos apsolutnih prava u slučaju iz stava 2. ovog člana.

Odredba stava 1. tačka 3) ovog člana ne primenjuje se na prenos prava svojine na motornom vozilu, plovilu, odnosno vazduhoplovu.“

U skladu sa čl. 31a Zakona o porezima na imovinu:

„Porez na prenos apsolutnih prava ne plaća se na prenos prava svojine na stanu ili porodičnoj stambenoj zgradi (u daljem tekstu: stan), odnosno svojinskom udelu na stanu ili porodičnoj stambenoj zgradi fizičkom licu koje kupuje prvi stan (u daljem tekstu: kupac prvog stana), za površinu koja za kupca prvog stana iznosi do 40 m² i za članove njegovog porodičnog domaćinstva koji od 1. jula 2006. godine nisu imali u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije do 15 m² po svakom članu (u daljem tekstu: odgovarajući stan), pod uslovom da:

1) je kupac prvog stana punoletni državljanin Republike Srbije, sa prebivalištem na teritoriji Republike Srbije;

2) kupac prvog stana od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu koga kupac stiče prvi stan, nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije.

Ako kupac prvog stana kupuje svojinski udeo na stanu, pravo na poresko oslobođenje iz stava 1. ovog člana ostvaruje se u srazmeri sa svojinskim udelom u odnosu na površinu do 40 m², odnosno do 15 m²”.

Porodičnim domaćinstvom kupca prvog stana, u smislu stava 1. ovog člana, smatra se zajednica života, privređivanja i trošenja prihoda kupca prvog stana, njegovog supružnika, kupčeve dece, kupčevih usvojenika, dece njegovog supružnika, usvojenika njegovog supružnika, kupčevih roditelja, njegovih usvojitelja, roditelja njegovog supružnika, usvojitelja kupčevog supružnika, sa istim prebivalištem kao kupac prvog stana.

Ako je površina stana koji kupac prvog stana kupuje veća od površine odgovarajućeg stana iz stava 1. ovog člana, porez se plaća na prenos prava svojine na razliku površine kupljenog i površine odgovarajućeg stana.“

U skladu sa čl. 31b Zakona pravo na poresko oslobođenje u skladu sa odredbama člana 31a ovog zakona nema obveznik koji pravo svojine na stanu prenosi:

1) licu na osnovu čije prve kupovine stana je jednom ostvareno pravo na refundaciju poreza na dodatu vrednost, u skladu sa zakonom kojim se uređuje porez na dodatu vrednost, ili na poresko oslobođenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava u skladu sa odredbama ovog stava i člana 31a ovog zakona;

2) članu porodičnog domaćinstva kupca prvog stana za koga je jednom ostvareno pravo na refundaciju poreza na dodatu vrednost, u skladu sa zakonom kojim se uređuje porez na dodatu vrednost, ili na poresko oslobođenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava u skladu sa odredbama ovog stava i člana 31a ovog zakona.

Nadležni poreski organ vodi evidenciju o ugovorima o kupoprodaji stanova za koje je taj organ utvrdio pravo na poresko oslobođenje u skladu sa odredbama stava 1. ovog člana i člana 31a ovog zakona, o iznosima poreza na prenos apsolutnih prava koji zbog toga nisu naplaćeni na teritoriji jedinice lokalne samouprave, o kupcima prvog stana i o članovima njihovog porodičnog domaćinstva za koje je to pravo iskorišćeno.

Nadležni poreski organ je dužan da tromesečno, u roku od dvadeset dana po isteku tromesečja, Ministarstvu finansija – organizacionoj jedinici nadležnoj za poslove budžeta, dostavlja izveštaj o iznosima poreza iz stava 2. ovog člana, u prethodnom tromesečju.

 

Izvor: Izvor iz Zakona i mišljenja ministarstva preuzet iz programa „Propis Soft“, Redakcija Profi Sistem Com