Stanarsko pravo po novom zakonu

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada (u daljem tekstu Zakon) je objavljen u „Sl. glasniku RS“, br. 104/2016 od 23. decembra 2016. god., primenjuje se od 31. decembra 2016. god. Ovim zakonom uređuju se: održivi razvoj stanovanja, upravljanje zgradom, korišćenje i održavanje zgrade, zajedničkih i posebnih delova zgrade, postupak iseljenja i preseljenja, stambena podrška, registri i evidencije, nadzor nad primenom odredaba ovog zakona i druga pitanja od značaja za stambenu politiku. Ovaj zakon doneo je i rešenje problema i postupak rešavanja stanarskog prava koji je postojao po ranijim zakonima(međutim dodatno situacija zakomplikovana jer je Zakon izmenjen drugim zakonom, Zakonom o izmenama i dopunama Zakona o planiranju i izgradnji od 3. februara 2020. godine, kojim je propisano da prestaje da važi član 140. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada). Pokušaćemo da u daljem tekstu pojasnimo ovu pravno – zakonsku zavrzlamu.

Stanarsko pravo

Iako je vezan za Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, stanarsko pravo je pre svega institut socijalizma koji se i dalje pojavljuje u našem pravnom sisitemu. Kako je u nekadašnjem društeno političkom uređenju propagirana „jednakost“, to su oduzimani „viškovi“ stanova, koji su uz stanove u društvenoj svojini dodeljivani licima koji nemaju stan. Ta lica nisu imala svojinu na stanovima več to stanarsko pravo.

Zaista čudno zvuči da neko ko ima stanarsko pravo plaća minimalnu naknadu za zakup stana vlasniku koji ne može da utiče ni na visinu tog zakupa, niti može da koristi stan, niti može da ga izbaci iz istog. Zapravo vlasnik ima samo slovo na pa papiru(gola svojina) i mogućnost male naknade. U vremenu liberalnog kapitalizma ovo zvuči nepojmljivo. Pošto stanovi u društvenoj svojini (sada državnoj svojini) postoje i dalje, postavlja se pitanje koja su prava i obaveze obe stane, visine zakupa i da li se ti ljudi koji imaju „stanarsko pravo“ mogu „izbaciti“- iseliti kako bi se nekada okupiran stan ponovo mogao slobodno koristiti, tj. steći pravo svojine u punom obimu?

Stanarsko pravo se definiše u pravnoj teoriji(kao i starim Zakonima o stambenim odnosima) kao pravo trajnog i nesmetanog  korišćenja stana radi zadovoljavanja ličnih i porodičnih stambenih potreba i pravo učešća u upravljanju stambenim zgradama. Nastalo je iz ugovora o zajmu, koji je modifikovan u cilju zaštite zakupca.

Posle donošenja Zakona o stanovanju  (“Sl. glasniku RS”, br. 50/92,…99/2011), nosioci stanarskog prava na stanovima u društvenoj svojini imali su izbor – otkup stanova pod povoljnijim uslovima od tržišnih(imalac stanarskog prava i članovi njegovog domaćinstva) ili pretvaranje stanarskog prava u zakup stana na neodređeno vreme koji je veoma sličan stanarskom pravu. Nosioci stanarskog prava na stanovima koji su bili u privatnom vlasništvu se ne mogu odkupiti i to je glavna razlika u odnosu na one „društvene“, pa se stanarsko pravo tj. sada zakup može samo „nasleđivati“. Stupanjem na snagu gore pomenutog zakona, ukinuta je mogućnost sticanja novog stanarskog prava, ali se isto i dalje može preneti sa korisnika stanarskog prava na člana njegovog porodičnog domaćinstva koji nastavlja da živi u predmetnom stanu.

U čl. 9. starog Zakona o stanovanju stoji:

“U slučaju smrti zakupca, članovi porodičnog domaćinstva, koji su sa zakupcem stanovali u istom stanu nastavljaju sa korišćenjem tog stana, s tim što ugovor o zakupu zaključuje lice koje oni sporazumno odrede.

Ako u stanu, u slučaju smrti zakupca, nije ostao nijedan član porodičnog domaćinstva zakupca, novi ugovor o zakupu zaključuje lice koje je prestalo da bude član porodičnog domaćinstva zakupca, ili lice koje je bilo član porodičnog domaćinstva prethodnog zakupca (brat, sestra i sl.), ako je nastavilo da stanuje u istom stanu.

Pod članom porodičnog domaćinstva zakupca stana, u smislu ovog zakona, smatraju se: bračni drug, dete (rođeno u braku ili van braka, usvojeno ili pastorak), roditelji zakupca i njegovog bračnog druga, kao i lice koje je zakupac po zakonu dužan da izdržava.

Ako lice iz st. 2. i 3. ovog člana ne zaključi ugovor o zakupu u roku od 60 dana od smrti zakupca, ugovor o zakupu prestaje.”

To znači da se ovako stečeno pravo sada može prenositi do beskonačnosti ili do trenuutka kada se konačno ne pretvori u svojinu za šta bi trebalo dati zakonsko rešenje. Ovako ni sam vlasnik ni sam zakupac nemaju puno pravo tj. problem se nije rešio, već je samo odgođen. Prestanak ugovora o zakupu je moguć samo ako se ne zaključi novi u propisanom roku od smrti zakupca.

Rešenja po Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada

Najzad već spominjanom, trenutno važećem Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada, takođe je ovo pravo potvrđeno ali i data mogućnost pod zakonskim uslovima za eventualno iseljenje.

Kod zakupa stana u javnoj svojini na neodređeno vreme se potvrđuju odredbe Zakona o stanovanju te ta lica nastavljaju sa pravom zakupa a i maju pravo na sticanje svojine nad stanom kupovinom pod uslovima starog Zakona o stanovanju.

Zatim predviđen je zakup na neodređeno vreme stana u svojini građana, zadužbina i fondacija(čl. 140.)- dakle u privatnojj svojini, koji je to pravo stekao u skladu sa zakonom, odnosno po sili zakona i stan koristi po pravnom osnovu koji može biti: ugovor o zakupu stana i/ili odluka nadležnog organa, odnosno pravnosnažno sudsko rešenje koje zamenjuje ugovor o zakupu stana (u daljem tekstu: ugovor o zakupu), nastavlja sa korišćenjem tog stana u zakup na neodređeno vreme do donošenja rešenja o iseljenju, odnosno rešenja o preseljenju.

Ovde dolazimo do jedne nelogičnosti jer se upravo pomenuti član zakona menjao drugim zakonom i to Zakon o izmenama i dopunama Zakona o planiranju i izgradnji(Zakon o izmenama i dopunama Zakona o planiranju i izgradnji), kojim se čl. 52. menja(ukida) čl.140. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada. Na prvi pogled potpuno bezmisleno, jer se oblast koja je kako smo videli već uređena jednim zakonom sada prebacuje u drugi, pri čemu neće svako ni znati da je sada pošto je čl. 140. Zakona ukinut to pitanje uređeno Zakonom o izmenama i dopunama Zakona o planiranju i izgradnji. Prava zbrka. Jedino opravdanje ako to može biti za ovakvo postupanje jeste hitnost(pošto je pomenuti zakon već bio u proceduri).

Elem, usvajanje Zakona o izmenama i dopunama zakona o planiranju i izgradnji od 3. februara 2020. godine propisano je da prestaje da važi član 140. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada i da se za korišćenje stana u svojini građana, zadužbina i fondacija, plaća mesečna zakupnina na osnovu površine stana, kvaliteta zgrade i stana, što ponovo omogućava individualizaciju konkretne zakupnine, kako je to bilo predviđeno ranije važećim Zakonom o stanovanju. Istim Zakonom o izmenama i dopunama zakona o planiranju i izgradnji, propisano je i da je zakupac stana u svojini građana, zadužbina i fondacija dužan da omogući vlasniku stana ulazak u stan jednom godišnje radi uvida o načinu korišćenja stana, za razliku od ranije važeće odredbe Zakona o stanovanju i održavanju zgrada koja je predviđala da vlasnik stana može da ući u stan najmanje dva puta godišnje..

Kako se korisnicima stanova u privatnom vlasništvu na neodređeno vreme vraća obračun zakupnina na pređašnji način, zakupnine će biti značajno smanjene, a i broj ulazaka vlasnika u stan sveden je na minimalan broj godišnje, pa je to verovatno je to razlog ovakvog postupanja i izmene zakona.

Zakupci stanova su sigurno zadovoljni ovakvim izmenama a da li su i vlasnici stanova? Ipak postoji nešto što je novi Zakon predvideo a što ipak olakšava, i daje mogućnost sticanja pune svojine pravim vlanicima. Propisan je  način i postupak za iseljenje/preseljenje, propisan u čl. 141. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada:

„Pokretanje postupka iseljenja i pravo na preseljenje iz stana u svojini građana, zadužbina i fondacija

Postupak preseljenja/iseljenja lica iz člana 140. stav 1. ovog zakona iz stana u svojini građana, zadužbina i fondacija pokreće se zahtevom vlasnika stana, odnosno zakupca ukoliko vlasnik ne podnese zahtev u roku od 30 dana po stupanju zakona na snagu, koji se podnosi nadležnom organu jedinice lokalne samouprave na čijoj teritoriji se nalazi stan iz kog se traži iseljenje.

Postupak iseljenja iz stava 1. ovog člana može da pokrene i lice iz člana 140. stav 1. ovog zakona podnošenjem zahteva za preseljenje u odgovarajući stan.

Uz zahtev iz stava 1. ovog člana podnosi se:

1) dokaz o vlasništvu stana i ugovor o zakupu stana ukoliko je takav ugovor zaključen ili

2) dokaz o pokrenutom ili pravosnažno okončanom postupku restitucije ukoliko je stan u postupku restitucije.

U zahtevu iz stava 1. ovog člana vlasnik stana je dužan da navede podatke o licu koje koristi taj stan po osnovu zakupa na neodređeno vreme, a ovaj podatak nadležni organ proverava i kroz podatke koje sadrži Registar zakupaca na neodređeno vreme u stanovima građana, zadužbina i fondacija formiranom na osnovu zakona kojima je uređeno prijavljivanje i evidentiranje zakupaca na neodređeno vreme u stanovima građana, zadužbina i fondacija.

Ukoliko je lice iz člana 140. stav 1. ovog zakona lice bez stana, odnosno ukoliko nema u svojini stan ili porodičnu kuću na teritoriji Republike Srbije, to lice ima pravo da u roku predviđenom ovim zakonom podnese zahtev za preseljenje u stan u javnoj svojini iz člana 145. ovog zakona.

Lice iz stava 4. ovog člana ne može ostvariti pravo na preseljenje ukoliko on ili član njegovog porodičnog domaćinstva sa kojim stanuje u stanu u svojini građana, zadužbina i fondacija ima u svojini stan ili porodičnu kuću na teritoriji Republike Srbije.

Pravo na preseljenje u slučaju smrti lica iz člana 140. stav 1. ovog zakona imaju članovi porodičnog domaćinstva tog lica.“

Zaključak

Sama institucija stanarskog prava neopravdano dugo se zadržala u našem pravu, jer je nastala kao rezultat društveno političkog sistema pa je imala smisla i trebala važiti u istom, međutim prava stečena tada i dalje se štite. Najveći problem jeste to pravo ustanovljeno na nepokretnostima u privatnoj svojini, gde su strane sa potpuno suprotnim interesima i ograničenjima, a zakonska rešenja su sasvim obesmislila institute prava svojine sa jedne strane ali i stanarskog prava(jer se stan ne može kupiti, tj. trajno rešiti problem obezbeđivanja krova nad glavom), sa druge strane. 

Ipak postoji mogućnost po Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada iseljenja/preseljenja, što bi trebalo da donekle reši ovaj sukob instituta. Dakle, kao što smo videli iseljenje ili preseljenje u drugi stan je ipak moguće, ali i dalje pod uslovima koji štite stečeno pravo stanovanja.

Izvor: Izvodi iz propisa preuzeti su iz programa „Propis Soft“, Redakcija Profi Sistem Com-a.

Literatura:

ww.ipf.rs

www.poverenik.rs