Nadogradnja stambene zgrade

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada (u daljem tekstu Zakon) je objavljen u „Sl. glasniku RS“, br. 104/2016 od 23. decembra 2016. god., primenjuje se od 31. decembra 2016. god. Ovim zakonom uređuju se: održivi razvoj stanovanja, upravljanje zgradom, korišćenje i održavanje zgrade, zajedničkih i posebnih delova zgrade, postupak iseljenja i preseljenja, stambena podrška, registri i evidencije, nadzor nad primenom odredaba ovog zakona i druga pitanja od značaja za stambenu politiku. Takođe predviđene su i posebne odredbe koje se tiču nadogradnje tj. nadziđivanja zgrade za koji je potreban saglasnost stanara, pa se postavlja i pitanje da li stanari koji se ne slažu sa nadziđivanjem mogu to sprečiti? Pokušaćemo da u daljem tekstu pojasnimo ovu pravno – zakonsku zavrzlamu.

Nadogradnja ili nadziđivanje stambene zgrade

Prvo bi razjasnili osnovne pojmove i termine. Iako se pojam nadogradnja češće koristi, sam zakon je ustanovio termin nadziđivanje zgrade.

Zgrada je objekat sa krovom i spoljnim zidovima, izgrađena kao samostalna upotrebna celina koja pruža zaštitu od vremenskih i spoljnih uticaja, a namenjena je za stanovanje, obavljanje neke delatnosti ili za smeštaj i čuvanje životinja, robe, motornih vozila, opreme za različite proizvodne i uslužne delatnosti i dr. Zgradama se smatraju i objekti koji imaju krov, ali nemaju (sve) zidove (npr. nadstrešnica), kao i objekti koji su pretežno ili potpuno smešteni ispod površine zemlje (skloništa, podzemne garaže i sl.).

Stambena zgrada je zgrada namenjena za stanovanje i koristi se za tu namenu, a sastoji se od najmanje tri stana.

Posebni deo zgrade jeste posebna funkcionalna celina u zgradi koja može da predstavlja stan, poslovni prostor, garažu, garažno mesto ili garažni boks.`

Zajednički delovi zgrade su delovi zgrade koji ne predstavljaju poseban ili samostalni deo zgrade, koji služe za korišćenje posebnih ili samostalnih delova zgrade, odnosno zgradi kao celini, kao što su: zajednički prostori (stepenište, ulazni prostori i vetrobrani, zajednički hodnik i galerija, tavanski prostor, podrum, biciklarnica, sušionica za veš, zajednička terasa i druge prostorije namenjene zajedničkoj upotrebi vlasnika posebnih ili samostalnih delova zgrade i dr.), zajednički građevinski elementi (temelji, noseći zidovi i stubovi, međuspratne i druge konstrukcije, konstruktivni deo zida ili zidna ispuna, izolacija i završna obrada zida prema spoljašnjem prostoru ili prema zajedničkom delu zgrade, strehe, fasade, krov, dimnjaci, kanali za provetravanje, svetlarnici, konstrukcija i prostori za lift i druge posebne konstrukcije i dr.), kao i zajedničke instalacije, oprema i uređaji (unutrašnje električne, vodovodne i kanalizacione, gasovodne i toplovodne instalacije, lift, gromobrani, aparati za gašenje, otkrivanje i javljanje požara, bezbednosna rasveta, telefonske instalacije i svi komunalni priključci koji su namenjeni zajedničkom korišćenju i dr.), ako ne predstavljaju sastavni deo samostalnog dela zgrade i ne čine sastavni deo posebnog dela zgrade, odnosno ne predstavljaju deo instalacija, opreme i uređaja koji isključivo služi jednom posebnom delu, u smislu ovog zakona.

Dogradnja je izvođenje građevinskih i drugih radova kojima se izgrađuje novi prostor ispod zgrade, iznad zgrade (nadziđivanje) ili uz postojeću zgradu i sa njom čini građevinsku, funkcionalnu i/ili tehničku celinu.

Nadziđivanje je vrsta dogradnje kojom se povećava spratnost nadzemnog dela objekta (ili njegovog dela) za najmanje jednu etažu, računajući i potkrovnu etažu, i kojom se povećava površina posebnih delova i/ili formiraju novi posebni i zajednički delovi objekta, u skladu sa posebnim zakonom kojim se uređuje izgradnja objekata i propisima donetim na osnovu njega;

Članom 9. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada propisano je da je raspolaganje zajedničkim delovima zgrade prenos prava svojine nad zajedničkim delovima zgrade u cilju dogradnje, nadziđivanja, pripajanja ili pretvaranja. O raspolaganju zajedničkim delovima zgrade vlasnici posebnih delova odlučuju u skladu sa odredbama Zakona koje se odnose na rad i odlučivanje stambene zajednice.

Saglasno članu 43. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, vlasnik posebnog dela zgrade  ima jedan glas u skupštini stambene zajednice, a u slučaju da je jedno lice istovremeno vlasnik više posebnih delova zgrade, to lice ima onoliko glasova u skupštini stambene zajednice koliko ima posebnih delova u vlasništvu.

Članom 44. stav 2. istog Zakona propisano je da o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade, poveravanju upravljanja profesionalnom upravniku i kreditnom zaduživanju stambene zajednice skupština stambene zajednice odlučuje većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova.

U slučaju raspolaganja zajedničkim delovima zgrade za potrebe nadziđivanja, saglasnost u smislu zakona kojim se uređuje izgradnja objekata predstavlja saglasnost skupštine stambene zajednice koja se donosi (gore pomenutom)većinom.

Dakle, ukoliko skupština stambene zajednice donese odluku o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade propisanom većinom glasova, vlasnici posebnih delova zgrade koji se protive takvoj odluci nemaju osnov da spreče njenu realizaciju.