Kada se postupak upisa u katastar nepokretnosti pokreće po službenoj dužnosti a kada po zahtevu stranke?

Donošenjem Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova („Sl. glasniku RS“, br. 41/2018 i 95/2018), u velikoj meri je promenjen postupak upisa u katastar nepokretnosti. Ove promene ne samo da usklađuju naš sistem sa regulativom EU, već i doprinose povećanju efikasnosti i ažurnosti katastra nepokretnosti, pojednostavljenju i pojeftinjenju postupka upisa u katastar nepokretnosti i vodova. Na ovaj način izvršena je i implementacija Zakona o elektronskoj upravi (“Službeni glasnik RS”, broj 27/18) i Zakona o opštem upravnom postupku (“Službeni glasnik RS”, broj 18/16), kao i preciziranje nekih odredba Zakona u skladu sa potrebom prakse. Uvodi se poseban “elektronski šalter”, koji će od sada imati najbitniju funkciju za razmenu podataka sa strankama. Ovo pojednastovljenje i uvelikoj meri automatizacija postupka, je izuzetno bitna za sve građane u smiislu ne samo zbog lakšeg i efikasnig upisa već će to i pozitivno uticati i na poziciju Republike Srbije na rang listi Svetske banke o uslovima poslovanja – Doing Business.

„Elektronski šalter” jeste informacioni sistem sastavljen od tehničke opreme (serveri i drugi hardverski uređaji, komunikacijska oprema i dr.), mreže, baze podataka i softverskog programa, kao jedinstven centralni sistem za povezivanje subjekata, kroz koji se po službenoj dužnosti dostavljaju isprave za upis u katastar, zahtevi za upis u katastar, kao i zahtevi za izdavanje elektronskih uverenja i drugih akata koje sadrži katastar i kroz koji se razmenjuju podaci i akta u tim postupcima (u daljem tekstu: e-šalter);

„Elektronski dokument” jeste dokument sačinjen u skladu sa propisom koji uređuje elektronski dokument.

„Elektronski zahtev” jeste akt na osnovu koga stranka kroz e-šalter, pokreće postupak upisa, promene upisa ili brisanje upisa prava u katastru, odnosno akt kojim traži izvod iz katastra;

Postoji obaveza dostave kroz e-šalter. Dakle, podnesci, dokazi i akta se u postupku upisa u katastar nepokretnosti dostavljaju u formi elektronskog dokumenta, kroz e-šalter.

Izuzetno, žalbu i druge pravne lekove, kao i dokaze koji se uz njih prilažu, stranka može dostaviti u formi papirnog dokumenta.

Za najveći broj slučajeva, postupak se pokreće po službenoj dužnosti ali ipak ostavljena je i mogućnost da se pokrene postupak i po zahtevu stranke.

Pokretanje postupka po službenoj dužnosti

Postupak upisa u katastar nepokretnosti pokreće Služba(služba za katastar nepokretnosti) po službenoj dužnosti:

1) odmah po prijemu isprave koju joj po službenoj dužnosti dostavlja obveznik dostave,

2) po stupanju zakona na snagu, odnosno u roku propisanom zakonom, ako upis u katastar nepokretnosti vrši po sili zakona.

Kako je predviđeno članom 22 Zakona, lica, odnosno organi koji su dužni da po službenoj dužnosti Službi (katastra nepokretnosti) preko e-šaltera dostave radi upisa u katastar nepokretnosti isprave koje donose, sastavljaju, potvrđuju ili overavaju su:

1) sudovi, koji dostavljaju izvršne odluke donete u postupku u kome postupaju u svojstvu prvostepenog suda, a koje predstavljaju podoban pravni osnov za upis u katastar nepokretnosti;

2) javni beležnici, koji dostavljaju javnobeležničke isprave koje sastavljaju, potvrđuju ili overavaju, odnosno izvršne odluke koje donose, u okviru zakonom poverenih javnih ovlašćenja, a koje predstavljaju podoban pravni osnov za upis u katastar nepokretnosti;

3) javni izvršitelji, koji dostavljaju izvršne odluke u slučajevima i na način propisan zakonom koji uređuje izvršni postupak, a koje predstavljaju podoban pravni osnov za upis u katastar nepokretnosti;

4) organi javne uprave i drugi organi i organizacije koji u vršenju javnih ovlašćenja donose odluke koje predstavljaju osnov za upis u katastar nepokretnosti, dostavljaju izvršne odluke i druga akta koja predstavljaju podoban pravni osnov za upis u katastar nepokretnosti.

Pored gore navedenih isprava, javni beležnik je dužan da Službi dostavi i ispravu koju je potvrdio, odnosno sačinio u vezi sa prenosom prava svojine na nepokretnosti, a koja ne predstavlja podoban pravni osnov za upis promene u katastru nepokretnosti, i to:

1) ugovor kojim se prenosi pravo svojine na nepokretnosti koji je potvrdio (solemnizovao), a koji ne sadrži bezuslovnu saglasnost za upis prava u katastar nepokretnosti, a radi upisa predbeležbe. Predbeležba je upis kojim se uslovno stiču, prenose, ograničavaju ili prestaju stvarna prava na nepokretnostima. Predbeležba se vrši na osnovu isprave za upis koja ne ispunjava uslove za konačan upis stvarnih prava, i to:

– ako je u ispravi postavljen uslov ili odložni rok za sticanje prava, a uslov i rok nisu ispunjeni;

– ako je u odluci vršioca javnih ovlašćenja određen upis predbeležbe.

2) ispravu kojom se vrši prenos vlasništva na objektu, odnosno posebnom delu objekta u izgradnji, a radi upisa odgovarajuće predbeležbe iz člana 11. stav 4. ovog zakona;

3) ispravu koja se odnosi na raspolaganje nepokretnošću koja nije upisana u katastru nepokretnosti, a radi evidentiranja, u kom slučaju to i navodi.

Izuzetno, sud nije dužan da dostavlja odluke koje je doneo u izvršnom postupku, ako je to obaveza javnog izvršitelja, propisana zakonom koji uređuje izvršni postupak.

Sudovi međutim dostavljaju i isprave, koje sastavljaju, odnosno potvrđuju umesto javnih beležnika u skladu sa zakonom.

Izuzetno, ne postoji obaveza dostave akata koji se odnose na objekte, koji se u smislu zakona kojim se uređuje odbrana, smatraju vojnim kompleksima, odnosno vojnim objektima.

Pokretanje postupka upisa u katastar nepokretnosti zahtevom stranke

Izuzetno od pravila da se postupak upisa u katastar nepokretnosti pokreće po službenoj dužnosti, stranka može podneti zahtev za upis u katastar nepokretnosti preko e-šaltera, osim ako je to zakonom izričito isključeno.

Zahtev, u ime stranke, može podneti zakonski zastupnik, odnosno ovlašćeni predstavnik stranke, kao i fizičko ili pravno lice ili preduzetnik na osnovu datog punomoćja.

Uz zahtev se prilaže:

1) isprava koja je pravni osnov za upis u katastar nepokretnosti;

2) druga dokumenta propisana zakonom;

3) punomoćje, ako zahtev podnosi punomoćnik, koje se ne overava ako je punomoćnik profesionalni korisnik;

4) dokaz o uplati republičke administrativne takse, ako plaćanje nije izvršeno elektronskim putem, kroz aplikaciju koju obezbeđuje e-šalter.

Uz zahtev se može priložiti nalaz i mišljenje stalnog sudskog veštaka odgovarajuće struke, ako se tim nalazom utvrđuju činjenice od značaja za upis.

U zahtevu stranka može tražiti da joj se odluka dostavi preporučenom poštom na zahtevanu adresu ili neposredno u prostorijama Službe, u kom slučaju joj se dostavlja prepis rešenja donetog u elektronskoj formi, u skladu sa posebnim propisima koji uređuju elektronsko poslovanje u organima državne uprave. U suprotnom, odluka joj se dostavlja u formi elektronskog dokumenta, na elektronsku adresu koja je navedena u zahtevu kao adresa za prijem pošte.

Upis zajedničkih prava može zahtevati bilo koji od zajedničara u korist svih.

Ako se radi o upisu prava deljivih srazmerno celini, svaki imalac prava može da zahteva upis odgovarajućeg dela u svoju korist, pri čemu će se po službenoj dužnosti izvršiti upis i u korist drugih imalaca prava.

Posledice mogućnosti upisa po službenoj dužnosti u katastar nepokretnosti

U prethodnom zakonskom rešenju, stranka je sama morala nabavljati sve potrebne podatke za upis u katastar (koje uglavnom poseduju nadležni državni organi), što je sve iziskivalo vreme i bilo izuzetno sporo, i ne samo to, već je sama stranka dostavljala i podatke i isprave npr. poreskim organima za obračun i naplatu poreza na imovinu, što je paradoksalno.

Sada je upis u katastar moguć po dostavi zahteva (organa po službenoj dužnosti a samo izuzetno stranke) a razmena podataka između organa vrši se po službenoj dužnosti, što je i posledica implementacije ZUP-a kao i načela delotvornosti i ekonomičnosti postupka (organ je dužan da po službenoj dužnosti, u skladu sa zakonom, vrši uvid, pribavlja i obrađuje podatke o činjenicama o kojima se vodi službena evidencija, a koji su neophodni za odlučivanje).

Takođe, ispravu kojom se vrši prenos prava svojine na nepokretnosti, sada služba katastra nepokretnosti dostavlja svim organima “zainteresovanim” za posledice upisa, kao što su: poreski organ radi utvrđivanja poreza na prenos apsolutnih prava, odnosno na nasleđe i poklon, organu jedinice lokalne samouprave nadležnom za utvrđivanje, naplatu i kontrolu izvornih prihoda jedinice lokalne samouprave, radi utvrđivanja poreza na imovinu, preduzeću mesno nadležnom za objedinjenu naplatu komunalnih usluga itd.

Na ovaj način se povećava efikasnost i ažurnost katastra nepokretnosti i to:

– propisivanjem obaveze za sudove, javne beležnike, javne izvršitelje, organe javne uprave i druge organe i organizacije, koji u okviru svoje zakonom utvrđene nadležnosti donose odluke, odnosno sastavljaju ili potvrđuju isprave koje predstavljaju pravni osnov za upis u katastar, da iste dostave Službi za katastar nepokretnosti (Služba), radi provođenja promena u katastru;

Pojednostavljuje se i ubrzava procedura upisa u katastar nepokretnosti:

– propisivanjem obaveze navedenim subjektima da u kratkim rokovima dostavljaju Službi odluke koje donose, odnosno isprave koje sastavljaju ili potvrđuju, radi upisa u katastar, ali i propisivanjem kraćih rokova za postupanje Službe u postupku upisa u katastar.

– propisivanjem pravila da Služba ne proverava zakonitost javne, odnosno javnobeležničke isprave na osnovu koje se vrši upis u katastar, u smislu povrede prinudnih propisa, s obzirom na to da se o zakonitosti isprave vodi računa u postupku njenog donošenja, sastavljanja, odnosno potvrđivanja (solemnizacije), te nije potrebno da iste isprave, u tom smislu, preispituje i organ nadležan za upise u katastar nepokretnosti. Na taj način će se ubrzati procedura upisa, odnosno skratiće se vreme potrebno za upis u katastar nepokretnosti, povećaće se ažurnost katastra nepokretnosti.

Mnogo konfornije postupanje za stranke, i bez obaveze odlaska u Službu, podnošenjem zahteva putem e-šaltera.

Izvor: izvodi iz propisa preuzeti su iz programa „Propis Soft“ – Redakcija Profi Sistem Com-a